「阿 Ken，我睇中咗一个 600 万嘅两房单位，首期只有 60 万，银行话要做按揭保险先批到九成按揭。但保费要成 10 几万，可唔可以悭返啲？」
呢个场景，相信好多准上车族都遇过。香港楼价高企，想靠传统六成按揭上车？首期随时要 200 万以上。按揭保险计划 (Mortgage Insurance Programme, MIP) 正正就系帮助首期不足嘅买家，透过支付保费换取高成数按揭。但好多人对保费计算一知半解，结果白白多付几万蚊。
今日就同大家拆解按揭保险保费嘅计算方式，教你点样合法合理地悭到尽。无论你系首次置业嘅上车族，定系想转按套现嘅业主，呢篇文章都会帮到你。
:::tip 专家提示 按揭保险保费并非固定收费，而是根据「贷款额」、「按揭成数」及「还款年期」三大因素计算。识得计数，分分钟悭返几万蚊首期支出！ :::
核心概念解析：按揭保险保费点样计？
保费计算三大关键因素
按揭保险保费并非一个固定数字，而是由以下三个核心因素决定：
1. 按揭成数 (Loan-to-Value Ratio, LTV) 按揭成数越高，保费率就越贵。以 1,000 万以下物业为例：
- 八成按揭：保费约为贷款额的 1.15% - 2.15%
- 九成按揭：保费约为贷款额的 2.35% - 4.35%
2. 还款年期 还款期越长，保费越平。原因好简单：银行收息时间长，风险相对分散。
- 30 年还款期：保费率最低
- 20 年还款期：保费率中等
- 10 年还款期：保费率最高
3. 保费支付方式 你可以选择「一次性缴付」或「每年缴付」：
- 一次性缴付：保费较平，可加借入按揭贷款内分期还
- 每年缴付：首年保费较贵，但之后每年递减
:::highlight 重点提示 大部分买家都会选择「一次性缴付」并加借入按揭内，因为可以将保费摊分 30 年还，每月供款压力较细。 :::
实际保费率表（2024 年最新）
以下系香港按揭证券有限公司 (HKMC) 最新嘅保费率参考表（以 1,000 万以下物业、30 年还款期为例）：
| 按揭成数 | 一次性缴付保费率 | 每年缴付首年保费率 | |---------|----------------|------------------| | 60% - 80% | 1.15% - 2.15% | 0.58% - 1.08% | | 80% - 90% | 2.35% - 4.35% | 1.18% - 2.18% |
计算例子： 假设你买入一个 600 万嘅单位，做九成按揭（即借 540 万），选择 30 年还款期：
- 一次性缴付保费 = 540 万 × 4.35% = $234,900
- 每年缴付首年保费 = 540 万 × 2.18% = $117,720
:::warning 注意事项 以上保费率只适用于「自住物业」。如果系「非自住」或「转按套现」，保费率会额外增加 10% - 15%。 :::
保费可以加借入按揭吗？
可以！呢个系好多人忽略嘅悭钱技巧。
假设你做九成按揭，保费 $234,900，你可以选择：
- 即时现金支付：一笔过畀 $234,900
- 加借入按揭内：将保费加入贷款额，变成借 $5,634,900（540 万 + 23.49 万），分 30 年还
第二个方法嘅好处系唔使即时拎咁多现金出嚟，但要留意总利息支出会增加。以现时按揭利率约 4% 计算，30 年总利息支出会多约 $15 万。不过对于首期紧绌嘅上车族嚟讲，呢个系最实际嘅做法。
实战案例分享：三个真实场景教你悭保费
案例一：首次置业，点样悭到最尽？
背景：
- 买家：28 岁首次置业
- 物业价格：$5,800,000
- 首期：$580,000（一成）
- 按揭成数：九成
- 还款年期：30 年
保费计算：
- 贷款额：$5,220,000
- 一次性保费（4.35%）：$227,070
- 加借入按揭后总贷款额：$5,447,070
悭钱贴士：
- 申请「按揭保险计划退保」：如果你喺首 3 年内提早还清部分贷款，令按揭成数跌至八成以下，可以申请退回 25% - 40% 保费！
- 善用「首次置业印花税优惠」：首置客买 $600 万以下物业，印花税只需 $100（旧制需 $168,000），悭返嘅钱可以用嚟交保费。
:::success 专家建议 如果你预计 3 年内会有额外资金（如花红、年终奖），可以考虑提早还款触发退保机制，实际保费支出可以低至 $136,000 左右。 :::
案例二：转按套现，保费点计先最抵？
背景：
- 业主：持有物业 5 年
- 物业现值：$7,000,000
- 尚欠按揭：$3,500,000（五成）
- 想转按至八成套现：$5,600,000
- 套现金额：$2,100,000
保费计算：
- 新增贷款额：$2,100,000
- 保费只计「新增部分」：$2,100,000 × 2.15% = $45,150
内行人小贴士： 转按套现嘅保费计算，只会计「新增贷款额」，而唔系计「总贷款额」。所以如果你本身已经供咗几年楼，转按保费会平好多！
但要留意，转按套现嘅物业用途会影响保费率：
- 自住用途：保费率正常
- 出租用途：保费率额外加 10% - 15%
- 投资用途：保费率额外加 15% - 20%
案例三：供平过租？计埋保费先好决定
背景：
- 租客：月租 $18,000
- 睇中单位：$6,000,000
- 做九成按揭，月供约 $23,000（未计保费）
真实成本计算：
- 贷款额：$5,400,000
- 一次性保费：$234,900（加借入按揭）
- 实际每月供款：$23,000 + ($234,900 ÷ 360 个月) = $23,652
结论： 表面上睇，月供 $23,000 vs 月租 $18,000，好似供楼贵咗 $5,000。但计埋保费摊分后，实际每月多咗 $5,652。不过你要记住：
- 供楼系「供自己」，租楼系「供业主」
- 楼价升值潜力（过去 10 年平均每年升 3% - 5%）
- 供满 30 年后，物业归你所有
:::tip 专家观点 「供平过租」唔系单纯比较月供同月租，而系要计埋「机会成本」同「资产增值」。如果你预计会喺香港长住，上车绝对系明智选择。 :::
注意事项与风险：按揭保险五大常见误区
误区一：保费可以慢慢畀？
错！ 按揭保险保费必须喺「提取贷款前」缴付，或者选择加借入按揭内。你唔可以「分期畀」或者「迟啲先畀」。
如果你选择「每年缴付」，首年保费都要喺提取贷款时一次过畀清。之后每年嘅保费会自动从你嘅银行户口扣除。
误区二：所有银行保费都一样？
错！ 虽然保费率系由香港按揭证券公司 (HKMC) 或 QBE 等保险公司厘定，但唔同银行可能会提供「保费折扣」或「现金回赠」。
悭钱攻略：
- 向至少 3 间银行查询按揭保险报价
- 留意银行有冇提供「按揭保险保费回赠」（通常系 10% - 15%）
- 部分银行会喺「按揭现金回赠」中包含保费折扣
:::warning 避坑指南 唔好净系睇「按揭利率」，要同时比较「保费折扣」同「现金回赠」。有时利率平 0.1%，但保费贵 $10,000，计埋总成本反而蚀咗。 :::
误区三：保费可以退税？
错！ 按揭保险保费唔可以喺「居所贷款利息扣税」中申报。只有「按揭利息」先可以扣税，每年上限 $100,000。
不过，如果你将保费加借入按揭内，咁保费部分产生嘅利息支出，理论上系可以计入扣税范围。但实际操作上，税局好少会批准呢种做法。
误区四：做咗按揭保险就一定批？
错！ 按揭保险只系「提高按揭成数」嘅工具，唔代表银行一定会批核你嘅按揭申请。
银行仍然会审查你嘅：
- 供款与入息比率 (DSR)：每月供款唔可以超过月入 50%
- 压力测试：假设利率加 3%，供款唔可以超过月入 60%
- 信贷纪录：TU 信贷评分、有冇拖欠纪录
- 入息证明：粮单、税单、银行月结单
:::highlight 专业建议 如果你系「自雇人士」或「收入不稳定」，建议揾按揭中介帮手，佢哋会知道边间银行对你嘅情况较为宽松。 :::
误区五：保费一定要一次过畀？
唔一定！ 你可以选择「每年缴付」，首年保费约为一次性保费嘅 50%，之后每年递减。
比较：
- 一次性缴付：$234,900（可加借入按揭）
- 每年缴付：首年 $117,720，第二年 $105,948，第三年 $94,176...
表面上睇，每年缴付首年保费平一半。但计埋 30 年总支出，每年缴付嘅总保费会比一次性缴付贵约 20% - 30%。
适合人群：
- 预计短期内会转按或卖楼
- 首期非常紧绌，连保费都拎唔出
- 有其他投资机会，回报率高于按揭利率
总结：按揭保险保费计算全攻略
按揭保险计划系好多香港人上车嘅必经之路，但保费计算绝对唔系「一个价钱」咁简单。记住以下五大要点：
- 保费率取决于「按揭成数」、「还款年期」同「支付方式」，九成按揭保费可以高达贷款额嘅 4.35%
- 保费可以加借入按揭内，分 30 年还，减轻即时现金压力
- 提早还款可以退保，首 3 年内退保可取回 25% - 40% 保费
- 转按套现只计新增贷款额，保费比首次置业平好多
- 货比三家，唔同银行嘅保费折扣同现金回赠可以相差几万蚊
最重要系，唔好净系睇「月供金额」，要计埋保费、印花税、律师费等「隐藏成本」，先可以准确评估自己嘅负担能力。
:::success 信心保证 只要你做足功课，善用按揭保险计划，即使首期只有一成，都可以成功上车。香港楼市虽然贵，但只要计得精、拣得啱，供平过租绝对唔系梦！ :::
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