上個月，我在中環一個投資講座遇到 Michael，他三年前以 800 萬買入觀塘工廈單位，改裝成共享辦公空間出租。當時月租收入穩定在 8 萬元，回報率達 12%，令不少同行羨慕。但今年初，他的出租率從 95% 暴跌至 60%，月收入腰斬至 4.8 萬。「我唔明點解突然間咁多空置？」他無奈地說。Michael 的遭遇，正是香港共享辦公空間市場正在經歷的劇烈洗牌。
這場洗牌不是偶然，而是多重因素交織的結果：疫後工作模式轉變、供應過剩、租金成本上升，以及大型營運商退場。對於持有工廈物業或考慮投資共享辦公空間的業主來說，了解這場洗牌背後的邏輯，是避免踩雷、甚至把握機遇的關鍵。
共享辦公空間市場的三大轉折點
疫後工作模式徹底改變遊戲規則
2020 年前，香港樓市中的共享辦公空間被視為「荀盤」投資項目。當時初創企業、自由工作者、中小企對靈活辦公空間需求殷切，願意支付比傳統寫字樓更高的呎租（每呎 $40-60）換取短期租約和配套服務。但疫情後，遠程工作（Work From Home）成為新常態，企業發現員工在家工作效率不減，開始縮減實體辦公空間需求。
根據仲量聯行（JLL）2024 年第一季報告，香港甲級寫字樓空置率升至 12.8%，創 15 年新高。更關鍵的是，企業對「靈活辦公空間」的定義改變了——他們不再需要全天候的固定工位，而是按需使用的會議室或臨時工作站。這直接衝擊傳統共享辦公空間「月租工位」的商業模式。
:::warning 投資警號：如果你的共享辦公空間仍以「固定工位月租」為主要收入來源，出租率下跌風險極高。市場已轉向「按小時計費」和「混合辦公方案」。 :::
供應過剩：工廈改裝潮的後遺症
2018-2021 年間，政府放寬工廈活化政策，大量業主將舊式工廈改裝成共享辦公空間。觀塘、長沙灣、新蒲崗一帶的工廈單位，改裝成本約每呎 $800-1,200，完工後以每月每呎 $15-25 出租，回報率看似吸引。但當大家都湧入同一賽道，供應迅速飽和。
以觀塘為例，2021 年區內共享辦公空間總面積約 50 萬呎，到 2024 年已增至 85 萬呎，增幅達 70%。但同期需求僅增長 15%。供過於求的結果，就是租金競爭白熱化，部分營運商為搶客戶，將月租由每個工位 $3,500 降至 $2,200，利潤空間被大幅壓縮。
:::tip 內行人小貼士：投資工廈改裝共享辦公空間前，必須先調查方圓 500 米內的競爭對手數量。如果區內已有 5 個以上同類項目，除非你有獨特賣點（如頂級裝修、特殊行業配套），否則很難突圍。 :::
大型營運商退場引發連鎖效應
2023 年，全球共享辦公巨頭 WeWork 申請破產保護，震撼整個行業。雖然 WeWork 在香港的業務由本地團隊接手，但其退場釋放了大量空置單位回到市場，進一步加劇供應過剩。更重要的是，WeWork 的倒閉暴露了共享辦公空間商業模式的根本問題：高租金成本 + 低出租率 = 難以持續盈利。
許多中小型營運商開始重新評估業務，部分選擇結業或縮減規模。這對持有工廈物業的業主來說是雙刃劍：一方面，租客流失風險增加；另一方面，如果能提供更靈活的租賃方案，反而有機會吸納被大型營運商拋棄的優質客戶。
投資者如何在洗牌中找到機會？
轉型策略一：從「共享辦公」到「混合辦公」
傳統共享辦公空間的致命傷，是過度依賴固定工位月租收入。聰明的業主已開始轉型，將空間重新規劃為「混合辦公中心」，提供三種服務：
- 按小時計費的臨時工位（每小時 $50-80）
- 按日計費的會議室（每日 $800-1,500）
- 短期項目辦公室（1-3 個月租約）
這種模式的好處是收入來源多元化，不會因某一類客戶流失而全盤崩潰。以荃灣某工廈單位為例，業主將 3,000 呎空間改裝後，固定工位僅佔 40%，其餘 60% 用作會議室和活動空間。結果疫後出租率不跌反升，從 85% 提升至 92%，因為吸引了大量需要臨時會議場地的企業客戶。
:::highlight 成功案例：觀塘某 5,000 呎共享辦公空間，2023 年將 30% 面積改為「Podcast 錄音室」和「直播間」出租，每小時收費 $200-300。這項新服務佔總收入 25%，成功彌補固定工位收入下跌的缺口。 :::
轉型策略二：鎖定「抗跌」行業客戶
並非所有行業都受疫情影響而縮減辦公空間。某些行業反而對實體辦公室需求上升，例如：
- 金融科技（Fintech）：需要符合監管要求的實體辦公地址
- 專業服務（會計、法律）：客戶會面仍需正式場地
- 創意產業（設計、影片製作）：需要專業設備和協作空間
如果你的共享辦公空間能針對這些行業提供專屬配套（如金融級保安系統、專業攝影棚、隔音會議室），就能建立差異化優勢，避免陷入價格戰。
一位在長沙灣持有工廈單位的業主，去年將空間重新定位為「創意產業工作室」，提供專業燈光、綠幕、剪接設備，吸引了 12 間影片製作公司進駐。即使月租比傳統共享辦公空間高 20%，出租率仍達 100%，因為這些客戶找不到其他提供同等設備的地方。
轉型策略三：降低持有成本，提升靈活性
在市場不明朗時期，降低固定成本是生存關鍵。許多業主犯的錯誤，是在裝修和設備上投入過多資金，導致按揭供款壓力大，無法靈活調整租金策略。
實操建議：
- 裝修採用「輕資產」模式：使用可移動隔板、租賃傢俬，而非固定裝修。這樣未來轉型或退場時，損失較少。
- 與營運商合作而非自營：如果你不熟悉共享辦公空間營運，可考慮將單位租給專業營運商，收取固定租金。雖然回報率較低（約 6-8%），但風險也大幅降低。
- 善用政府資助計劃：部分工廈活化項目可申請「活化工廈計劃」資助，減輕改裝成本。
:::tip 按揭策略：如果你的工廈單位按揭成數較高（超過 50%），建議在市況好時提前還款，降低供款壓力。當市場逆轉時，你才有空間降租搶客，而不會因「供平過租」而被迫賤賣。 :::
避開三大投資陷阱
陷阱一：盲目跟風「工廈活化」
不是所有工廈單位都適合改裝成共享辦公空間。以下三種情況應避免：
- 位置偏遠：距離港鐵站步行超過 10 分鐘的工廈，吸引力大減。
- 樓齡過高：超過 40 年樓齡的工廈，改裝成本高，且難以通過消防和結構安全審批。
- 區內競爭激烈：如前文所述，觀塘、長沙灣等地已供應過剩，新入場者很難突圍。
陷阱二：過度依賴單一租客
有些業主為求快速出租，將整個單位租給一間營運商或企業。這看似省心，但風險極高。一旦租客退租或倒閉，你將面臨長時間空置和重新招租的壓力。
建議做法：將空間分拆成多個獨立單位，分散租客風險。即使某一租客退租，其他租客仍能維持現金流。
陷阱三：忽略法律和消防合規
工廈改裝成共享辦公空間，必須符合《建築物條例》和消防安全規定。許多業主為節省成本，跳過正式審批程序，結果被屋宇署勒令還原，損失慘重。
:::warning 法律風險：未經批准的工廈改裝，不僅面臨罰款（最高 $200,000 及監禁 1 年），更可能影響物業轉售價值。買家在盡職調查時發現違規改裝，會大幅壓價甚至拒絕購買。 :::
專業建議：聘請持牌建築師和消防顧問，確保改裝工程合法合規。雖然前期成本較高（約 $50,000-100,000），但能避免日後更大的法律和財務風險。
未來三年市場展望：誰能活下來？
香港樓市中的共享辦公空間市場，未來三年將繼續洗牌。能夠存活並盈利的，將是那些具備以下特質的項目：
- 靈活多元的收入模式：不依賴單一服務，能快速應對市場變化。
- 明確的目標客群：針對特定行業或需求，提供差異化服務。
- 合理的成本結構：低按揭負擔、輕資產營運，能在市況逆轉時靈活調整。
- 優越的地理位置：靠近港鐵站、商業區，交通便利。
對於投資者來說，現在不是退場的時候，而是重新審視策略、優化營運的關鍵時刻。那些能夠看清市場趨勢、果斷轉型的業主，將在洗牌後的市場中佔據有利位置。
:::success 投資信心總結：共享辦公空間市場的洗牌，淘汰的是缺乏競爭力的項目，而非整個行業。只要你願意調整策略、提升服務質素、控制成本，這個市場仍有可觀的收租回報和資產增值空間。 :::
你對共享辦公空間投資有疑問或經驗分享？歡迎在下方留言討論，或私訊我們獲取專業諮詢。訂閱我們的 Blog，第一時間掌握香港樓市最新投資策略和置業指南！