買樓係人生大事，涉及幾百萬甚至過千萬。但好多人簽合約時，只係睇個價錢就簽名，完全冇睇清楚條款。
我做咗10年地產相關工作，見過太多因為合約問題而蝕錢嘅個案。今日我將10個最常見嘅合約陷阱分享出嚟，希望幫到你。
2024年，有買家因為冇睇清楚合約嘅「現狀交吉」條款，收樓時發現單位有嚴重滲水問題。業主話「現狀交吉」即係買家要接受所有問題，最後買家要自己花 $30萬維修。
📋 買樓合約基本知識
買二手樓通常涉及兩份合約：
- 臨時買賣合約（臨約）：睇啱樓後即日簽署，要俾細訂（通常係樓價3-5%）
- 正式買賣合約（正約）：臨約後14日內簽署，要俾大訂（連同細訂共10%）
🚨 10大合約陷阱
陷阱1：「現狀交吉」條款
問題：呢個條款代表你要接受單位嘅現有狀況，包括所有隱藏問題。
風險：收樓後發現滲水、結構問題、違規建築等，業主可以話「你簽咗現狀交吉」而唔負責。
建議：簽約前請驗樓師檢查，如發現問題，要求喺合約列明業主負責維修，或者減價。
陷阱2：成交日期太短
問題：有啲業主會要求30日內成交，但按揭審批通常需要4-6星期。
風險：如果按揭批唔切，你可能要撻訂（損失10%訂金）。
建議：成交期最少要60日，最好90日。如果業主堅持短成交期，要先獲得銀行預先批核。
陷阱3：冇列明包括嘅設備
問題：合約冇列明邊啲傢俬電器包括喺內。
風險：收樓時發現冷氣、廚櫃、燈飾等被拆走，但業主話「合約冇寫包」。
建議：喺合約附件列明所有包括嘅設備，最好影相存檔。
陷阱4：業權問題
問題：物業可能有未解除嘅按揭、法庭命令、或者業權糾紛。
風險：成交後發現業權有問題，可能要打官司。
建議：請律師做業權查冊，確認業權清晰先好簽約。
陷阱5：違規建築
問題：單位可能有僭建物（例如天台加建、露台圍封）。
風險：政府可能發出清拆令，你要負責清拆費用。銀行亦可能因此拒絕批按揭。
建議：查閱屋宇署紀錄，確認有冇違規建築命令。如有僭建，要求業主喺成交前清拆。
陷阱6：租約問題
問題：物業可能有現有租約，買入後要等租約完結先可以收回。
風險：如果你想自住，可能要等1-2年先可以入住。
建議：確認物業係「交吉」定「連租約」出售。如連租約，要睇清楚租約條款。
陷阱7：管理費欠款
問題：業主可能拖欠管理費、差餉、地租。
風險：呢啲欠款可能會轉嫁俾新業主。
建議：要求業主提供管理處證明，確認冇欠款。喺合約列明所有欠款由業主負責。
陷阱8：撻訂條款
問題：如果買家撻訂，通常要賠訂金。但如果業主撻訂呢？
風險：有啲合約只寫買家撻訂要賠，但冇寫業主撻訂嘅賠償。
建議：確保合約列明雙方撻訂嘅賠償條款，通常係「雙倍訂金」。
陷阱9：按揭條款
問題：合約可能冇「按揭條款」，即係話如果按揭批唔到，你都要完成交易。
風險：如果銀行拒批按揭，你可能要撻訂或者被業主追討損失。
建議：加入「按揭條款」，列明如果喺指定日期前未能獲得按揭批核，買家可以取消交易並取回訂金。
陷阱10：代理佣金
問題：有啲經紀會喺合約加入額外收費。
風險：除咗標準佣金（通常1%），可能仲有「行政費」、「文件費」等。
建議：簽約前問清楚所有收費，確保合約只列明標準佣金。
✅ 簽約前 Checklist
- ✅ 請律師做業權查冊
- ✅ 請驗樓師檢查單位
- ✅ 確認成交日期足夠（最少60日）
- ✅ 列明所有包括嘅設備
- ✅ 確認冇違規建築
- ✅ 確認冇欠款（管理費、差餉、地租）
- ✅ 加入按揭條款
- ✅ 確認撻訂賠償條款
- ✅ 問清楚所有收費
- ✅ 唔明嘅條款要問律師