「做生意咁多年，点解银行话我入息唔稳定，连 8 成按揭都批唔到？」这是 Michael 在我办公室说的第一句话。他经营网店三年，月入 8 万，想买入一个 500 万的上车盘，却在按揭申请上碰了一鼻子灰。
如果你也是自雇人士——无论是开公司、做 Freelancer 还是经营小生意——你一定明白这种无奈。明明收入不差，甚至比打工仔更高，但在银行眼中，你的「入息证明」就是不够「稳定」。更令人沮丧的是，当你想申请高成数按揭（8 成或 9 成）时，门槛更是高得离谱。
但事实是：自雇人士绝对可以成功申请 9 成按揭，关键在于你懂不懂银行和按揭保险公司的「游戏规则」。今日这篇文章，我会用 15 年地产按揭经验，拆解自雇人士申请高成数按揭的实战攻略，让你避开常见陷阱，大大提升批核机会。
自雇人士申请 9 成按揭的核心难题
银行如何定义「自雇人士」？
在按揭审批中，银行对「自雇人士」的定义比你想像中更广：
- 独资经营者：开设个人公司、工作室
- 合伙人：持有公司股份超过 10%
- 自由工作者 (Freelancer)：无固定雇主，靠接 Project 维生
- 佣金收入为主的从业员：如地产经纪、保险经纪（即使有公司聘用，但收入主要靠佣金）
:::warning 重点提醒：即使你有公司出粮，但如果你持有该公司 10% 或以上股份，银行仍会视你为自雇人士，审批标准会更严格。 :::
为什么自雇人士申请按揭特别困难？
银行和按揭保险公司（如 HKMC）最关注的是「入息稳定性」和「还款能力」。对于自雇人士，他们主要有三大疑虑：
- 入息波动大：生意有淡旺季，收入不如打工仔般「每月固定」
- 报税金额偏低：不少自雇人士为节税，会将部分开支报为公司成本，导致报税收入看起来很低
- 文件证明复杂：没有固定粮单，需要提供更多财务文件来证明还款能力
这些因素令银行在审批时更加谨慎，尤其是申请高成数按揭（8 成或 9 成）时，按揭保险公司的要求更为严格。
9 成按揭的基本门槛
根据现行按揭保险计划，申请 9 成按揭需符合以下条件：
- 楼价上限：1,000 万或以下（首次置业）
- 物业类型：只限已落成住宅物业（楼花不适用）
- 申请人身份：固定受薪人士较易批核，自雇人士需提供额外证明
- 供款与入息比率 (DSR)：不超过 50%（压力测试下不超过 60%）
:::tip 内行人贴士：即使你是自雇人士，只要准备充足文件，并选对银行和按揭中介，成功申请 9 成按揭的机会绝对不低。 :::
自雇人士申请 9 成按揭的实战攻略
准备完整且「漂亮」的入息证明文件
这是整个按揭申请的核心。银行和按揭保险公司会根据你提供的文件来评估你的还款能力，因此文件准备得越齐全、越「专业」，批核机会就越高。
#### 必备文件清单
- 最近两年的税单 (Tax Return)：这是最重要的入息证明，银行会以你报税的「应课税入息」作为计算基础
- 最近两年的核数师报告 (Audited Financial Statements)：如果你有开设有限公司，必须提供经会计师核数的财务报表
- 最近 6 个月的公司银行月结单：证明公司有稳定现金流
- 最近 6 个月的个人银行月结单：显示你的个人收入流水
- 商业登记证 (BR) 及公司注册证明书 (CI)：证明公司合法经营
:::highlight 专家建议：如果你的报税收入偏低，可以额外提供「公司利润表」或「客户合约」来证明实际收入更高。部分银行会接受这些补充文件作为参考。 :::
#### 如何让你的入息证明更「吸引」？
- 提早规划报税：如果你计划在未来 1-2 年内买楼，建议提早调整报税策略，适度提高报税收入（当然要合法合规）
- 保持公司银行户口活跃：定期有资金进出，避免长期零结余或突然大额入账（银行会怀疑是临时「做数」）
- 准备客户合约或发票：如果你是 Freelancer，提供长期客户的合约或发票，可以证明你有稳定的业务来源
选对银行和按揭中介
不同银行对自雇人士的审批标准差异很大。有些银行对自雇人士较为友善，愿意接受更灵活的入息证明；有些则非常保守，只看税单数字。
#### 哪些银行对自雇人士较友善？
根据我的经验，以下类型的银行对自雇人士申请高成数按揭较为宽松：
- 中小型银行：如中信银行、大新银行等，审批较灵活
- 有按揭保险合作的银行：如汇丰、恒生、中银等，熟悉按揭保险公司的要求，能提供更专业的建议
:::tip 内行人贴士：不要只向一间银行申请！建议同时向 2-3 间银行递交申请，增加批核机会。但要注意，短时间内多次查阅信贷报告（TU）会影响信贷评分，建议透过按揭中介统一处理。 :::
#### 按揭中介的重要性
一个有经验的按揭中介，能帮你：
- 预先评估批核机会：根据你的财务状况，推荐最适合的银行
- 优化文件准备：指导你如何整理文件，提高批核率
- 与银行沟通：在审批过程中，帮你解释特殊情况，争取更好的条件
提升批核机会的「加分项」
除了基本文件，以下几点可以大大提升你的按揭批核机会：
#### 增加担保人或联名申请
如果你的配偶或家人是固定受薪人士，可以考虑联名申请或加入担保人。这样银行会将两人的入息合并计算，提高供款与入息比率，增加批核机会。
:::success 成功案例：我有一位客户是自由摄影师，报税收入只有 3 万，但他的太太是公务员，月入 4 万。透过联名申请，他们成功申请到 9 成按揭，买入一个 600 万的上车盘。 :::
#### 提供更多资产证明
如果你有其他资产（如股票、基金、定期存款），可以提供相关证明，让银行知道你有足够的财务实力应对突发情况。
#### 选择较长的还款期
将还款期拉长至 30 年，可以降低每月供款金额，提高供款与入息比率，更容易通过压力测试。
常见误区与避坑指南
误区一：报税收入越低越好？
不少自雇人士为了节税，会尽量压低报税收入。但这样做会直接影响按揭申请，因为银行只会根据你的报税收入来计算还款能力。
:::warning 避坑建议：如果你计划在短期内买楼，建议在买楼前 1-2 年适度提高报税收入。即使多交一点税，但换来的是更高的按揭批核额，绝对值得。 :::
误区二：临时「做数」可以过关？
有些人会在申请按揭前，突然将大笔资金转入公司户口或个人户口，希望「做靓盘数」。但银行和按揭保险公司的审批人员经验丰富，很容易识破这种手法。
银行会重点查看：
- 资金来源是否合理
- 银行月结单是否有异常大额入账
- 公司现金流是否与业务规模相符
:::warning 避坑建议：不要临急抱佛脚，提早规划才是王道。如果真的需要补充资金证明，建议提供合理的解释（如收到客户大额付款、出售资产等）。 :::
误区三：只看按揭利率，忽略审批难度
不少人在选择银行时，只关注哪间银行的按揭利率最低，却忽略了审批难度。对于自雇人士来说，能否成功批核比利率更重要。
:::tip 内行人贴士：宁愿选择利率稍高但审批较宽松的银行，也不要冒险选择利率最低但审批极严的银行。成功上车后，你随时可以转按到其他银行，争取更优惠的利率。 :::
误区四：以为 Freelancer 一定申请不到高成数按揭
很多 Freelancer 以为自己没有公司、没有核数报告，就一定申请不到 9 成按揭。但事实并非如此。
Freelancer 的应对策略：
- 提供最近两年的税单
- 提供客户合约或发票，证明有稳定的业务来源
- 提供银行月结单，显示定期有收入入账
- 如有需要，可以加入固定受薪的担保人
:::success 成功案例：我有一位客户是全职 YouTuber，没有公司，但他提供了过去两年的税单、YouTube 收益报表及银行月结单，最终成功申请到 8 成按揭（因物业价格超过 9 成按揭上限，但已经是非常理想的结果）。 :::
总结：自雇人士上车不是梦
作为自雇人士，申请 9 成按揭确实比打工仔困难，但绝对不是不可能。关键在于你是否提早规划、准备充足文件，并选对银行和按揭中介。
重点回顾：
- 提早规划报税：适度提高报税收入，为未来的按揭申请铺路
- 准备完整文件：税单、核数报告、银行月结单、客户合约等，越齐全越好
- 选对银行：不同银行对自雇人士的审批标准差异很大，建议同时向多间银行申请
- 考虑联名申请或担保人：如果配偶或家人是固定受薪人士，可以大大提升批核机会
- 避免临时「做数」：银行很容易识破，反而会影响批核
记住，供平过租的时代已经来临，只要你做好准备，自雇人士一样可以成功上车，甚至透过地产投资累积财富。
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