「阿 Ken，你话我而家应唔应该入市？听讲政府未来十年要起几十万个公屋单位，咁私楼会唔会冧价？」上星期一位做了十年中产的朋友 Michael 在饭局上问我。他手持 200 万首期，本来打算今年上车，但看到政府大力推动公营房屋供应的新闻后，开始犹豫不决。
这个问题，我在过去半年已经被问了不下二十次。每次政府公布新一轮公营房屋建屋目标，楼市讨论区就会出现「公屋供应大增，私楼会崩盘」的论调。但事实真的如此简单吗？作为一个在地产界打滚了 15 年的老行家，今日我会用数据、政策分析和实战经验，为大家深度拆解公营房屋供应与私楼市场之间的真实关系。
:::tip 核心观点 公营房屋供应增加，对私楼市场的影响并非单向的「供应增加=价格下跌」。真正的冲击取决于：目标客群重叠度、土地供应结构、按揭政策配套，以及整体经济环境。 :::
核心概念解析：公营房屋与私楼市场的供需逻辑
公营房屋供应的三大类别及其市场定位
要理解公营房屋对私楼市场的冲击，首先要搞清楚政府所谓的「公营房屋」到底包含什么。根据《长远房屋策略》，公营房屋主要分为三类：
公共租住房屋（公屋）：这是最传统的公营房屋类型，申请人需符合入息及资产限额。以 2024 年数据为例，二人家庭的入息上限为每月 $20,690，资产限额为 $445,000。这类单位的目标客群是低收入家庭，与私楼市场的重叠度极低。
资助出售房屋（居屋、绿置居）：这是近年政府大力推动的类别。居屋售价一般为市价的 5-7 折，申请人入息上限较公屋宽松（二人家庭约 $66,000/月）。这类单位的目标客群是「夹心阶层」，与私楼市场的入门盘（400-600 万）有一定竞争关系。
过渡性房屋及「简约公屋」：这是短期措施，租期一般 2-6 年，主要纾缓轮候公屋家庭的住屋压力。对私楼市场影响微乎其微。
:::highlight 关键数据 根据房委会 2023/24 年度数据，公屋平均轮候时间为 5.3 年，居屋超额认购倍数平均达 40-50 倍。这反映公营房屋供应长期严重不足，即使未来十年大幅增加供应，也只是「追落后」而非「供过于求」。 :::
私楼市场的需求结构分析
要评估公营房屋供应的冲击，必须先了解私楼市场的需求来源。根据我多年的市场观察和差饷物业估价署的数据，香港私楼需求主要来自四大客群：
首次置业的「上车族」（占新增需求约 35-40%）：这群人月入 4-8 万，储蓄 100-300 万，目标是 400-700 万的入门盘。他们与居屋申请人有明显重叠，是受公营房屋供应影响最大的群体。
换楼客（占约 30-35%）：已有物业，因家庭成员增加或改善居住环境而换楼。这群人不受公营房屋供应影响，因为他们的目标是 800 万以上的中大型单位。
投资者（占约 20-25%）：包括本地及海外投资者，主要看重租金回报和资产增值潜力。公营房屋供应对他们的影响是间接的——如果公屋供应增加导致租金下跌，投资吸引力会减弱。
内地及海外买家（占约 5-10%）：主要购买豪宅或优质地段物业，与公营房屋市场完全不重叠。
从这个结构可以看出，公营房屋供应真正能「分流」的，主要是首次置业的上车族。但这群人在整体私楼需求中只占 35-40%，而且还要视乎居屋供应的实际数量和质素。
土地供应的「零和游戏」迷思
很多人担心政府大力推动公营房屋，会「抢走」私楼的土地供应。这个担忧并非完全没有道理，但实际情况比想像中复杂。
根据《香港 2030+》规划，未来的土地供应主要来自三个来源：新发展区（如洪水桥、古洞北）、填海（如交椅洲人工岛）、棕地及工业地重建。在这些新增土地中，政府的规划比例大约是「公私营 7:3」。
但这里有个关键点：新增土地的「公私营 7:3」，不等于整体楼市供应的「公私营 7:3」。因为私楼市场还有大量的市区重建、旧楼拆卸重建、工厦改建等供应来源，这些都不计入政府的「土地供应」统计中。
根据我的估算，如果将所有来源计算在内，未来十年的实际新增单位供应，公私营比例大约是「6:4」至「5.5:4.5」，而非表面上的「7:3」。这意味著私楼供应虽然占比下降，但绝对数量未必会大幅减少。
:::warning 专家提醒 不要被「公私营 7:3」的数字吓倒。真正影响私楼市场的，是「实际落成量」而非「规划比例」。过去十年，政府的公营房屋建屋目标多次「跳票」，实际落成量往往只有目标的 60-70%。 :::
实战案例分享：历史数据告诉我们什么？
案例一：2000-2005 年的「八万五」政策启示
要理解公营房屋供应对私楼市场的影响，最好的参考是历史。1997 年，时任特首董建华提出「八万五」建屋目标，计划每年供应 85,000 个单位（公私营合计）。这个政策在 1998-2002 年间确实大幅增加了供应，但结果如何？
私楼市场的反应：1997-2003 年，私楼价格累计下跌约 70%。很多人将此归咎于「供应过剩」，但实际上，楼市崩盘的主因是亚洲金融风暴、失业率飙升（最高达 8.5%）、负资产问题（最高峰有 10 万宗）等宏观经济因素。
公营房屋的实际影响：在这段期间，居屋供应确实大增（1998-2002 年平均每年推出约 2 万个单位），对私楼入门盘造成明显分流效应。但值得注意的是，当时居屋的折扣率高达 7 折，而且申请门槛较宽松，吸引力远超今日的居屋。
内行人观点：「八万五」时期的教训是，公营房屋供应增加确实会对私楼入门盘造成压力，但前提是「经济环境恶化 + 供应大增 + 高折扣居屋」三者同时出现。单纯增加公营房屋供应，不足以撼动整体楼市。
案例二：2016-2020 年的居屋复建潮
2014 年后，政府重启居屋计划，并逐步增加供应。2016-2020 年间，平均每年推出约 4,000-7,000 个居屋单位。这段期间的楼市表现如何？
私楼市场的反应：2016-2019 年，私楼价格累计上升约 40%，完全没有受到居屋供应增加的影响。直到 2019 年下半年，楼市才因社会事件和疫情而调整。
居屋的分流效应：虽然居屋供应增加，但由于折扣率只有 5-6 折（低于「八万五」时期），而且申请门槛收紧，实际分流效应有限。根据我的观察，每年约有 2-3 万个家庭申请居屋，但最终只有 4,000-7,000 个家庭成功购入，其余的「落选者」最终还是要回到私楼市场。
数据支持：根据差饷物业估价署的数据，2016-2019 年间，400-600 万价位的私楼成交量不跌反升，平均每年成交约 2.5-3 万宗，较 2012-2015 年增加约 20%。这反映居屋供应增加并未明显削弱私楼入门盘的需求。
:::success 实战启示 历史数据显示，只要经济环境稳定、就业市场健康，公营房屋供应增加对私楼市场的冲击是「局部的」而非「全面的」。真正受影响的是 400-600 万的入门盘，而 800 万以上的中高价盘几乎不受影响。 :::
案例三：新加坡的「组屋」经验
很多人喜欢拿新加坡的「组屋」制度来比较，认为香港应该学习新加坡，大力推动公营房屋。但实际情况是，新加坡的组屋制度与香港的公营房屋有本质区别。
新加坡组屋的特点：组屋覆盖率高达 80%，几乎所有新加坡人都住在组屋。组屋可以在二手市场自由买卖（但有转售限制），价格约为私楼的 40-50%。这种制度下，私楼市场主要服务外国人和高收入群体。
香港的情况：香港的公营房屋覆盖率约 50%（公屋 30% + 居屋 20%），而且居屋的二手市场流动性较低（需补地价）。这意味著香港的私楼市场仍然是「主流市场」，而非「小众市场」。
启示：新加坡的经验告诉我们，如果政府真的要大幅增加公营房屋供应至 70-80% 覆盖率，私楼市场确实会被边缘化。但以香港目前的政策方向，公营房屋覆盖率最多只会提升至 60%，私楼市场仍然会是「主流」。
注意事项与风险：投资者和上车族的避坑指南
常见误区一：「公屋供应大增 = 私楼一定跌」
这是最常见的误区。很多人看到政府公布「未来十年建 30 万个公营房屋单位」的新闻，就认为私楼会崩盘。但实际上，这个逻辑有三个漏洞：
漏洞一：建屋目标 ≠ 实际落成量。过去十年，政府的公营房屋建屋目标平均达成率只有 60-70%。土地收回、规划审批、司法覆核等问题，都会拖慢建屋进度。
漏洞二：公营房屋与私楼的客群重叠度有限。如前所述，真正与私楼竞争的只有居屋，而居屋在整体公营房屋供应中只占约 30-40%。
漏洞三：忽略了需求端的变化。香港的家庭数目持续增加（每年约增加 2 万个家庭），加上旧楼拆卸、离婚率上升等因素，住屋需求其实也在增长。
:::warning 避坑指南 不要被政府的「建屋目标」数字吓倒。真正要关注的是「实际落成量」和「居屋供应占比」。如果每年居屋供应少于 1 万个单位，对私楼入门盘的分流效应其实很有限。 :::
常见误区二：「所有私楼都会受影响」
另一个常见误区是认为公营房屋供应增加，会导致「所有私楼」都下跌。但实际上，不同价位、不同地段的私楼，受影响程度差异极大。
最受影响的物业类型：
- 400-600 万的入门盘（尤其是新界区的细单位）
- 位置偏远、配套一般的屋苑
- 楼龄较旧、管理欠佳的物业
几乎不受影响的物业类型：
- 800 万以上的中大型单位
- 市区优质地段（如港岛东、九龙站、太古城等）
- 名校网物业
- 豪宅及分层豪宅
专业建议：如果你是投资者，应该避开与居屋直接竞争的入门盘，转而关注「换楼客市场」（800-1,500 万）或「收租盘」（租金回报稳定的物业）。如果你是上车族，反而可以趁市场担忧情绪高涨时，寻找业主急售的荀盘。
常见误区三：「等公营房屋供应大增后再入市」
很多准买家抱著「等公营房屋供应大增，私楼跌价后再入市」的心态。这个策略听起来合理，但实际上有两个风险：
风险一：等待期间的机会成本。假设你现在有 200 万首期，打算等两年后楼价下跌 10% 再入市。但如果这两年楼价不跌反升 10%，你不但没有省到钱，还要多付 10% 的首期。更重要的是，这两年你要继续交租，假设每月租金 $15,000，两年就是 $36 万。
风险二：按揭政策收紧的风险。如果楼市真的因公营房屋供应大增而下跌，政府很可能会放宽按揭政策来托市（例如提高按揭成数上限、降低压力测试要求）。但如果楼市持续畅旺，政府反而可能收紧按揭政策。换句话说，「等跌市」的策略，可能会让你错过最佳的按揭条件。
:::tip 内行人建议 与其「等跌市」，不如「等机会」。楼市短期波动难以预测，但如果你遇到心仪的单位、价格合理、按揭条件理想，就应该果断入市。记住，买楼是「用来住」的，不是「用来炒」的。只要供平过租、负担得起，就不用过分担心短期楼价波动。 :::
风险提示：政策变数仍然是最大不确定因素
虽然我在前文分析了公营房屋供应对私楼市场的影响，但必须强调，政策变数仍然是最大的不确定因素。以下几个政策变化，可能会颠覆目前的市场格局：
居屋政策大幅放宽：如果政府将居屋折扣率提高至 7-8 折（如「八万五」时期），并大幅放宽申请门槛，对私楼入门盘的冲击会远超预期。
按揭政策突然收紧：如果金管局突然收紧按揭成数或压力测试，即使公营房屋供应不变，私楼需求也会大幅萎缩。
经济环境恶化：如果香港经济陷入衰退、失业率飙升，即使公营房屋供应减少,私楼市场也会受到重创。
土地供应大幅增加：如果交椅洲人工岛等大型填海计划提前落成，土地供应突然大增，可能会改变目前的供需平衡。
总结：理性看待公营房屋供应的市场影响
回到文章开头朋友 Michael 的问题：「政府大力推动公营房屋，我应该入市还是观望？」
经过以上的深度分析，我的答案是：公营房屋供应增加，对私楼市场的影响是「结构性」而非「全面性」的。如果你的目标是 400-600 万的入门盘，确实需要留意居屋供应的变化；但如果你的目标是 800 万以上的中大型单位，或者市区优质地段的物业,公营房屋供应的影响微乎其微。
更重要的是，买楼决策不应该只看「供应」这一个因素。你的财务状况、家庭需要、职业发展、按揭条件、市场时机等，都是同样重要的考虑因素。与其纠结于「公营房屋会否冲击楼市」这个无法准确预测的问题，不如专注于「找到适合自己的物业」和「做好财务规划」。
记住，楼市长期走势取决于经济基本面、人口结构、土地供应等多重因素。公营房屋供应只是其中一个变数，而且是一个「慢变数」——它的影响会在未来 5-10 年逐步显现，而非一夜之间改变市场格局。
:::success 给读者的信心 无论公营房屋供应如何变化，香港的私楼市场仍然会是一个「供不应求」的市场。只要你选对物业、做好财务规划、长线持有，楼市短期波动不会影响你的置业目标。 :::
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