「阿 Mike，呢个盘平过市价成 10%，业主话系送让契，冇问题㗎！」上个月，我一位做了五年地产代理的朋友，差点就帮客人促成了一宗「笋盘」交易。幸好在签临约前，客人的律师发现了问题——这个单位原来是「送让契」物业，背后隐藏著一连串法律风险。最终，客人不但没能上车，还白白浪费了两个月时间和数万元订金。
在香港楼市，「送让契」单位确实经常以低于市价的价格出现，对于急于上车的首置人士来说，吸引力不言而喻。但作为一位在地产界打滚了 15 年的老行家，我必须告诉你：送让契物业绝对不是「平就系好」那么简单。今天这篇文章，我会用最浅白的方式，拆解送让契的法律风险，让你在置业路上避开这个大坑。
什么是「送让契」？核心概念一次搞清
送让契的法律定义
「送让契」（Deed of Gift）是指物业业主以「无偿转让」或「象征式代价」（例如 $1）的方式，将物业转让给另一人的契约。在香港法律下，这种转让方式完全合法，常见于家庭成员之间的物业转让，例如父母将物业送给子女、夫妻之间的业权转移等。
:::tip 专家提示 送让契本身并非违法，但它会在土地注册处留下永久记录，这个记录会影响物业日后的转售和按揭申请。 :::
送让契 vs 一般买卖契
一般买卖契（Assignment）是指买卖双方以市价或接近市价进行交易，买家需要支付合理的代价。而送让契则没有真正的「市场交易」，这个差异会导致以下问题：
- 按揭困难：银行会质疑物业的真实市值
- 转售限制：部分买家会因送让契记录而却步
- 法律风险：可能涉及逃避债务或税务问题
为什么会出现送让契物业？
在香港楼市，送让契物业出现的原因主要有三种：
- 家庭内部转让：父母将物业送给子女，避免遗产继承的复杂程序
- 债务重组：业主为了避开债权人追讨，将物业转让给亲友
- 税务规划：透过送让契方式，试图减少印花税或遗产税（但这种做法存在法律风险）
:::warning 重要提醒 如果送让契是为了逃避债务或税务，这种转让可能会被法庭推翻，买家会面临业权不稳的风险。 :::
买入送让契单位的五大法律风险
风险一：按揭申请困难重重
这是最直接、也是最多买家会遇到的问题。香港大部分银行对送让契物业都会采取保守态度，原因很简单：银行无法确定物业的真实市值。
根据我的经验，银行处理送让契物业的按揭申请时，通常会有以下限制：
- 按揭成数大幅降低：一般物业可以做到 6-7 成按揭，但送让契物业可能只能做到 4-5 成
- 估价保守：银行会将估价压低 10-20%，甚至拒绝估价
- 利率较高：部分银行会提高按揭利率，增加供楼成本
- 直接拒批：有些银行会直接拒绝为送让契物业提供按揭
:::highlight 真实案例 我有一位客人在 2023 年买入了一个送让契单位，成交价 500 万。他原本计划做 6 成按揭，但最终只有一间银行愿意批出 4 成按揭，而且利率比市场高出 0.5%。结果他要额外拿出 100 万首期，供楼压力大增。 :::
风险二：物业业权可能被推翻
这是最严重的法律风险。如果送让契是为了逃避债务，债权人可以向法庭申请推翻这个转让，根据《破产条例》第 49 条和第 50 条，法庭有权撤销「意图欺诈债权人」的转让。
具体来说，如果符合以下情况，送让契可能会被推翻：
- 转让发生在业主破产前 5 年内
- 转让时业主已经资不抵债
- 转让的目的是为了逃避债务
一旦送让契被法庭推翻，你作为买家可能会失去物业业权，即使你是善意第三者，也可能要面对漫长的法律诉讼。
风险三：转售困难，流通性差
即使你成功买入送让契单位，日后转售时也会面对困难。原因很简单：大部分买家都会对送让契物业有戒心。
根据我的观察，送让契物业在二手市场的流通性比一般物业低约 20-30%，主要原因包括：
- 买家担心按揭问题
- 买家担心法律风险
- 地产代理不愿意推介（因为成交困难）
这意味著，即使你想卖出物业，也可能要以低于市价的价格才能成交，变相蚀让了当初「平买」的优势。
风险四：印花税问题复杂
送让契物业的印花税处理比一般买卖复杂得多。根据《印花税条例》，送让契需要缴付「从价印花税」，但计算方式与一般买卖不同。
:::warning 税务陷阱 如果送让契的代价是象征式的（例如 $1），税务局可能会按物业的市值来计算印花税，而不是按交易价。这意味著你可能要支付比预期更高的印花税。 :::
此外，如果你不是首次置业，还要面对「额外印花税」（SSD）和「买家印花税」（BSD）的问题，这些税项会大幅增加你的置业成本。
风险五：隐藏的法律纠纷
送让契物业可能隐藏著各种法律纠纷，例如：
- 家庭纠纷：如果送让契是父母送给其中一名子女，其他子女可能会提出异议
- 离婚纠纷：如果送让契涉及夫妻之间的物业转让，离婚时可能会被重新分配
- 遗产纠纷：如果送让契是为了避开遗产继承，其他继承人可能会提出法律诉讼
这些纠纷一旦爆发，你作为买家可能会被卷入其中，即使你是善意第三者，也要花费大量时间和金钱来处理。
如何安全买入送让契单位？实战避坑指南
步骤一：彻底查册，了解物业历史
在考虑买入送让契单位前，第一步一定是到土地注册处查册。你需要查阅以下文件：
- 物业的完整转让记录：了解送让契发生的时间和背景
- 业主的破产记录：确认业主是否曾经破产或面临债务问题
- 物业的法律文件：检查是否有任何法律诉讼或禁制令
:::tip 内行人小贴士 查册费用只需数百元，但可以帮你避开数百万元的风险。千万不要为了省钱而跳过这一步。 :::
步骤二：聘请专业律师，深入调查
买入送让契单位，一定要聘请有经验的地产律师。律师会帮你做以下工作：
- 审查送让契的法律效力
- 调查送让契的背景和原因
- 评估法律风险和潜在纠纷
- 提供专业意见和风险评估
一位好的律师可能会收取较高的费用（通常比一般买卖高 20-30%），但这笔钱绝对值得。
步骤三：与银行提前沟通，确认按揭可行性
在签临约前，一定要先与银行确认按揭可行性。你可以向银行提供物业资料，要求进行初步估价和按揭评估。
如果银行表示无法提供按揭，或者按揭成数太低，你就要重新考虑是否值得买入这个单位。记住：供平过租的前提是你能够成功申请按揭。
步骤四：要求业主提供完整文件
在买入送让契单位时，你应该要求业主提供以下文件：
- 送让契的原因说明（最好是书面声明）
- 业主的财务状况证明（例如银行月结单）
- 物业的完整维修记录
- 管理费和差饷的缴付记录
这些文件可以帮你更全面地了解物业的状况，减少日后的风险。
步骤五：考虑购买业权保险
如果你决定买入送让契单位，强烈建议购买业权保险。业权保险可以保障你在以下情况下的损失：
- 物业业权被法庭推翻
- 出现隐藏的法律纠纷
- 业主的债权人提出追讨
业权保险的保费通常是物业价值的 0.5-1%，虽然不便宜，但可以为你提供重要的保障。
:::success 成功案例 我有一位客人在 2022 年买入了一个送让契单位，虽然价格便宜，但他做足了功课：查册、聘请律师、购买业权保险。结果在持有物业两年后，顺利以市价转售，赚了一笔可观的利润。 :::
总结：送让契不是洪水猛兽，但要小心应对
买入送让契单位并非完全不可行，但你必须清楚了解当中的法律风险，并做好充分的准备。以下是我给你的五个重点建议：
- 彻底查册：了解物业的完整历史和送让契的背景
- 聘请专业律师：不要为了省钱而跳过这一步
- 提前确认按揭：确保你能够成功申请按揭
- 要求完整文件：向业主索取所有相关文件
- 考虑业权保险：为自己提供额外保障
记住，在香港楼市，平不一定是好，贵也不一定是差。置业是人生大事，千万不要因为贪平而掉进法律陷阱。如果你对送让契物业有任何疑问，最好的做法是寻求专业意见，而不是自己冒险。
你有买入送让契单位的经验吗？或者你正在考虑买入这类物业？欢迎在下方留言分享你的想法，或者私讯我们获取专业咨询。如果你觉得这篇文章有用，记得订阅我们的 Blog，我们会定期分享更多香港楼市的深度分析和置业攻略！