最后核实： · WeProperty 编辑团队 · 编辑政策
重点答案：二按是在已有按揭的同一物业上再安排贷款，不是把原有按揭直接转走。考虑发展商二按前，先核对一按同意及两份合约，并把优惠期后供款和到期款项一并计入预算。
二按与转按，不是同一件事
投委会以同一物业另向其他机构借取贷款解释二按；转按则是把原有按揭转至另一机构。两者不能混为一谈，亦不应把发展商销售优惠理解为银行批核。
先核对一按同意及法律文件
政府 2015 年答复说明，一按合约会要求借款人于安排二按前取得银行同意；处置物业时一按贷款享优先清偿。这份历史资料只作同意及顺位背景，不用作今日利率、成数或法定利率上限的依据。实际文件应交贷款银行及律师核对。
签署前的比较清单
| 核对项目 | 要取得的资料 | 不要假设 |
|---|---|---|
| 一按同意 | 银行的书面同意及相关限制 | 发展商接受即代表一按银行接受 |
| 完整成本 | 贷款额、计息方式、费用及优惠条件 | 低首期等于低总成本 |
| 还款变化 | 优惠期后供款及到期须付金额 | 将来一定可以转按或续借 |
| 提前退出 | 还款、回赠追收及结算条款 | 其他买家的罚息期适用于自己 |
以上是编辑整理的询问清单，不是批核模型。向中介查询时亦应核实身份、服务范围及收费；未理解文件前，不应只因「容易批」等宣传就签署。
供款预算：假设情境而非银行报价
| 每月项目 | 起初 | 条款变更后的假设情境 |
|---|---|---|
| 一按供款 | HK$18,000 | HK$18,000 |
| 二按供款 | HK$6,000 | HK$9,000 |
| 合计 | HK$24,000 | HK$27,000 |
本例每月需要多预留 HK$3,000；数字只展示合并供款的算法，并非任何产品的摊还表。若到期还有大额本金，应另外列出所需现金，不能以假设未来成功转按代替。
可用按揭计算机及负担能力计算机整理情境；涉及抵押或合约疑问，可先了解法律服务转介范围。工具试算不取代正式贷款报价或法律意见。
常见问题
二按是否等于转按？
不是。二按保留原有贷款并增加同一物业上的贷款；转按是把原有按揭转至另一机构。
发展商二按一定容易批吗？
不能作此保证。应分别核对一按同意、贷款条件及自己的还款预算，不以广告代替书面确认。
优惠期后一定可以转按吗？
不能假设。未来估价、收入、贷款条件及市场情况可能不同；须另作不能转按时的还款安排。
资料来源与核实依据
修订说明：更正术语及日期，按来源重整同意、合规和成本说明；移除未核实经验、报价和回报声明。数字例子均为假设。
本文为一般教育信息，不构成个别法律、税务或财务意见。申请、收费及权责应以适用规定、实际合约及专业意见为准。
一按二按分别：比较二按利率前先填齐条款
| 核对栏位 | 一按 | 二按 |
|---|---|---|
| 抵押及银行同意 | 核对原按揭条款 | 核对第二顺位抵押及所需同意 |
| 年利率 | 写清基准、息差及重定价日 | 另列优惠期、其后息率及生效日 |
| 每月负担 | 原一按月供 | 一按＋二按月供，以及到期大额还款 |
| 退出成本 | 提前还款费、回赠追回 | 二按费用、回赠追回及转按限制 |
「首两年优惠」唔等于整段贷款都系同一利率。要求贷款方提供优惠期内、优惠后及息率上升情境嘅供款表，并核对是否只付利息、何时还本金。本文不提供即时二按利率排名；报价须有日期及适用资格。
要买楼时，先用 首期工具整理现金，将两笔供款一齐带入 负担能力评估，唔好只计二按优惠月供。
本节核对：2026-10-05