最后核实： · WeProperty 编辑团队 · 编辑政策
重点答案：共居通常指住户各有私人空间并共用部分设施的居住安排；这个名称不代表物业已合规或必然有高回报。投资前要按实际工程及出租方式核对要求，再把空置、营运和初始设置成本计入预算。
先看实际安排，不靠名称判断
「共居」可以描述生活或营运模式，不能单凭家私、公共空间或管理服务，断定它不属分间单位或不受其他规管。屋宇署指出，间隔、排水和开口等改动可能涉及消防、结构及卫生要求，工程程序须按具体情况判断。
截至 2026-09-13 的制度核对
如实际安排涉及简朴房制度下的分间单位出租，须核对适用范围、豁免及所需登记或认证。官方列明第一阶段于 2026-03-01 生效，非法出租罪行条文于 2027-03-01 生效；不能忽略分阶段及过渡安排，也不能据此声称所有共居均受相同制度规管。
投入装修或签租约前先问
| 项目 | 核对问题 | 保留的资料 |
|---|---|---|
| 用途与间隔 | 实际使用、图则及间隔是否相符？ | 图则、照片及专业意见 |
| 工程与安全 | 有否改动结构、排水或逃生安排？ | 所需审批或小型工程文件 |
| 出租及管理 | 适用何种规管？谁负责维修及费用？ | 适用登记／认证资料及合约 |
| 财务预算 | 空置、清洁、维修及设置费是否已计齐？ | 报价、成本清单及假设记录 |
这是编辑的尽职审查提示，不是合规证书或工程设计指引。需由适当专业人士按物业及营运方式核对，不能凭网文自行认定可改建或出租。
高毛收入，不等于高净回报
| 假设年度项目 | 金额 |
|---|---|
| 全年满租收入：HK$24,000 × 12 | HK$288,000 |
| 空置收入损失：相当于一个月 | − HK$24,000 |
| 营运开支：管理、维修等 | − HK$60,000 |
| 扣上述项目后、融资及税前现金流 | HK$204,000 |
假设总投入为 HK$6,000,000，并已包含购入及初始设置成本：满租毛收入／总投入为 4.8%，扣上述空置与营运开支后为 3.4%。这不是市场统计或最终税后回报；尚未扣贷款供款及税项，实际成本和空置可能更高。
可用租金回报计算机整理预算，并参考香港租务指南。如需了解现场检查，可先阅读验楼服务范围；一般验楼不等同取得改建或出租认证。
现有租金回报工具不会自动扣除空置损失，须另行调整；比较时亦应确保总投入及费用的计算口径一致。
常见问题
叫共居就不算分间单位吗？
不能单凭名称判断。要看实际间隔、用途及适用法例；应按个案核对。
共居回报一定比一般出租高吗？
不一定。空置、营运和初始设置成本可能抵销租金增加；本页不提供回报保证。
营运现金流是否等于可花的净收入？
不是。本页示例未扣融资及税项，也不涵盖所有个案成本，应按自己的完整收支再计算。
资料来源与核实依据
修订说明：更正术语及日期，按来源重整同意、合规和成本说明；移除未核实经验、报价和回报声明。数字例子均为假设。
本文为一般教育信息，不构成个别法律、税务或财务意见。申请、收费及权责应以适用规定、实际合约及专业意见为准。