「阿 Ken，听讲政府取消咗压力测试，咁我系咪可以借多啲？」上星期一位客户兴冲冲咁打电话嚟问我。佢以为压测一取消，就等于银行会「松手」批按揭。但当我同佢讲完银行实际嘅审批标准后，佢先发现原来「取消压力测试」唔等于「容易借钱」。
好多准买家都有同样嘅误解。2024 年政府宣布取消压力测试后，市场一片欢呼，以为上车门槛大幅降低。但现实系，银行唔会因为政策放宽就乱批贷款。佢哋反而会更加仔细咁审视你嘅财务状况，确保你有能力长期供楼。今日就同大家拆解，压测取消后，银行究竟会睇啲乃嘢，等你真正做好准备，顺利上车。
压力测试取消≠借贷门槛降低
政策变化的真正含义
好多人以为「取消压力测试」就系银行会借多啲钱畀你，但事实并非如此。政府取消嘅只系「法定压力测试要求」，即系话银行唔再需要强制计算你喺加息 3% 后嘅供款能力。但要留意，银行自己嘅风险管理机制并冇改变。
:::tip 专家提示 压力测试取消后，银行反而会更著重「实际供款比率」(Debt Servicing Ratio, DSR) 同埋你嘅整体财务健康状况。佢哋唔会因为政策放宽就降低审批标准。 :::
根据金管局最新数据，2024 年首季新批按揭个案中，超过 85% 嘅借款人实际供款比率都维持喺 40% 以下。呢个数字反映银行依然保持审慎态度，唔会因为压测取消就「大开水喉」。
银行风险管理的底线
银行始终系商业机构，佢哋最关心嘅系「你会唔会还得起钱」。即使政府取消咗压力测试，银行内部嘅风险管理部门依然会设定自己嘅审批标准。呢啲标准包括：
- 供款与入息比率 (DSR)：一般要求唔超过 50%
- 债务总额：包括信用卡、私人贷款、车贷等
- 收入稳定性：自雇人士或佣金收入会被打折计算
- 信贷评级：TU 评分低于 G 级会影响批核
:::warning 常见误区 有啲人以为只要月入够高就一定借到钱，但如果你有大量其他债务，或者收入来源唔稳定，银行一样会拒批。压测取消唔代表银行会忽视你嘅整体财务状况。 :::
银行现在最看重的五大审批要素
1. 供款与入息比率 (DSR)
呢个系银行最核心嘅审批指标。即使冇咗压力测试，DSR 依然系银行嘅「红线」。一般嚟讲，银行会要求你嘅每月供款（包括所有债务）唔超过月入嘅 50%。
实际计算例子：
- 月入：HK$40,000
- 楼价：HK$6,000,000
- 按揭成数：70%（借 HK$4,200,000）
- 利率：4.125%
- 还款期：30 年
- 每月供款：约 HK$20,400
喺呢个例子中，供款比率系 51%（HK$20,400 ÷ HK$40,000），已经超出银行嘅 50% 上限。即使压测取消咗，银行都好大机会拒批或者要求你增加首期。
2. 收入证明的真实性与稳定性
银行而家对收入证明嘅审查比以前更加严格。佢哋唔单止睇你嘅粮单，仲会要求提供：
- 最近 6 个月银行月结单：确认粮单金额真实入账
- 税单 (IR56B)：核实报税收入
- 雇佣合约：确认职位同薪酬结构
- 公司背景：如果系中小企，银行可能会查核公司财务状况
:::highlight 内行人小贴士 自雇人士或者收入包含大量佣金嘅申请人要特别留意。银行通常会将佣金收入打 6-7 折计算，甚至要求提供过去两年嘅报税纪录先肯计入收入。如果你系自雇人士，建议提早准备完整嘅财务文件。 :::
3. 信贷评级 (TU Credit Score)
信贷评级系银行评估你「还款信用」嘅重要指标。即使你月入高、供款比率合理，但如果 TU 评分太低，银行一样会拒批或者提高利率。
TU 评分等级：
- A 级（最高）：几乎所有银行都会批，仲可能攞到最优惠利率
- B-D 级：大部分银行会批，但利率可能稍高
- E-G 级：部分银行会拒批，或者要求更高首期
- H-J 级（最低）：好难获批按揭
影响 TU 评分嘅常见因素：
- 信用卡逾期还款
- 私人贷款未清还
- 破产或债务重组纪录
- 频繁申请信用卡或贷款
:::warning 避坑指南 好多人唔知道，就算你准时还款，但如果经常「碌爆卡」（信用额使用率超过 80%），都会影响 TU 评分。建议申请按揭前 3-6 个月，将信用卡结欠降至信用额嘅 30% 以下。 :::
4. 现有债务总额
银行会计算你嘅「总债务负担」，包括：
- 信用卡欠款
- 私人贷款
- 车贷
- 学生贷款
- 其他按揭（如果你已经有物业）
即使你月入高，但如果现有债务太多，银行都会担心你供唔起新按揭。
真实案例： 阿明月入 HK$60,000，想买 HK$8,000,000 嘅楼，借 70% 按揭（HK$5,600,000）。但佢有以下债务：
- 私人贷款每月还款：HK$8,000
- 信用卡最低还款：HK$3,000
- 车贷每月还款：HK$5,000
新按揭每月供款约 HK$28,600，加埋现有债务，总供款系 HK$44,600，占月入 74%。银行最终拒批，要求佢先清还部分债务。
5. 首期来源与资金流向
银行会审查你嘅首期来源，确保资金合法。如果你嘅银行户口突然有大笔资金入账，银行会要求你解释来源。
银行接受嘅首期来源：
- 自己储蓄
- 父母或亲属赠与（需要签署「送赠契」）
- 卖楼所得
- 股票或基金套现
银行唔接受嘅首期来源：
- 借贷（包括私人贷款、财务公司贷款）
- 来历不明嘅现金
:::tip 专家提示 如果首期系父母赠与，银行会要求父母签署「送赠契」，证明呢笔钱系无偿赠与，唔需要偿还。同时，银行可能会要求查核父母嘅银行月结单，确认资金来源合理。 :::
实战案例：压测取消后的真实审批情况
案例一：高收入但债务多的专业人士
背景：
- 申请人：Jason，35 岁，会计师
- 月入：HK$80,000
- 目标楼价：HK$10,000,000
- 按揭成数：70%（借 HK$7,000,000）
- 现有债务：私人贷款每月还款 HK$15,000，信用卡欠款 HK$200,000
审批结果：拒批
原因分析： 虽然 Jason 月入高，但新按揭每月供款约 HK$35,700，加埋现有债务 HK$15,000，总供款达 HK$50,700，占月入 63%，远超银行 50% 嘅上限。银行建议佢先清还私人贷款同信用卡欠款，再重新申请。
解决方案： Jason 用咗 6 个月时间清还私人贷款，并将信用卡欠款降至 HK$50,000。重新申请后，总供款比率降至 48%，银行最终批出按揭。
案例二：自雇人士的收入证明挑战
背景：
- 申请人：Amy，40 岁，自雇设计师
- 月入：HK$50,000（平均）
- 目标楼价：HK$6,000,000
- 按揭成数：70%（借 HK$4,200,000）
- 收入来源：客户项目收入，每月波动较大
审批结果：有条件批核
原因分析： Amy 嘅收入唔稳定，银行要求佢提供过去两年嘅报税纪录同埋银行月结单。由于佢嘅报税收入平均只有 HK$35,000/月（部分收入冇报税），银行只愿意以 HK$35,000 计算佢嘅供款能力。
解决方案： Amy 增加首期至 40%，将借贷额降至 HK$3,600,000，每月供款约 HK$18,400，供款比率降至 53%。银行最终批出按揭，但利率比一般受薪人士高 0.25%。
:::success 成功秘诀 自雇人士想顺利获批按揭，最好提早 1-2 年做好税务规划，确保报税收入能够反映真实收入水平。同时，保持银行户口有稳定嘅资金流入纪录，有助提升银行信心。 :::
案例三：年轻上车族的首期来源问题
背景：
- 申请人：Chris，28 岁，银行职员
- 月入：HK$35,000
- 目标楼价：HK$5,000,000
- 按揭成数：80%（借 HK$4,000,000，使用按揭保险）
- 首期来源：父母赠与 HK$1,000,000
审批结果：成功批核
原因分析： Chris 嘅月入同供款比率都符合要求（每月供款约 HK$20,400，占月入 58%，喺按揭保险计划下可接受）。但银行要求佢提供父母嘅送赠契同埋父母嘅银行月结单，证明首期来源合法。
关键步骤：
- 父母签署送赠契，注明 HK$1,000,000 系无偿赠与
- 提供父母过去 6 个月嘅银行月结单，证明资金来源合理
- Chris 提供自己过去 6 个月嘅银行月结单，证明冇其他隐藏债务
:::highlight 内行人小贴士 如果首期系父母赠与，建议提早 3-6 个月将资金转入自己户口，并保留完整嘅转账纪录。呢样可以避免银行质疑资金来源，加快审批速度。 :::
如何提升按揭批核成功率？
提前 6 个月做好财务准备
唔好等到睇中心水盘先开始准备按揭文件。建议提早 6 个月做好以下准备：
- 清理债务：尽量清还信用卡欠款同私人贷款
- 稳定收入：避免转工或者改变收入结构
- 改善 TU 评分：准时还款，降低信用卡使用率
- 储蓄首期：确保银行户口有稳定嘅资金流入
选择合适的银行与按揭计划
唔同银行嘅审批标准同利率都有差异。建议同时向 2-3 间银行申请按揭，比较条款后再做决定。
选择银行嘅考虑因素：
- 利率：H 按 vs P 按，边个更著数？
- 现金回赠：部分银行提供高达 1-2% 嘅现金回赠
- 罚息期：一般系 2-3 年，提早还款会有罚息
- 审批速度：部分银行审批较快，适合急需上车嘅买家
:::tip 专家提示 如果你嘅财务状况较复杂（例如自雇、收入波动大、有多项债务），建议揾专业按揭中介帮手。佢哋熟悉唔同银行嘅审批标准，可以帮你拣选最适合嘅银行，提升批核成功率。 :::
准备完整的文件清单
银行审批按揭需要大量文件，准备唔齐会拖慢审批速度。以下系常见嘅文件清单：
受薪人士：
- 身份证副本
- 最近 3 个月粮单
- 最近 6 个月银行月结单
- 最近年度税单 (IR56B)
- 雇佣合约
- 住址证明
自雇人士：
- 身份证副本
- 最近两年报税纪录
- 最近 6 个月银行月结单（公司户口 + 个人户口）
- 公司注册证明
- 商业登记证
- 住址证明
首期来源证明：
- 银行月结单（显示首期资金来源）
- 送赠契（如首期系父母赠与）
- 卖楼合约（如首期来自卖楼所得）
避免申请按揭前的「地雷」行为
好多人唔知道，申请按揭前嘅某啲行为会影响批核结果。以下系常见嘅「地雷」：
- 频繁转工：银行会质疑收入稳定性
- 申请新信用卡或贷款：会拉低 TU 评分
- 大额现金存款：银行会要求解释资金来源
- 成为其他人嘅按揭担保人：会影响你嘅借贷能力
:::warning 避坑指南 申请按揭前 6 个月，尽量避免任何会影响财务状况嘅行为。如果真系需要转工或者申请贷款，建议先咨询按揭中介或者银行，了解会唔会影响按揭批核。 :::
总结：压测取消后，准备功夫更重要
压力测试取消后，好多人以为上车门槛降低咗，但实际上银行嘅审批标准并冇放松。佢哋依然会仔细审视你嘅供款比率、收入稳定性、信贷评级、现有债务同埋首期来源。
记住呢几个重点：
- 供款比率唔好超过月入 50%
- 提早 6 个月清理债务，改善 TU 评分
- 自雇人士要准备完整嘅收入证明
- 首期来源要合法，最好提早转入自己户口
- 申请按揭前避免转工、申请新贷款等「地雷」行为
只要做好准备，即使压测取消咗，你一样可以顺利获批按揭，成功上车。楼市变化快，但只要你了解银行嘅审批逻辑，就可以掌握主动权，拣选最适合自己嘅按揭方案。
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