「阿 Ken，我月入 5 万，想买间 600 万的上车盘，银行话我 DSR 超标，唔批按揭畀我……」这是我上星期收到的真实求助个案。明明收入稳定、首期够晒，点解银行就系唔肯批？问题就出在「供款与入息比率」（Debt Servicing Ratio，简称 DSR）这个关键数字上。
好多准买家以为，只要有首期、有工作，银行就会批按揭。但现实是，香港金管局对 DSR 有严格规定，唔识计数随时令你「上车」梦碎。今日我就用最浅白的方式，教你点样计算自己的 DSR，以及点样提高获批按揭的机会。
:::tip 专家提示 DSR 是银行评估你「供得起楼」的核心指标。计错数或低估风险，随时令你错失心水荀盘！ :::
什么是「供款与入息比率 (DSR)」？银行点样用佢评估你的还款能力
DSR 的定义与计算公式
「供款与入息比率」（DSR）简单讲，就是你每月的总债务供款占你每月总收入的百分比。银行用呢个比率嚟评估你有冇能力同时应付按揭供款同埋其他债务（例如私人贷款、信用卡欠款、车贷等）。
基本计算公式：
DSR = (每月按揭供款 + 其他债务供款) ÷ 每月总收入 × 100%举个例子：
- 每月按揭供款：$20,000
- 其他债务供款（信用卡分期、私人贷款等）：$5,000
- 每月总收入：$50,000
DSR = ($20,000 + $5,000) ÷ $50,000 × 100% = 50%金管局对 DSR 的规定上限
根据香港金管局的按揭指引，一般情况下：
- 自住物业：DSR 上限为 50%
- 压力测试下：DSR 上限为 60%（即假设按揭利率上升 3 个百分点后，你的 DSR 仍不能超过 60%）
:::warning 重要提醒 如果你本身已有其他按揭在身（例如已持有一层楼），DSR 上限会进一步收紧至 40%（压力测试下为 50%）。 :::
点解银行咁重视 DSR？
银行唔系慈善机构，佢哋要确保你有能力长期供楼，唔会因为经济环境转差或利率上升而断供。DSR 就系一个「安全指标」，帮银行评估你的财务健康状况。如果你的 DSR 太高，即代表你每月收入大部分都用咗嚟还债，一旦有突发开支或失业，随时会供唔起楼。
实战案例：三个真实场景教你计 DSR
案例一：首次置业的上车族（单身人士）
背景资料：
- 月入：$40,000
- 目标楼价：$500 万
- 首期：$100 万（20%）
- 按揭金额：$400 万
- 按揭年期：30 年
- 按揭利率：3.5%（P 按）
- 其他债务：无
计算步骤：
- 每月按揭供款（用按揭计算机）：约 $17,900
- 其他债务供款：$0
- DSR 计算：$17,900 ÷ $40,000 × 100% = 44.75%
结论： DSR 为 44.75%，低于 50% 上限，符合金管局要求。但仍需通过压力测试（假设利率升至 6.5%）：
- 压力测试下每月供款：约 $25,300
- 压力测试 DSR：$25,300 ÷ $40,000 × 100% = 63.25%
:::highlight 专家分析 呢个案例超咗压力测试上限（60%），银行可能会要求申请人提供额外收入证明，或者考虑揾担保人。 :::
案例二：已有按揭的换楼客（夫妇联名）
背景资料：
- 夫妇合计月入：$80,000
- 现有物业按揭供款：$15,000
- 目标楼价：$800 万
- 首期：$240 万（30%）
- 新按揭金额：$560 万
- 按揭年期：30 年
- 按揭利率：3.5%
- 其他债务：信用卡分期 $3,000/月
计算步骤：
- 新物业每月按揭供款：约 $25,100
- 现有物业按揭供款：$15,000
- 其他债务供款：$3,000
- 总供款：$25,100 + $15,000 + $3,000 = $43,100
- DSR 计算：$43,100 ÷ $80,000 × 100% = 53.88%
结论： DSR 为 53.88%，已超过「已有按揭人士」的 40% 上限。银行大机会唔批，除非：
- 先卖走现有物业（清还按揭）
- 或者大幅增加首期，减少新按揭金额
:::tip 内行人小贴士 如果你打算「先买后卖」，记得预留足够时间处理现有物业，否则 DSR 超标会令你新按揭批唔到，到时就进退两难。 :::
案例三：自雇人士的按揭申请
背景资料：
- 月入（平均）：$60,000（但收入波动较大）
- 目标楼价：$600 万
- 首期：$150 万（25%）
- 按揭金额：$450 万
- 按揭年期：30 年
- 按揭利率：3.5%
- 其他债务：私人贷款 $8,000/月
计算步骤：
- 每月按揭供款：约 $20,200
- 其他债务供款：$8,000
- 总供款：$20,200 + $8,000 = $28,200
- DSR 计算：$28,200 ÷ $60,000 × 100% = 47%
结论： DSR 为 47%，表面上符合要求。但自雇人士的收入证明较复杂，银行通常会要求提供：
- 最近 6 个月的银行月结单
- 最近 2 年的税单或利得税报表
- 公司财务报表（如有）
:::warning 自雇人士注意 银行对自雇人士的收入审查较严格，建议预留多啲时间准备文件，并考虑揾按揭中介协助。 :::
如何优化你的 DSR？五个实用策略提高按揭获批机会
策略一：清还高息债务，降低每月供款
如果你有信用卡欠款、私人贷款或车贷，呢啲债务的利息通常较高，而且会直接拉高你的 DSR。建议在申请按揭前，尽量清还呢啲债务，或者将佢哋合并成低息贷款。
实例：
- 原本信用卡分期：$5,000/月
- 清还后：DSR 即时下降 10%（假设月入 $50,000）
策略二：增加首期，减少按揭金额
首期愈多，按揭金额愈少，每月供款自然愈低。如果你的 DSR 接近上限，不妨考虑增加首期比例。
对比：
- 首期 20%（$100 万）：每月供款 $17,900
- 首期 30%（$150 万）：每月供款 $15,700
- DSR 差异：约 5.5%（假设月入 $40,000）
策略三：延长按揭年期，摊分每月供款
虽然延长按揭年期会增加总利息支出，但可以有效降低每月供款，从而改善 DSR。
对比：
- 按揭年期 25 年：每月供款 $20,000
- 按揭年期 30 年：每月供款 $17,900
- DSR 差异：约 5.25%（假设月入 $40,000）
:::tip 专家建议 如果你预计未来收入会增加，可以先用较长年期获批按揭，之后再申请缩短年期或增加每月还款额。 :::
策略四：加入担保人或联名申请
如果你的 DSR 超标，可以考虑加入担保人（通常是父母或配偶），将对方的收入计入总收入，从而降低 DSR。
注意事项：
- 担保人的债务同样会计入总供款
- 担保人日后再买楼时，会被视为「已有按揭人士」，DSR 上限会收紧
策略五：选择「供平过租」的上车盘
如果你的预算有限，不妨考虑一啲楼价较低的上车盘。香港楼市有唔少「供平过租」的荀盘，例如新界区的细价楼或居屋。
实例：
- 租金：$12,000/月
- 买入 $400 万上车盘，每月供款：$14,300
- 虽然供款略高于租金，但长远可以「供满变业主」，仲可以享受楼价升值
常见误区与风险：计 DSR 时你一定要知的三大陷阱
误区一：以为「收入高就一定批」
好多人以为自己月入几万蚊，银行就会批按揭。但如果你本身已有其他债务（例如私人贷款、信用卡欠款），或者已持有一层楼，DSR 随时超标。
避坑指南：
- 申请按揭前，先用按揭计算机模拟计算 DSR
- 如果 DSR 接近上限，考虑先清还部分债务
误区二：忽略「压力测试」的影响
好多人只计基本 DSR，但忽略咗压力测试。金管局规定，即使利率上升 3 个百分点，你的 DSR 仍不能超过 60%。如果你的按揭利率本身已经较高（例如 H 按封顶位），压力测试会更加严格。
避坑指南：
- 用按揭计算机同时计算「基本 DSR」同「压力测试 DSR」
- 如果压力测试 DSR 超标，考虑增加首期或延长按揭年期
误区三：低估「其他债务」的影响
好多人以为信用卡分期或私人贷款「金额唔大」，唔会影响按揭申请。但银行会将所有债务供款计入 DSR，即使每月只系还紧 $2,000-$3,000，都可能令你的 DSR 超标。
避坑指南：
- 申请按揭前，先清还所有短期债务
- 如果有长期债务（例如车贷），考虑提早还款或重组贷款
:::warning 风险提示 如果你为咗「过关」而隐瞒债务，银行查到后会即时拒批按揭，仲可能影响你的信贷评级。 :::
总结：掌握 DSR 计算，轻松踏上置业之路
计算「供款与入息比率」（DSR）并唔复杂，但好多准买家因为唔熟悉规则，结果错失上车良机。记住以下几个重点：
- DSR 上限：自住物业为 50%，压力测试下为 60%；已有按揭人士则为 40% 及 50%
- 计算公式：(每月按揭供款 + 其他债务供款) ÷ 每月总收入 × 100%
- 优化策略：清还高息债务、增加首期、延长按揭年期、加入担保人、选择「供平过租」的上车盘
- 避开陷阱：唔好以为「收入高就一定批」、记得计埋压力测试、唔好低估其他债务的影响
香港楼市竞争激烈，荀盘一出随时被人抢晒。如果你想顺利上车，就要提前做好财务规划，确保自己的 DSR 符合银行要求。记住，买楼唔系一时冲动，而系一场长期的财务规划。只要你计好数、做好准备，上车之路其实冇你想像中咁难。
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