上个月，阿明终于储够首期，准备入市上车。睇中咗一个 500 万嘅两房单位，计过数，月供大约 $18,000，以佢月入 $45,000 嚟讲应该无问题。点知去到银行申请按揭，竟然俾人拒批！银行职员话佢「过唔到压力测试」，要佢揾担保人或者加大首期。阿明一头雾水：「明明我供得起，点解银行话我唔得？」
呢个情况，其实每日都喺香港楼市上演。好多准买家以为「供得起就批到」，但银行嘅按揭审批标准，远比你想像中严格。压力测试就系银行用嚟评估你「还款能力」嘅关键指标——佢唔系睇你而家供唔供得起，而系睇当利率大升时，你仲顶唔顶得顺。
今日呢篇文章，我会用最浅白嘅方式，教你点样自己做按揭压力测试模拟，等你入市前心里有数，唔使去到银行先发现「原来我唔够班」。
压力测试系乃嘢？拆解银行审批逻辑
压力测试的官方定义
根据金管局指引，所有按揭申请人都必须通过「压力测试」，先可以获批按揭。简单嚟讲，压力测试就系假设按揭利率上升 3 厘（即 3%），睇下你嘅供款占入息比率（DSR）会唔会超过 60%。
:::tip 专家贴士 现时主流按揭利率约 3.625%（P按）至 4.125%（H按），压力测试就会以 6.625% 至 7.125% 嚟计算你嘅「假设供款」。 :::
两大关卡：供款比率 + 压力测试
银行审批按揭时，会睇两个指标：
- 正常供款比率：你嘅每月按揭供款，唔可以超过月入嘅 50%
- 压力测试供款比率：假设利率升 3%，你嘅每月供款唔可以超过月入嘅 60%
两个关卡都要过，先可以批到按揭。好多人以为「过咗第一关就得」，其实第二关先系真正嘅难关。
点解银行要做压力测试？
2008 年金融海啸后，全球银行监管机构都收紧咗按揭审批。香港金管局喺 2010 年引入压力测试，目的系：
- 保障银行资产质素：确保借款人喺利率上升时都供得起
- 防止楼市泡沫：避免过度借贷推高楼价
- 保护借款人：防止买家因利率急升而断供，最终被银行收楼
:::highlight 内行人观点 有啲人会觉得压力测试「太严」，但其实呢个机制喺 2015-2019 年美国加息周期期间，成功避免咗香港出现大规模断供潮。从长远嚟睇，压力测试系保护紧你。 :::
实战教学：3 步自己计压力测试
Step 1：计算你的「正常供款」
首先，你要知道自己每个月要供几多钱。呢度有个简单公式：
每月供款 = 贷款额 × 每月供款率
例如：
- 楼价：$5,000,000
- 首期（20%）：$1,000,000
- 贷款额（80%）：$4,000,000
- 按揭年期：30 年
- 利率：3.625%（P按）
用按揭计算机计算，每月供款约 $18,260。
:::tip 快速计算工具 你可以用各大银行网站嘅按揭计算机，或者用 Google 搜寻「按揭计算机」，输入楼价、首期、利率同年期，就会自动计到每月供款。 :::
Step 2：计算「压力测试供款」
假设利率上升 3%，即由 3.625% 升至 6.625%，你嘅每月供款会变成几多？
用同一个按揭计算机，将利率改为 6.625%，计出嚟嘅每月供款约 $25,560。
Step 3：检查你的入息是否达标
而家你有两个数字：
- 正常供款：$18,260
- 压力测试供款：$25,560
第一关：正常供款比率 $18,260 ÷ 月入 ≤ 50% 即系话，你嘅月入最少要有 $36,520
第二关：压力测试供款比率 $25,560 ÷ 月入 ≤ 60% 即系话，你嘅月入最少要有 $42,600
:::warning 注意 好多人会跌喺第二关！即使你正常供款只系占入息 40%，但压力测试供款可能已经超过 60%，结果就系「批唔到」。 :::
真实案例：阿明点解过唔到？
返返去开头阿明嘅例子：
- 楼价：$5,000,000
- 贷款额：$4,000,000（8 成按揭）
- 月入：$45,000
- 正常供款：$18,260（占入息 40.6%）✓ 过关
- 压力测试供款：$25,560（占入息 56.8%）✓ 过关
咦？计数上应该过到㖞，点解银行拒批？
原来阿明有一张信用卡每月最低还款 $2,000，仲有一笔私人贷款每月还 $5,000。银行计压力测试时，会将所有债务供款一齐计：
- 按揭压力测试供款：$25,560
- 信用卡最低还款：$2,000
- 私人贷款：$5,000
- 总供款：$32,560
$32,560 ÷ $45,000 = 72.4%，超过 60% 上限，所以批唔到！
:::success 专家建议 申请按揭前，尽量清还晒所有私人贷款、信用卡卡数，甚至 cut 埋啲唔用嘅信用卡。银行会睇你嘅信贷报告（TU），即使你无欠款，但信用卡额度太高，都会当系「潜在债务」计入压力测试。 :::
5 个常见误区，令你过唔到压力测试
误区 1：以为「供得起就批到」
好多人觉得自己月入够高，供款轻松，就一定批到按揭。但银行睇嘅唔系你「而家」供唔供得起，而系「利率升到 7 厘时」你仲顶唔顶得顺。
避坑指南：入市前先用压力测试计算机模拟一次，确保自己过到 60% 上限。
误区 2：忽略其他债务
信用卡、私人贷款、车贷、学生贷款……呢啲全部都会计入你嘅「总供款」。好多人以为「我准时还钱，应该无问题」，但银行系睇你嘅「总负债比率」。
避坑指南：申请按揭前 3-6 个月，尽量清还所有债务，或者将信用卡额度降低。
误区 3：夫妇联名申请反而批唔到
有啲夫妇以为「两个人一齐申请，入息加埋计，应该更易批」。但如果其中一方有债务，或者信贷评级差，反而会拖累整体审批结果。
避坑指南：如果其中一方入息已经足够通过压力测试，可以考虑单名申请，避免另一半嘅债务影响审批。
误区 4：以为「新盘」唔使做压力测试
有啲地产代理会话「新盘有发展商按揭，唔使做压力测试」。呢个讲法系错嘅！发展商按揭通常只系头 1-2 年免压力测试，之后转按返银行时，一样要过压力测试。
避坑指南：买新盘前，要计清楚 2-3 年后转按时，自己嘅入息同债务状况会唔会过到压力测试。
误区 5：以为「加担保人」就一定得
揾父母或兄弟姊妹做担保人，的确可以增加「总入息」，但银行同样会睇担保人嘅债务同信贷评级。如果担保人本身有按揭或其他债务，可能帮唔到你。
避坑指南：揾担保人前，先了解对方嘅财务状况，确保佢嘅入息同信贷评级都符合银行要求。
:::warning 特别提醒 如果担保人本身已经有物业按揭，佢嘅「可用入息」会打折扣。例如佢月入 $50,000，但已经有一个按揭每月供 $15,000，银行可能只会计佢剩返 $35,000 入息。 :::
过唔到压力测试？4 个实用解决方案
方案 1：增加首期，减少贷款额
如果你过唔到压力测试，最直接嘅方法就系增加首期，减少贷款额。例如由 8 成按揭改为 6 成，每月供款同压力测试供款都会大幅下降。
实例：
- 楼价 $5,000,000
- 8 成按揭（$4,000,000）：压力测试供款 $25,560
- 6 成按揭（$3,000,000）：压力测试供款 $19,170
入息要求由 $42,600 降至 $31,950，足足平咗 $10,650！
方案 2：延长还款期
将按揭年期由 25 年延长至 30 年，每月供款会减少，压力测试供款都会相应降低。不过要留意，年期越长，总利息支出就越多。
实例：
- 贷款额 $4,000,000，利率 3.625%
- 25 年期：每月供款 $19,960，压力测试供款 $27,920
- 30 年期：每月供款 $18,260，压力测试供款 $25,560
方案 3：清还所有债务
申请按揭前，尽量清还晒所有信用卡卡数、私人贷款、车贷等。如果真系清唔晒，可以考虑将多笔债务「合并」成一笔低息贷款，减少每月还款额。
方案 4：揾担保人或联名申请
如果你入息真系唔够，可以揾父母、配偶或兄弟姊妹做担保人，或者联名申请。不过要留意，担保人同样要通过压力测试，而且佢日后想买楼时，会受到「已有按揭」嘅限制。
:::tip 专家贴士 如果你系首次置业，可以考虑申请「按揭保险计划」，最高可以借 9 成按揭。虽然要通过压力测试，但金管局喺 2024 年放宽咗部分要求，即使未能完全通过压力测试，只要供款比率唔超过 50%，都有机会批到（但保费会贵啲）。 :::
总结：做足准备，入市更安心
压力测试唔系用嚟「为难」你，而系保护你喺利率上升时都供得起层楼。好多人以为「供得起就批到」，结果去到银行先发现自己过唔到压力测试，白白浪费时间同心机。
记住呢几个重点：
- 压力测试系假设利率升 3%，睇你供款会唔会超过入息 60%
- 银行会将你所有债务（信用卡、私人贷款等）一齐计入压力测试
- 申请按揭前，尽量清还所有债务，提升信贷评级
- 如果过唔到，可以考虑增加首期、延长年期、揾担保人等方案
入市前做足功课，自己先模拟一次压力测试，确保自己「够班」先去揾银行，咁就唔使担心「批唔到」嘅尴尬情况。记住，买楼系人生大事，宁愿慢啲上车，都唔好勉强自己借尽，最后搞到供款压力太大，影响生活质素。
想了解更多按揭攻略？ 如果你对按揭压力测试仍有疑问，或者想知道自己嘅财务状况能否通过审批，欢迎留言分享你嘅情况，我会尽力解答！记得订阅我哋嘅 Blog，定期收到最新嘅地产投资贴士同楼市分析。有任何按揭疑难，都可以私讯我哋，我哋会为你提供专业意见，助你顺利上车！