「阿 John，你个单位咁平，点解银行唔批按揭？」朋友阿明最近遇上一个棘手问题：父母十年前用「送让契」方式将物业转名给他，当时以为悭咗印花税，点知而家想转按套现，竟然被三间银行拒绝！原来物业涉及「送让契」，银行视为高风险交易，随时影响你的按揭申请。
如果你正考虑用送让契方式处理物业转让，或者准备买入一个曾经涉及送让契的单位，这篇文章会为你拆解当中的法律陷阱、按揭风险，以及实战应对方法。无论你是上车族还是资深投资者，都必须了解送让契对楼市交易的深远影响。
核心概念解析：送让契到底是什么？
送让契的法律定义
「送让契 (Deed of Gift)」是一种物业转让方式，指业主在没有金钱代价的情况下，将物业无偿转让给另一方。最常见的情况包括：
- 父母将物业送赠子女
- 夫妇之间的物业转名（离婚或财务安排）
- 亲属之间的物业馈赠
与一般买卖不同，送让契的转让文件上会清楚注明「代价为自然之爱及亲情 (natural love and affection)」或「代价为港币 1 元」，而非市价金额。这种转让方式在土地注册处的纪录中会留下明确标记，任何人查册都能看到。
:::tip 专家提示 送让契与「甩名」不同。甩名通常涉及实际金钱交易（即使是象征式金额），而送让契则完全没有代价，这正是银行最担心的地方。 :::
为什么业主会选择送让契？
过去不少业主选择送让契，主要基于以下考虑：
- 悭印花税：以为用送让契可以避开高昂的从价印花税（AVD）或额外印花税（SSD）
- 简化程序：认为亲属之间转让毋须经律师楼处理买卖合约
- 遗产规划：希望在生前将物业转给下一代，避免日后遗产承办的麻烦
然而，这些「好处」往往伴随著巨大的按揭风险和税务陷阱。
送让契与正常买卖的关键差异
| 项目 | 正常买卖 | 送让契 | |------|---------|--------| | 代价 | 市价金额 | 无偿或象征式金额 | | 印花税 | 需缴付从价印花税 | 仍需缴税（视乎情况） | | 按揭批核 | 较易获批 | 银行普遍拒批或设限制 | | 土地注册处纪录 | 显示交易价格 | 显示「送让契」字眼 | | 转售限制 | 无特别限制 | 可能需等待 5 年或以上 |
:::warning 重要提醒 即使用送让契转让物业，税务局仍会按市价评估应缴印花税，并非真的能「悭税」。如果被发现刻意低报价格，更可能面临罚款。 :::
实战案例分享：送让契如何影响按揭申请
案例一：父母送赠物业，子女无法上车
陈先生在 2018 年将九龙湾一个市值 600 万的单位，透过送让契转给儿子阿俊。当时阿俊刚大学毕业，父母希望为他预留一个安乐窝。到了 2023 年，阿俊想结婚上车，打算将该物业转按套现作首期，点知：
- 汇丰银行：拒批，理由是「物业涉及送让契，需等待 5 年后才考虑」
- 中银香港：要求提供大量文件证明当年转让的合理性，最终只批 4 成按揭
- 恒生银行：直接拒批，建议先将物业正式买卖一次
最终阿俊要向父母「回购」该物业，支付市价及印花税，才能重新申请按揭。前后花费超过 30 万元，比当初「悭」的印花税还要多。
:::highlight 内行人小贴士 如果物业涉及送让契，银行通常会要求等待 3-5 年「冷静期」，确保转让并非为了逃避债务或其他法律责任。部分银行甚至要求提供律师信证明转让的合法性。 :::
案例二：买入「送让契」单位的风险
投资者李太在二手市场发现一个荀盘，比市价平 10%。查册后发现该单位在 3 年前曾涉及送让契，由原业主送赠给现任业主。李太心想「反正而家业主正常卖出，应该无问题」，于是签了临约。
点知申请按揭时，银行提出以下要求：
- 要求卖方提供当年送让契的完整文件
- 要求卖方律师出信证明当年转让没有涉及债务纠纷
- 最终只批 5 成按揭，而非原本预期的 6 成
李太被迫增加首期，差点挞订收场。
案例三：离婚甩名变送让契
张先生与太太离婚，协议将联名物业转给太太。为了悭律师费，两人自行签署送让契文件。一年后，张太想将物业转按，银行发现该物业涉及送让契，要求提供离婚证书、法庭令等文件，证明转让的合法性。最终按揭批核延迟了 3 个月，期间张太要支付高息过渡贷款。
:::success 专家观点 离婚物业转让应透过正式的「买卖协议」或「法庭令」处理，而非送让契。即使夫妇之间转让，银行仍会视为正常交易，按揭批核会顺利得多。 :::
注意事项与风险：如何避开送让契陷阱
银行为什么拒批送让契物业的按揭？
银行拒批送让契物业按揭，主要基于以下风险考虑：
- 逃避债务风险：业主可能透过送让契将物业转给亲属，逃避债权人追讨
- 虚假交易风险：送让契可能是为了制造「无楼在手」的假象，以便申请首置按揭优惠
- 估价困难：没有实际交易价格，银行难以评估物业的真实市值
- 法律纠纷风险：送让契可能涉及家庭纠纷、遗产争议等法律问题
:::warning 常见误区 有人以为「等几年就无事」，但实际上送让契的纪录会永久留在土地注册处。即使过了 5 年，银行仍会要求提供当年转让的合理解释。 :::
如何处理已涉及送让契的物业？
如果你的物业已经涉及送让契，以下是几个实战应对方法：
方法一：等待冷静期（3-5 年）
- 部分银行会在送让契后 3-5 年考虑批出按揭
- 期间需保留所有转让文件，证明转让的合法性
- 适合不急于套现或转按的业主
方法二：正式「回购」物业
- 由受赠人以市价「买回」物业，制造一次正常交易纪录
- 需支付印花税及律师费，成本较高
- 但能彻底解决按揭问题，适合急需资金周转的业主
方法三：寻找接受送让契的银行
- 少数中小型银行或财务公司会接受送让契物业按揭
- 但按揭成数通常较低（4-5 成），利率亦较高
- 需提供大量文件证明转让的合理性
方法四：申请律师信证明
- 由律师出信证明当年送让契的合法性及合理性
- 部分银行会接受律师信作为补充文件
- 成本约 5,000-10,000 元
:::tip 内行人建议 如果你正考虑用送让契转让物业，建议先咨询按揭中介或银行，了解日后按揭批核的可能性。千万不要为了悭小钱而影响日后的财务安排。 :::
买入涉及送让契单位的注意事项
如果你考虑买入一个曾涉及送让契的单位，必须注意以下事项：
- 查册确认：在签临约前，必须查册确认物业是否涉及送让契
- 按揭预批：先向银行申请按揭预批，确认银行愿意批出按揭
- 要求卖方提供文件：要求卖方提供当年送让契的完整文件及律师信
- 预留额外首期：准备较高的首期（5-6 成），以防银行削减按揭成数
- 加入特别条款：在买卖合约中加入「如按揭不批可挞订」的条款
如何避免误用送让契？
要避免误用送让契，以下是几个实用建议：
亲属之间转让物业
- 即使是父母子女之间，也应以正式买卖方式处理
- 可以用「内部转让价」（低于市价但合理），减少印花税负担
- 保留银行转帐纪录，证明有实际金钱交易
离婚物业转让
- 透过法庭令或正式买卖协议处理
- 避免自行签署送让契文件
- 咨询律师确保程序合法
遗产规划
- 考虑用「生前信托」或「遗嘱」方式处理
- 避免用送让契作为遗产规划工具
- 咨询专业会计师或律师
:::highlight 专家提醒 香港楼市的按揭政策不断收紧，银行对送让契的审查亦越来越严格。与其冒险用送让契「悭税」，不如一开始就用正规方式处理物业转让，避免日后的麻烦。 :::
总结：送让契并非「悭税捷径」，而是「按揭地雷」
送让契看似是一个简单的物业转让方式，但实际上会为日后的按揭申请带来巨大障碍。无论你是业主还是买家，都必须了解送让契的风险：
- 银行普遍拒批或削减按揭成数，影响资金周转
- 物业转售困难，买家难以申请按揭
- 并非真正悭税，税务局仍会按市价评估印花税
- 可能涉及法律纠纷，增加交易风险
如果你正考虑用送让契处理物业转让，建议先咨询专业律师及按揭中介，评估日后的按揭批核可能性。如果你准备买入涉及送让契的单位，必须做足功课，确保按揭能顺利批出。
记住：楼市投资讲求「供平过租」、「上车容易」，但如果因为送让契而导致按揭不批，再荀的盘都变成「地雷盘」。与其冒险悭小钱，不如一开始就用正规方式处理，确保日后的财务安排顺畅无阻。
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