上个月，我的客户 Kelvin 兴高采烈地找我，说终于找到心水盘——太古城一个 500 呎两房单位，业主开价 800 万。他月入 6 万，自问「供得起」，打算即刻落订。我问他：「你用按揭计数机计过未？」他愣了一下：「咪就系 800 万 × 80% 按揭 ÷ 30 年啰，应该冇问题挂？」
结果，当我帮他仔细计算后，发现他的实际供款压力测试根本过不了关，更别说预留装修费和应急钱。这个故事每天都在香港楼市上演——很多准买家以为「计数」很简单，却忽略了按揭计算背后的魔鬼细节。
今日这篇文章，我会用 15 年地产经验，教你如何正确使用「按揭计数机」，精算你的真实供款能力，避开银行不会主动告诉你的陷阱。无论你是首次上车的年轻人，还是想加按套现的业主，这篇攻略都能帮你做出更明智的财务决策。
核心概念解析：按揭计数机背后的 3 大关键指标
很多人以为按揭计算就是「楼价 × 按揭成数 ÷ 还款年期」这么简单，但实际上，银行审批按揭时会看三个核心指标，缺一不可。
供款与入息比率 (Debt Servicing Ratio, DSR)
这是银行最重视的指标。根据金管局指引，你的每月按揭供款不能超过月入的 50%（如果有其他债务，例如私人贷款或信用卡欠款，这个比例会更低）。
:::tip 内行人小贴士 很多按揭计数机只会显示「基本供款」，但不会自动计算你的其他债务。如果你有车贷、学生贷款或信用卡分期，记得要手动扣减这些开支，才能得出真实的「可负担按揭供款」。 :::
举个实例：假设你月入 5 万，没有其他债务，那么你的最高按揭供款额就是 5 万 × 50% = 2.5 万。但如果你每月要还 5,000 元车贷，那么可用于按揭的金额就只剩 2 万。
压力测试 (Stress Test)
这是 2010 年后金管局加入的「安全网」。银行会假设按揭利率上升 3 个百分点，计算你在加息环境下是否仍能负担供款。压力测试下，你的供款不能超过月入的 60%。
以目前按揭利率约 4% 计算，压力测试会假设利率升至 7%。这意味著即使你现在「供得起」，银行也要确保你在加息周期下不会断供。
:::warning 常见误区 很多首次置业人士以为「过到 DSR 就得」，结果在压力测试环节被拒批。记住：两个指标都要同时达标，按揭申请才会获批。 :::
按揭成数与楼价上限
根据现行按揭保险计划，1,000 万以下物业最高可做 9 成按揭（首置客），但 1,000 万以上物业最高只能做 8 成。这个「分水岭」会直接影响你的首期金额和供款压力。
| 楼价范围 | 最高按揭成数（首置） | 最低首期 | |---------|-----------------|---------| | 400 万或以下 | 90% | 10% | | 400-1,000 万 | 80-90%（视乎楼价） | 10-20% | | 1,000 万以上 | 80% | 20% |
很多人在用按揭计数机时，会忽略「按揭保险费」这个隐藏成本。如果你做 8 成以上按揭，需要额外支付按揭保险费（约楼价的 1.15%-4.35%），这笔钱可以加入按揭一并供款，但会增加你的每月供款额。
实战案例分享：3 个真实场景教你精算供款能力
理论说完，我们来看三个真实案例，看看不同情况下如何用按揭计数机做出最佳决策。
案例 1：首次上车族——月入 4 万的 Kelvin
背景资料：
- 月入：40,000 元
- 目标楼价：600 万（九龙湾一房单位）
- 首期预算：60 万（做 9 成按揭）
- 其他债务：无
按揭计数机计算结果：
- 按揭金额：540 万（600 万 × 90%）
- 按揭年期：30 年
- 按揭利率：4%（现时市场水平）
- 每月供款：约 25,800 元
- 压力测试利率：7%
- 压力测试下每月供款：约 35,900 元
分析：
- DSR 测试：25,800 ÷ 40,000 = 64.5%（超过 50% 上限，不合格）
- 压力测试：35,900 ÷ 40,000 = 89.75%（超过 60% 上限，不合格）
:::highlight 专家建议 Kelvin 的情况很典型——收入看似足够，但实际上无法通过银行审批。解决方案有三个：
- 增加首期至 120 万（做 8 成按揭），将按揭金额降至 480 万，每月供款减至约 22,900 元
- 找担保人（例如父母），提高整体收入水平
- 降低目标楼价至 500 万，每月供款约 21,500 元，勉强过关
:::
案例 2：换楼客——月入 8 万的 Michelle
背景资料：
- 月入：80,000 元
- 现有物业：已供满的沙田居屋（市值 500 万）
- 目标楼价：1,200 万（将军澳三房单位）
- 计划：卖出居屋，套现作首期
按揭计数机计算结果：
- 卖楼套现：500 万
- 新楼首期：240 万（1,200 万 × 20%）
- 按揭金额：960 万
- 每月供款：约 45,800 元（4% 利率，30 年期）
- 压力测试下供款：约 63,800 元（7% 利率）
分析：
- DSR 测试：45,800 ÷ 80,000 = 57.25%（不合格）
- 压力测试：63,800 ÷ 80,000 = 79.75%（不合格）
Michelle 的问题在于「楼价跳得太高」。虽然她有充足首期，但供款压力超出银行标准。
:::tip 内行人小贴士 换楼客常犯的错误是「以为有首期就得」，忽略了供款能力。Michelle 可以考虑：
- 将目标楼价降至 1,000 万以内
- 或者缩短按揭年期至 25 年（虽然每月供款会增加，但总利息支出会减少）
- 如果坚持买 1,200 万单位，可考虑增加首期至 300 万，将按揭金额降至 900 万
:::
案例 3：投资者——月入 12 万的 David
背景资料：
- 月入：120,000 元
- 现有物业：1 个自住单位（尚欠 200 万按揭，每月供款 9,500 元）
- 目标楼价：800 万（荃湾两房收租单位）
- 计划：做 5 成按揭（非自住物业上限）
按揭计数机计算结果：
- 按揭金额：400 万（800 万 × 50%）
- 每月供款：约 19,100 元（4% 利率，30 年期）
- 压力测试下供款：约 26,600 元（7% 利率）
- 现有按揭供款：9,500 元
- 总供款：28,600 元（19,100 + 9,500）
分析：
- DSR 测试：28,600 ÷ 120,000 = 23.8%（合格）
- 压力测试：(26,600 + 9,500) ÷ 120,000 = 30.1%（合格）
David 的情况最理想——收入高、按揭成数低、现有债务可控。但他需要注意的是「租金回报率」。
:::success 投资建议 假设这个 800 万单位每月租金收入 18,000 元，租金回报率约 2.7%（18,000 × 12 ÷ 800 万）。扣除每月供款 19,100 元后，David 每月要「倒贴」1,100 元。这种「供平过租」的情况在香港楼市很常见，投资者要有心理准备。 :::
注意事项与风险：银行不会告诉你的 5 个按揭陷阱
用按揭计数机时，很多人只看「每月供款」这个数字，却忽略了以下隐藏风险。
陷阱 1：忽略「锁息期」与「罚息期」
很多银行提供的「超低按揭利率」（例如 3.5% 或更低）都有附带条件——你必须在头 1-2 年内不能转按或提前还款，否则要支付高额罚息（通常是贷款额的 1%-2%）。
如果你用按揭计数机计算时，只看「首年优惠利率」，却没有考虑第 2-3 年利率回升后的供款压力，就会陷入「供款突然暴增」的困境。
:::warning 避坑指南 使用按揭计数机时，记得要计算「全期平均利率」，而不是只看首年优惠。例如：
- 首年利率 3.5%
- 第 2-3 年利率 4.5%
- 第 4 年起利率 5%
你的「真实平均利率」可能接近 4.5%，而不是表面上的 3.5%。 :::
陷阱 2：低估「杂费」与「隐藏成本」
按揭计数机通常只计算「本金 + 利息」，但实际置业还有大量额外开支：
- 律师费：约 8,000-15,000 元
- 地产代理佣金：楼价的 1%（买方通常不用付，但新盘例外）
- 印花税：首置客可享「从价印花税」优惠，但非首置要付 15% 重税
- 按揭保险费：如果做 8 成以上按揭，保费约楼价的 1.15%-4.35%
- 验楼费：约 5,000-8,000 元
- 装修费：视乎单位状况，至少预留 10-30 万
以一个 600 万单位为例，这些杂费加起来可能高达 20-30 万，如果你的首期预算「刚刚好」，就会出现资金缺口。
陷阱 3：过度依赖「30 年供款期」
很多人为了降低每月供款，会选择「30 年按揭」。但实际上，30 年期按揭的总利息支出会比 20 年期高出 40%-50%。
以 500 万按揭、4% 利率为例：
- 30 年期：每月供款 23,900 元，总利息约 360 万
- 20 年期：每月供款 30,300 元，总利息约 230 万
如果你的收入稳定，建议选择较短的还款期，长远可节省过百万利息。
陷阱 4：忽略「加息风险」
现时香港按揭利率处于相对高位（约 4%-4.5%），但历史上曾出现过 6%-8% 的高息环境。如果你的供款能力「刚刚好」过压力测试，一旦真的加息，你的财务压力会非常大。
:::tip 专家建议 建议预留至少 6 个月的「供款应急金」，以应对突发失业或加息情况。例如你每月供款 2 万，就应该预留 12 万现金作后备。 :::
陷阱 5：忽略「收入稳定性」
银行在审批按揭时，会要求你提供 6 个月的入息证明（粮单或银行月结单）。如果你是自雇人士、Freelancer 或收入波动较大的行业（例如地产代理、保险经纪），银行可能会「打折」计算你的收入。
例如你过去 6 个月平均月入 5 万，但其中 2 个月只有 2 万收入，银行可能只会以 3.5-4 万作为你的「稳定收入」来计算按揭。
总结：精算供款能力，做个聪明买家
回到文章开头 Kelvin 的故事——他最后选择了降低目标楼价至 500 万，并增加首期至 80 万，成功上车。半年后，他传讯息给我：「多谢你当时帮我计清楚，如果真系买咗 800 万𠮶个单位，我而家应该供到喊。」
按揭计数机是一个非常有用的工具，但它只是「起点」，不是「终点」。真正的供款能力评估，需要考虑你的收入稳定性、其他债务、未来加息风险、以及生活应急金等多个因素。
记住这三个核心原则：
- 不要「尽用」你的供款能力——预留至少 20% 缓冲空间
- 计算「全期成本」，而不是只看「每月供款」——包括利息、杂费、装修费
- 做好「最坏打算」——假设失业 6 个月或加息 2%，你是否仍能应付？
香港楼市变化急速,按揭政策和利率环境也会不断调整。定期用按揭计数机重新评估你的供款能力，才能在这个「供平过租」的年代，做出最明智的置业决策。
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