香港 DSR 计算：供款与入息比率、50% 上限及按揭审批
香港供款与入息比率 DSR 如何计算？以清楚数字例子分辨总债务供款、银行认可收入、现行一般 50% 上限与已暂停的监管压力测试，附金管局来源及申请前核对清单。
原发布日期: · 最后核实: · WeProperty 编辑团队 · 编辑政策
重点答案: DSR 是每月总债务供款除以银行认可月入。一般监管上限为 50%；达标不等于必获批。已有按揭的供款仍要计入，但不应再一概套用旧 40% 上限。
适用范围：一般按揭措施针对物业买卖及转按融资；以物业抵押的企业营运信贷、按揭保险及资助房屋计划，须另看相关条件。
先分清现行规则与旧压力测试
2024 年 10 月的措施统一一般 DSR 上限为 50%，并取消仅因已有或担保其他按揭而下调上限的安排。2024 年 2 月已暂停监管压力测试要求；不能把旧加息情境写成所有申请必过的现行测试。金管局：2024 年 10 月按揭审慎措施；金管局：2024 年 2 月暂停监管压力测试。
如何计算：分子与分母都要核实
公式：DSR＝每月按揭及其他债务供款 ÷ 银行认可月入 × 100%。不要只计新按揭；整理现有按揭、分期及其他债务。花红、佣金、租金或自雇收入如何认可，以及担保责任如何处理，应向承造银行确认，不是自行把所有入帐当月入。
| 假设项目 | 金额／结果 |
|---|---|
| 新按揭每月供款 | HK$18,000 |
| 其他债务每月供款 | HK$4,000 |
| 银行认可月入 | HK$50,000 |
| DSR | (18,000＋4,000) ÷ 50,000＝44% |
| 若另有每月 HK$6,000 按揭 | 总供款 HK$28,000；DSR＝56% |
以上是编辑制作的假设算例，不是客户个案或银行报价。44% 只表示此算例低于一般上限；信贷纪录、收入稳定性、物业及产品资格仍可能影响批核。56% 算例亦不代表应隐瞒或转移债务。
申请前的实用清单
先列出每笔债务及到期日，向银行确认收入文件与认可方法，再以相同利率、年期比较方案。若调整年期或首期，亦要计总利息、手头流动资金及提早还款费。金管局：银行及按揭常见问题。
可用按揭计算机试算供款，再用负担能力计算机检视预算。自行测试加息或收入下降是风险规划，不应称为仍强制适用的监管压测。
常见问题
DSR 低于 50% 就一定批吗？
不是。一般监管上限不是批核承诺；银行仍审核收入、债务、信贷及物业，特殊计划亦有个别条件。
已有按揭是否一定只准 40%？
不是现行一般通则。现有债务仍影响计算，但不可仅因已有按揭便沿用旧 40% 限制。
担保人收入能否直接加进分母？
不能自行假设。应由银行核实可认可收入、担保责任及其他债务的处理。
资料来源
修订：按列明来源核对适用范围，重写过时概括及未能证实的经验或结果承诺。算例及清单由编辑整理，不代表个案批核或法律判断。