买楼是人生大事，涉及几百万甚至过千万。但好多人签合约时，只是看个价钱就签名，完全没有看清楚条款。
我做了10年地产相关工作，见过太多因为合约问题而蚀钱的个案。今日我将10个最常见的合约陷阱分享出来，希望帮到你。
2024年，有买家因为没有看清楚合约的「现状交吉」条款，收楼时发现单位有严重渗水问题。房东话「现状交吉」即是买家要接受所有问题，最后买家要自己花 $30万维修。
📋 买楼合约基本知识
买二手楼通常涉及两份合约：
- 临时买卖合约（临约）：看啱楼后即日签署，要给细订（通常是楼价3-5%）
- 正式买卖合约（正约）：临约后14日内签署，要给大订（连同细订共10%）
🚨 10大合约陷阱
陷阱1：「现状交吉」条款
问题：呢个条款代表你要接受单位的现有状况，包括所有隐藏问题。
风险：收楼后发现渗水、结构问题、违规建筑等，房东可以话「你签了现状交吉」而不负责。
建议：签约前请验楼师检查，如发现问题，要求在合约列明房东负责维修，或者减价。
陷阱2：成交日期太短
问题：有些房东会要求30日内成交，但按揭审批通常需要4-6星期。
风险：如果按揭批不切，你可能要挞订（损失10%订金）。
建议：成交期最少要60日，最好90日。如果房东坚持短成交期，要先获得银行预先批核。
陷阱3：没有列明包括的设备
问题：合约没有列明边些家私电器包括在内。
风险：收楼时发现冷气、厨柜、灯饰等被拆走，但房东话「合约没有写包」。
建议：在合约附件列明所有包括的设备，最好影相存档。
陷阱4：业权问题
问题：物业可能有未解除的按揭、法庭命令、或者业权纠纷。
风险：成交后发现业权有问题，可能要打官司。
建议：请律师做业权查册，确认业权清晰先好签约。
陷阱5：违规建筑
问题：单位可能有僭建物（例如天台加建、露台围封）。
风险：政府可能发出清拆令，你要负责清拆费用。银行亦可能因此拒绝批按揭。
建议：查阅屋宇署纪录，确认有没有违规建筑命令。如有僭建，要求房东在成交前清拆。
陷阱6：租约问题
问题：物业可能有现有租约，买入后要等租约完结先可以收回。
风险：如果你想自住，可能要等1-2年先可以入住。
建议：确认物业是「交吉」定「连租约」出售。如连租约，要看清楚租约条款。
陷阱7：管理费欠款
问题：房东可能拖欠管理费、差饷、地租。
风险：呢些欠款可能会转嫁给新房东。
建议：要求房东提供管理处证明，确认没有欠款。在合约列明所有欠款由房东负责。
陷阱8：挞订条款
问题：如果买家挞订，通常要赔订金。但如果房东挞订呢？
风险：有些合约只写买家挞订要赔，但没有写房东挞订的赔偿。
建议：确保合约列明双方挞订的赔偿条款，通常是「双倍订金」。
陷阱9：按揭条款
问题：合约可能没有「按揭条款」，即是话如果按揭批不到，你都要完成交易。
风险：如果银行拒批按揭，你可能要挞订或者被房东追讨损失。
建议：加入「按揭条款」，列明如果在指定日期前未能获得按揭批核，买家可以取消交易并取回订金。
陷阱10：经纪佣金
问题：有些经纪会在合约加入额外收费。
风险：除了标准佣金（通常1%），可能仲有「行政费」、「文件费」等。
建议：签约前问清楚所有收费，确保合约只列明标准佣金。
✅ 签约前 Checklist
- ✅ 请律师做业权查册
- ✅ 请验楼师检查单位
- ✅ 确认成交日期足够（最少60日）
- ✅ 列明所有包括的设备
- ✅ 确认没有违规建筑
- ✅ 确认没有欠款（管理费、差饷、地租）
- ✅ 加入按揭条款
- ✅ 确认挞订赔偿条款
- ✅ 问清楚所有收费
- ✅ 不明的条款要问律师