📋 文件準備小貼士
建議提前 2-4 星期準備文件，確保所有文件都係最新版本。銀行通常要求文件喺 3 個月內發出，過期文件需要重新申請。
📊 三類申請人文件要求總覽
銀行審批按揭時，會根據申請人嘅身份同入息來源，要求唔同嘅證明文件。以下係三類申請人嘅文件要求比較：
| 文件類別 | 受薪人士 | 自僱人士 | 公司董事 |
|---|---|---|---|
| 身份證明 | ✅ 必須 | ✅ 必須 | ✅ 必須 |
| 住址證明 | ✅ 必須 | ✅ 必須 | ✅ 必須 |
| 糧單/入息證明 | ✅ 3個月 | ❌ 不適用 | 視乎情況 |
| 僱主信 | ✅ 必須 | ❌ 不適用 | 視乎情況 |
| 稅單 | ✅ 1-2年 | ✅ 2年 | ✅ 2年 |
| 銀行月結單 | ✅ 3-6個月 | ✅ 6-12個月 | ✅ 6-12個月 |
| 商業登記證 | ❌ 不適用 | ✅ 必須 | ✅ 必須 |
| 公司財務報表 | ❌ 不適用 | ✅ 2年 | ✅ 2年 |
| 公司註冊文件 | ❌ 不適用 | 視乎情況 | ✅ 必須 |
| 審批難度 | ⭐ 最易 | ⭐⭐⭐ 較難 | ⭐⭐ 中等 |
👔 受薪人士文件清單
受薪人士係銀行最歡迎嘅按揭申請人，因為入息穩定、文件簡單。以下係完整文件清單：
1基本身份文件
1
香港身份證 - 正反面副本，確保清晰可見
2
住址證明 - 3個月內發出嘅水電煤單、銀行月結單或政府信件
3
護照副本 - 如非香港永久居民，需提供護照及簽證
2入息證明文件
4
最近3個月糧單 - 顯示基本薪金、津貼、佣金等所有收入項目
5
僱主信/僱傭合約 - 列明職位、入職日期、薪金、僱傭條款
6
最近1-2年稅單 - 稅務局發出嘅評稅通知書
7
銀行月結單 - 最近3-6個月，顯示出糧紀錄
3物業相關文件
8
臨時買賣合約 - 已簽署嘅臨約副本
9
物業估價報告 - 銀行會自行安排，或接受指定估價行報告
10
首期來源證明 - 銀行月結單顯示首期資金來源
💡 受薪人士小貼士
如果有花紅、佣金等非固定收入，銀行通常會以過去12個月平均數計算。建議保留完整嘅花紅信同佣金紀錄，有助提高批核金額。
💼 自僱人士文件清單
自僱人士包括獨資經營者、自由工作者、專業人士（如醫生、律師、會計師）等。由於入息較難核實，銀行要求嘅文件會更多。
1基本身份文件
1
香港身份證 - 正反面副本
2
住址證明 - 3個月內發出
3
專業資格證書 - 如適用（醫生、律師、會計師等）
2業務證明文件
4
商業登記證 - 有效期內嘅 BR 副本
5
公司註冊證書 - 如有限公司，需提供 CI
6
公司章程 - M&A 或 Articles of Association
7
股東/董事名冊 - 顯示持股比例
3財務證明文件
8
最近2年稅單 - 個人評稅通知書
9
最近2年財務報表 - 經審計或管理賬目
10
最近2年利得稅報稅表 - 連同計算表
11
銀行月結單 - 個人及公司戶口，最近6-12個月
12
主要客戶合約 - 證明業務穩定性（如適用）
⚠️ 自僱人士注意事項
銀行計算自僱人士入息時，通常會以過去2年平均利潤為基礎，並可能打折計算。如果公司利潤波動大，建議提供詳細解釋同業務發展計劃。
🏢 公司董事文件清單
公司董事嘅入息來源可能包括董事袍金、股息、薪金等，銀行需要更全面嘅文件嚟評估還款能力。
1個人身份文件
1
香港身份證 - 正反面副本
2
住址證明 - 3個月內發出
3
最近2年個人稅單 - 評稅通知書
2公司證明文件
4
商業登記證 - 有效期內嘅 BR
5
公司註冊證書 - CI 副本
6
公司章程細則 - M&A
7
周年申報表 - NAR1 表格，顯示董事及股東資料
8
董事會決議 - 如以公司名義擔保
3財務證明文件
9
最近2年經審計財務報表 - 包括資產負債表、損益表
10
最近2年利得稅報稅表 - 連同計算表
11
公司銀行月結單 - 最近6-12個月
12
個人銀行月結單 - 最近6個月，顯示董事袍金/股息入賬
13
股息證明 - 如有派息，需提供股息單
💡 公司董事小貼士
如果你同時係公司股東，銀行可能會將公司保留盈利計入你嘅還款能力。建議保持公司財務健康，避免過度派息導致公司現金流緊張。
📑 特殊情況文件要求
🌍 非香港居民
額外文件要求
- 有效護照副本（包括所有簽證頁）
- 香港工作簽證/投資簽證
- 海外入息證明（需翻譯及公證）
- 海外稅單（如適用）
- 海外銀行月結單
👫 聯名申請
額外文件要求
- 所有申請人嘅身份證明文件
- 所有申請人嘅入息證明
- 結婚證書（如夫妻聯名）
- 關係證明（如非夫妻關係）
🏠 轉按/加按
額外文件要求
- 現有按揭貸款信
- 最近6個月按揭還款紀錄
- 物業樓契副本
- 最新差餉單
- 管理費單據
🎁 首期來自家人資助
額外文件要求
- 資助人身份證明
- 資助人銀行月結單（顯示資金來源）
- 資助聲明書（Gift Letter）
- 資助人與申請人關係證明
⏰ 文件準備時間表
建議按以下時間表準備文件，確保申請過程順暢：
| 時間 | 準備事項 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 簽臨約前 4 星期 | 收集基本文件 | 身份證、住址證明、糧單 |
| 簽臨約前 2 星期 | 申請稅單副本 | 稅務局需時約 10 個工作天 |
| 簽臨約前 1 星期 | 準備僱主信 | 確保內容完整、日期最新 |
| 簽臨約當日 | 提交按揭申請 | 連同臨約一併提交 |
| 簽臨約後 1-2 星期 | 補交文件 | 按銀行要求補交 |
| 簽臨約後 2-4 星期 | 收到批核結果 | 文件齊全可加快審批 |
❌ 常見文件問題
⚠️ 避免以下問題
- 文件過期 - 住址證明、銀行月結單需喺3個月內
- 資料不符 - 姓名、地址喺各文件要一致
- 副本模糊 - 確保所有副本清晰可讀
- 缺少簽署 - 僱主信需有公司蓋章及簽署
- 入息不符 - 糧單、稅單、銀行紀錄要吻合
✅ 文件準備 Checklist
以下係按揭申請文件嘅快速檢查清單：
📋 基本文件（所有申請人）
- ☐ 香港身份證副本
- ☐ 住址證明（3個月內）
- ☐ 銀行月結單
- ☐ 稅單副本
- ☐ 臨時買賣合約
- ☐ 首期來源證明
👔 受薪人士額外文件
- ☐ 最近3個月糧單
- ☐ 僱主信/僱傭合約
- ☐ 花紅/佣金證明（如適用）
💼 自僱人士額外文件
- ☐ 商業登記證
- ☐ 最近2年財務報表
- ☐ 最近2年利得稅報稅表
- ☐ 公司銀行月結單
🏢 公司董事額外文件
- ☐ 公司註冊證書
- ☐ 公司章程細則
- ☐ 周年申報表
- ☐ 經審計財務報表
- ☐ 股息證明（如適用）