📋 文件准备小贴士
建议提前 2-4 星期准备文件，确保所有文件都是最新版本。银行通常要求文件在 3 个月内发出，过期文件需要重新申请。
📊 三类申请人文件要求总览
银行审批按揭时，会根据申请人的身份同入息来源，要求不同的证明文件。以下是三类申请人的文件要求比较：
| 文件类别 | 受薪人士 | 自雇人士 | 公司董事 |
|---|---|---|---|
| 身份证明 | ✅ 必须 | ✅ 必须 | ✅ 必须 |
| 住址证明 | ✅ 必须 | ✅ 必须 | ✅ 必须 |
| 粮单/入息证明 | ✅ 3个月 | ❌ 不适用 | 视乎情况 |
| 雇主信 | ✅ 必须 | ❌ 不适用 | 视乎情况 |
| 税单 | ✅ 1-2年 | ✅ 2年 | ✅ 2年 |
| 银行月结单 | ✅ 3-6个月 | ✅ 6-12个月 | ✅ 6-12个月 |
| 商业登记证 | ❌ 不适用 | ✅ 必须 | ✅ 必须 |
| 公司财务报表 | ❌ 不适用 | ✅ 2年 | ✅ 2年 |
| 公司注册文件 | ❌ 不适用 | 视乎情况 | ✅ 必须 |
| 审批难度 | ⭐ 最易 | ⭐⭐⭐ 较难 | ⭐⭐ 中等 |
👔 受薪人士文件清单
受薪人士是银行最欢迎的按揭申请人，因为入息稳定、文件简单。以下是完整文件清单：
1基本身份文件
1
香港身份证 - 正反面副本，确保清晰可见
2
住址证明 - 3个月内发出的水电煤单、银行月结单或政府信件
3
护照副本 - 如非香港永久居民，需提供护照及签证
2入息证明文件
4
最近3个月粮单 - 显示基本薪金、津贴、佣金等所有收入项目
5
雇主信/雇佣合约 - 列明职位、入职日期、薪金、雇佣条款
6
最近1-2年税单 - 税务局发出的评税通知书
7
银行月结单 - 最近3-6个月，显示出粮纪录
3物业相关文件
8
临时买卖合约 - 已签署的临约副本
9
物业估价报告 - 银行会自行安排，或接受指定估价行报告
10
首付来源证明 - 银行月结单显示首付资金来源
💡 受薪人士小贴士
如果有花红、佣金等非固定收入，银行通常会以过去12个月平均数计算。建议保留完整的花红信同佣金纪录，有助提高批核金额。
💼 自雇人士文件清单
自雇人士包括独资经营者、自由工作者、专业人士（如医生、律师、会计师）等。由于入息较难核实，银行要求的文件会更多。
1基本身份文件
1
香港身份证 - 正反面副本
2
住址证明 - 3个月内发出
3
专业资格证书 - 如适用（医生、律师、会计师等）
2业务证明文件
4
商业登记证 - 有效期内的 BR 副本
5
公司注册证书 - 如有限公司，需提供 CI
6
公司章程 - M&A 或 Articles of Association
7
股东/董事名册 - 显示持股比例
3财务证明文件
8
最近2年税单 - 个人评税通知书
9
最近2年财务报表 - 经审计或管理账目
10
最近2年利得税报税表 - 连同计算表
11
银行月结单 - 个人及公司户口，最近6-12个月
12
主要客户合约 - 证明业务稳定性（如适用）
⚠️ 自雇人士注意事项
银行计算自雇人士入息时，通常会以过去2年平均利润为基础，并可能打折计算。如果公司利润波动大，建议提供详细解释同业务发展计划。
🏢 公司董事文件清单
公司董事的入息来源可能包括董事袍金、股息、薪金等，银行需要更全面的文件来评估还款能力。
1个人身份文件
1
香港身份证 - 正反面副本
2
住址证明 - 3个月内发出
3
最近2年个人税单 - 评税通知书
2公司证明文件
4
商业登记证 - 有效期内的 BR
5
公司注册证书 - CI 副本
6
公司章程细则 - M&A
7
周年申报表 - NAR1 表格，显示董事及股东资料
8
董事会决议 - 如以公司名义担保
3财务证明文件
9
最近2年经审计财务报表 - 包括资产负债表、损益表
10
最近2年利得税报税表 - 连同计算表
11
公司银行月结单 - 最近6-12个月
12
个人银行月结单 - 最近6个月，显示董事袍金/股息入账
13
股息证明 - 如有派息，需提供股息单
💡 公司董事小贴士
如果你同时是公司股东，银行可能会将公司保留盈利计入你的还款能力。建议保持公司财务健康，避免过度派息导致公司现金流紧张。
📑 特殊情况文件要求
🌍 非香港居民
额外文件要求
- 有效护照副本（包括所有签证页）
- 香港工作签证/投资签证
- 海外入息证明（需翻译及公证）
- 海外税单（如适用）
- 海外银行月结单
👫 联名申请
额外文件要求
- 所有申请人的身份证明文件
- 所有申请人的入息证明
- 结婚证书（如夫妻联名）
- 关是证明（如非夫妻关是）
🏠 转按/加按
额外文件要求
- 现有按揭贷款信
- 最近6个月按揭还款纪录
- 物业楼契副本
- 最新差饷单
- 管理费单据
🎁 首付来自家人资助
额外文件要求
- 资助人身份证明
- 资助人银行月结单（显示资金来源）
- 资助声明书（Gift Letter）
- 资助人与申请人关是证明
⏰ 文件准备时间表
建议按以下时间表准备文件，确保申请过程顺畅：
| 时间 | 准备事项 | 注意事项 |
|---|---|---|
| 签临约前 4 星期 | 收集基本文件 | 身份证、住址证明、粮单 |
| 签临约前 2 星期 | 申请税单副本 | 税务局需时约 10 个工作天 |
| 签临约前 1 星期 | 准备雇主信 | 确保内容完整、日期最新 |
| 签临约当日 | 提交按揭申请 | 连同临约一并提交 |
| 签临约后 1-2 星期 | 补交文件 | 按银行要求补交 |
| 签临约后 2-4 星期 | 收到批核结果 | 文件齐全可加快审批 |
❌ 常见文件问题
⚠️ 避免以下问题
- 文件过期 - 住址证明、银行月结单需在3个月内
- 资料不符 - 姓名、地址在各文件要一致
- 副本模糊 - 确保所有副本清晰可读
- 缺少签署 - 雇主信需有公司盖章及签署
- 入息不符 - 粮单、税单、银行纪录要吻合
✅ 文件准备 Checklist
以下是按揭申请文件的快速检查清单：
📋 基本文件（所有申请人）
- ☐ 香港身份证副本
- ☐ 住址证明（3个月内）
- ☐ 银行月结单
- ☐ 税单副本
- ☐ 临时买卖合约
- ☐ 首付来源证明
👔 受薪人士额外文件
- ☐ 最近3个月粮单
- ☐ 雇主信/雇佣合约
- ☐ 花红/佣金证明（如适用）
💼 自雇人士额外文件
- ☐ 商业登记证
- ☐ 最近2年财务报表
- ☐ 最近2年利得税报税表
- ☐ 公司银行月结单
🏢 公司董事额外文件
- ☐ 公司注册证书
- ☐ 公司章程细则
- ☐ 周年申报表
- ☐ 经审计财务报表
- ☐ 股息证明（如适用）