📋 收楼必备工具
带齐以下工具：手机（影相录影）、卷尺、电筒、水平尺、纸笔、便利贴（标记问题位置）、充电器（测试插座）。建议约收楼时间在日间，方便观察自然光线同细节。
🏠 新盘收楼流程
新盘收楼流程相对标准化，但每个步骤都有需要注意的细节。
1收到入伙通知书
发展商会在楼宇取得入伙纸（占用许可证）后，向买家发出入伙通知书。通知书会列明：
- 收楼日期同时间 - 通常会安排分批收楼
- 收楼地点 - 一般在屋苑会所或临时办事处
- 需要携带的文件 - 身份证、临时买卖合约、入伙通知书
- 尾数金额 - 需要缴付的余款同杂费
2缴付尾数同杂费
收楼当日需要缴付以下费用：
- 楼价尾数 - 扣除已付订金同按揭贷款后的余额
- 印花税 - 如未缴付
- 律师费 - 买卖合约同按揭契约费用
- 管理费按金 - 通常是3个月管理费
- 公用设施按金 - 水电煤按金
3签署文件同领取锁匙
完成付款后，需要签署以下文件：
- 收楼确认书 - 确认收到单位
- 房东公契 - 屋苑管理规则
- 设施使用守则 - 会所、停车场等设施规则
- 装修指引 - 装修时间、规定等
签署后会收到单位锁匙、信箱锁匙、会所卡等。
4验楼检查
领取锁匙后，可以进入单位进行验楼。新盘通常有「执修期」，发现问题可以要求发展商修正：
- 结构问题 - 墙身裂痕、渗水、空鼓
- 装修问题 - 油漆不均、地砖崩裂、门窗不顺
- 设备问题 - 电掣、水喉、冷气机位
- 尺寸问题 - 实际面积同图则差异
5提交执修清单
将验楼发现的问题记录落「执修清单」，连同相片提交给发展商。发展商会安排师傅上门维修，完成后再覆检。
⚠️ 新盘收楼注意事项
新盘执修期通常只有6个月至1年，过了期限发展商可能不再负责。建议收楼后尽快验楼，发现问题即时记录同跟进。如果问题严重，可以考虑聘请专业验楼师。
🏢 二手楼收楼流程
二手楼收楼流程同新盘有所不同，主要透过律师楼进行。
1成交前准备
成交日前，买家律师会进行以下工作：
- 查册 - 确认业权清晰，无钉契或法律纠纷
- 核实文件 - 检查楼契、入伙纸、图则等
- 安排按揭 - 确保银行批核同放款安排
- 计算杂费 - 差饷、地租、管理费等按日摊分
2成交日流程
成交日通常在买家律师楼进行：
- 签署转让契 - 正式转移业权
- 缴付尾数 - 透过律师楼支付卖家
- 领取锁匙 - 卖家交出所有锁匙
- 交接文件 - 楼契、入伙纸、图则、保养单据等
3收楼检查
二手楼收楼检查重点同新盘有所不同：
- 对照看房时状况 - 确保单位状况同看房时一致
- 检查包含物品 - 确认合约列明的家私电器都在
- 测试设备运作 - 水电煤、冷气、热水炉等
- 检查有没有新损坏 - 搬迁过程可能造成损坏
4办理过户手续
收楼后需要办理以下过户手续：
- 水费 - 到水务署办理过户
- 电费 - 联络电力公司转名
- 煤气 - 联络煤气公司转名
- 管理处 - 登记新房东资料
- 差饷地租 - 通知差饷物业估价署
💡 二手楼收楼小贴士
建议在成交前安排「交吉前检查」，确保卖家已经搬走所有私人物品，单位状况符合预期。如发现问题，可以在成交时扣起部分款项作为保证。
📋 收楼检查清单
无论新盘定二手楼，收楼时都应该逐项检查以下项目。
A结构检查
1
墙身 - 检查有没有裂痕、渗水痕迹、空鼓、油漆剥落
2
天花 - 检查有没有水渍、裂痕、发霉、高度是否正常
3
地台 - 检查地砖有没有空鼓、裂痕、水平是否平整
4
窗户 - 检查窗框密封、开关顺畅、玻璃状况
B厨房检查
5
厨柜 - 开关所有柜门抽屉，检查铰链、路轨
6
台面 - 检查石面有没有裂痕、污渍
7
水龙头 - 测试冷热水供应、去水速度
8
抽油烟机 - 测试运作、抽力是否足够
C浴室检查
9
坐厕 - 测试冲水力度、有没有漏水
10
洗手盆 - 测试去水速度、有没有渗漏
11
花洒/浴缸 - 测试水压、热水供应
12
抽气扇 - 测试运作、通风效果
D电力设施
13
电掣箱 - 检查线路标示、有没有跳掣痕迹
14
插座 - 测试所有插座是否有电
15
灯掣 - 测试所有灯掣开关
16
冷气机位 - 检查电源、排水管
E门窗检查
17
大门 - 检查开关顺畅、门锁安全、隔音效果
18
房门 - 测试所有房门开关、门锁
19
窗户 - 测试开关、锁掣、密封性
20
趟门 - 如有趟门，测试路轨顺畅度
🔧 常见问题同跟进方法
收楼时发现问题点算？以下是常见问题同处理方法。
| 问题类型 | 常见情况 | 跟进方法 |
|---|---|---|
| 渗水问题 | 天花水渍、墙身发霉、窗边渗水 | 新盘：提交执修清单 二手：联络楼上房东或管理处 |
| 空鼓问题 | 墙身或地砖敲击有空心声 | 新盘：要求发展商重新批荡 二手：视乎严重程度决定是否维修 |
| 门窗问题 | 开关不顺、密封不良、锁掣失灵 | 新盘：要求调整或更换 二手：自行维修或更换 |
| 电力问题 | 插座无电、灯掣失灵、跳掣 | 新盘：要求检查电路 二手：聘请电工检查维修 |
| 去水问题 | 去水慢、有异味、堵塞 | 新盘：要求通渠 二手：聘请师傅通渠 |
| 尺寸差异 | 实际面积同图则不符 | 新盘：向发展商查询，严重可投诉 二手：视乎合约条款处理 |
新盘执修流程
- 记录问题 - 用便利贴标记问题位置，影相记录
- 填写执修表 - 详细描述问题，附上相片
- 提交发展商 - 透过指定渠道提交执修清单
- 安排维修 - 发展商会联络安排师傅上门
- 覆检确认 - 维修完成后再次检查，确认满意
二手楼问题处理
- 成交前发现 - 可要求卖家维修或减价
- 成交后发现 - 视乎问题性质，可能需要自行处理
- 隐藏问题 - 如卖家刻意隐瞒，可考虑法律途径
- 公共设施问题 - 联络管理处或房东立案法团
⚠️ 重要提醒
收楼时发现的问题，一定要即时记录同跟进。新盘执修期有时限，过期后发展商可能不再负责。二手楼成交后，除非卖家刻意隐瞒重大问题，否则一般由买家自行承担维修责任。
📊 新盘 vs 二手楼收楼比较
| 项目 | 新盘 | 二手楼 |
|---|---|---|
| 收楼地点 | 发展商指定地点（会所/办事处） | 买家律师楼 |
| 收楼时间 | 发展商安排，分批进行 | 买卖双方协商 |
| 执修责任 | 发展商负责（执修期内） | 一般由买家自行负责 |
| 执修期限 | 通常6个月至1年 | 无（除非合约另有规定） |
| 验楼重点 | 新装修质量、设备运作 | 对照看房时状况、设备老化 |
| 过户手续 | 发展商协助办理 | 买家自行办理 |
💰 收楼相关费用
| 费用项目 | 新盘 | 二手楼 |
|---|---|---|
| 律师费 | $8,000 - $15,000 | $8,000 - $15,000 |
| 印花税 | 按楼价计算 | 按楼价计算 |
| 管理费按金 | 3个月管理费 | 视乎管理处要求 |
| 水电煤按金 | 约$2,000 - $5,000 | 约$2,000 - $5,000 |
| 验楼费（如聘请） | $2,000 - $5,000 | $2,000 - $5,000 |
| 杂费摊分 | 差饷、地租按日计 | 差饷、地租、管理费按日计 |
💡 省钱小贴士
新盘收楼时，发展商通常会提供「执修期」，善用呢段时间仔细检查，发现问题即时提出，可以省返不少维修费用。二手楼方面，成交前做好检查，发现问题可以同卖家议价或要求维修。
✅ 收楼后待办事项
1即日完成
- 更换大门锁（二手楼强烈建议）
- 检查水电煤是否正常供应
- 记录水电煤表数字
- 拍摄单位现况作记录
2一周内完成
- 办理水电煤过户
- 到管理处登记房东资料
- 申请住户证/停车证（如需要）
- 通知差饷物业估价署
- 安排装修（如需要）
3一个月内完成
- 购买家居保险
- 更新地址（银行、政府部门等）
- 了解屋苑设施同规则
- 认识邻居同管理处职员
4执修期内完成（新盘）
- 仔细检查所有角落
- 测试所有设备运作
- 记录并提交所有问题
- 跟进维修进度
- 覆检维修质量