香港按揭常見問題 FAQ 全攻略

一、按揭轉介與現金回贈轉介 vs 直接去銀行

Q1：經按揭轉介申請與自行向銀行（Walk-in）申請有什麼具體差別？

利率方面，銀行理論上必須根據金管局指引公平對待所有客戶，不會因為你係經轉介定自己 Walk-in 而有不同息率。不過專業按揭轉介熟悉各間銀行最新推廣及批核取向，可以：

• 幫你比較多間銀行的按揭計劃及最高現金回贈；
• 就你嘅入息結構／職業背景，建議較容易批核的一、兩間銀行；
• 協助整理及預先檢查入息文件，減少來回補件時間；
• 部分情況下提供額外現金獎賞，疊加銀行回贈。

Q2：銀行的「1% 回贈限制」具體如何執行？

金管局規定銀行向同一按揭客戶提供的現金回贈，連同其他形式的金錢獎賞，一般不可超過貸款額約 1%。如果銀行回贈加上轉介回贈的總和超出 1%，銀行會：

• 在批核時計算「實際貸款額 = 原本貸款額 - 回贈總額」；
• 即回贈會當作你額外多付咗部份首期，而唔係「白白多咗一筆錢」。

二、銀行審批紅線與入息證明循環貸款、出糧戶口地雷

Q3：為什麼「從未動用」的循環貸款都會影響借貸能力？

銀行會將循環貸款視為一種「隨時可以變成真負債」的授信額度，審批時通常會：

• 按授信額的約 3.5% 至 4% 當作每月供款；
• 即使你完全未用過，一樣會拉高供款與入息比率（DTI）；
• 在臨近上會／補件前突然開新循環貸款，甚至足以令個案由「本來批得」變成「批唔到」。

Q4：銀行會點樣睇出糧戶口紀錄？

銀行會詳細翻查你近幾個月的出糧戶口月結單，特別留意：

• 頻繁或大額轉賬至馬會、加密貨幣平台等敏感商戶；
• 短時間內多筆來歷不明的大額資金進出；
• 幫親友還債或還財務公司貸款的轉賬紀錄。

以上情況會令銀行懷疑你背後有隱藏債務，或涉及反洗黑錢（AML）風險，嚴重者甚至會拒批按揭或要求關閉戶口。

三、稅務與利息扣稅轉按套現要小心

Q5：轉按或加按「套現」後的利息可以扣稅嗎？

稅務上只有用作「購買自住住宅物業」的貸款利息可以申報扣稅：

• 若原按揭為 400 萬，再加按多 200 萬作投資用途，總貸款額變成 600 萬；
• 稅局只會容許 400/600，即約三分之二的利息作為扣稅額；
• 餘下與投資相關部分（200 萬）利息不能以個人入息稅扣減。

稅局有權追溯數年（例如 7 年）紀錄，如發現過往申報超出可扣稅範圍，可能會補稅及收取附加費。

四、擔保人與高成數按揭好人卡可能變地雷

Q6：做擔保人對自己未來買樓有什麼實際影響？

一旦成為按揭擔保人：

• 你要為相關按揭負上法律責任，供款金額會全數計入你個人負債；
• 日後自己申請按揭時，可借成數一般要扣減一成；
• 供款與入息比率（DTI）要求會收緊，大約少三成借貸能力。

Q7：如何「甩擔保」？一定要對方簽名嗎？

當主貸人入息已足夠獨自通過壓力測試時，可向銀行申請「甩擔保」：

• 一般無需罰息，亦不需要擔保人再簽署文件；
• 成功後，記得確認信貸資料庫（例如 TU）紀錄已更新；
• 如有需要，可向銀行索取最新 Facility Letter 作日後證明。

五、按揭保險與轉按甩按保點樣計？

Q8：什麼是「甩按保」？有什麼實際好處？

當物業升值或已還清部分本金，令按揭成數跌至約 7 成或以下時，可以考慮向原銀行申請退還按揭保險：

• 一般在上會後 2 年內退保，可取回原保費約 25%；
• 3 年內退保，約可取回 15%；
• 同時物業使用限制由「必須自住」放寬至可合法出租，靈活性大增。

六、特殊個案：凶宅、Staff Plan 等估價與就業風險

Q9：凶宅可以做按揭嗎？

銀行最著重係估價行是否願意為單位提供估價：

• 如估價行仍然可以就該單位提供估價，銀行有機會承造按揭，但成數較低、息口較高；
• 如估價報告顯示「無法估價」，銀行一般不會批出任何按揭。

Q10：銀行員工按揭（Staff Plan）有什麼潛在風險？

Staff Plan 雖然利率及成數往往非常吸引，但要留意：

• 一旦離職或被裁，銀行可能要求在短期內清還貸款或轉按到「街 Plan」；
• 如屆時物業估價下跌，新銀行最多只願意批出 8–9 成，員工要自備多一大筆現金補上差額；
• 否則有機會被 Call Loan，被迫賣樓或用其他資產清還貸款。