最后核实： · WeProperty 编辑团队 · 编辑政策
重点答案：银行估价低于成交价，可能令可借金额少于预算。先确认银行采用的价值、可批金额与期限，再计算自己的资金缺口；网上估价或初步评估不等于最终贷款承诺。不要因资金不足便自行假设可以取消合约。
成交价、网上估价与正式批核并不相同
成交价是买卖双方议定的价格；银行估价是贷款评估采用的价值。银行的网上估价属初步参考，最终贷款仍要按实际申请、信贷评估及条款批核。估价高于成交价不等于会多借一笔现金；估价低于成交价亦不能单凭差额断定买贵或买平。
例如恒生一般按揭产品列明，以物业价值／估值较低者为计算基础，贷款额仍受审批限制。不同产品、物业类别、按揭保险及借款人的实际情况须分别确认；下列 70% 只是假设试算，并非你的获批成数。
假设例子：600 万成交，银行估价 550 万
假设成交价为 6,000,000 元，原本预计银行同样按 6,000,000 元计算；实际采用价值改为 5,500,000 元，两个情境均假设按 70% 计算，且没有其他贷款额上限。
| 项目 | 原本预算 | 较低估价情境 |
|---|---|---|
| 贷款计算基础 | 6,000,000 元 | 5,500,000 元 |
| 假设贷款额：基础 × 70% | 4,200,000 元 | 3,850,000 元 |
| 成交价减贷款额 | 1,800,000 元 | 2,150,000 元 |
| 额外自备资金 | — | 350,000 元 |
额外缺口是 (6,000,000 − 5,500,000) × 70% = 350,000 元，不是直接把 500,000 元估价差额全数加上原本首期。以上未计印花税、律师费、保费或其他开支。已付订金属自备资金的一部分，计算余下要付的现金时避免重复计算；最终以实际批核贷款额重算。
按交易进度处理，不要等到提取贷款前才核对
| 阶段 | 建议核对事项 |
|---|---|
| 未签约 | 向银行确认估价属初步还是正式、贷款所需文件及有效期；预留估价下调与交易费用空间。 |
| 已签约、未正式批核 | 尽快索取估价及贷款额的清楚说明，交齐收入、债务及物业资料；把合约期限告知银行及律师。 |
| 批核少于预算 | 按书面批核重算现金缺口；可比较另一银行的评估及总成本，但不能假设一定批得更多。 |
| 可能赶不上完成日 | 立即与律师讨论合约责任及可行安排。延期、改价或解除合约须有合适协议，不能自行停止履约。 |
向银行问清楚这五件事
- 目前估价及可批贷款额是多少，是否仍附条件？
- 物业地址、面积、用途及其他输入资料是否正确？若有新资料，能否申请覆核？
- 贷款受哪个成数、金额、收入或产品条件限制？
- 估价、批核及利率条件的有效期，能否配合成交日期？
- 尚欠哪些文件，以及保费、手续费、提前还款费等总成本？
汇丰按揭 FAQ 列出买卖合约、身份与收入等常见申请资料，并说明不同申请情况的要求可能不同。应由实际银行确认清单；不要把其他银行的例子当作保证。
不要用未披露借贷硬补差额
补首期涉及新的债务与还款压力。若考虑私人贷款、二按或其他融资，先向相关贷款人如实提供负债资料并核对合约限制；本页不建议隐瞒借贷，也不保证任何补差额方案能获接受。
可先用按揭月供计算机试算实际贷款额，再用置业负担能力计算机检视现金与供款空间；需要整理文件，可查看按揭查询准备事项。
常见问题
估价低 50 万，是否一定要多付 50 万首期？
不一定。若前后均按相同 70% 成数计算，且没有其他限制，贷款减少为 50 万 × 70% = 35 万。实际缺口要按正式批核贷款额及全部交易开支重算。
多问几间银行一定可以解决吗？
不同银行的估价、产品及信贷评估可能不同，可以比较，但没有更高估价或批核保证。亦要比较时间、费用及适用条件。
有网上估价或初步批核，是否已可放心签约？
这些资讯不等于最终贷款承诺。先确认尚欠文件、条件与有效期，并在签约前了解资金缺口及合约风险。
按揭批得不足，可以直接取消买卖吗？
不要自行假设可以。应把实际合约与银行通知交律师核对，讨论责任与可行安排；本页不能判定个别交易的解约权。
资料来源与核实依据
修订说明：更正旧规则或不清楚的计算，移除无法公开核实的第一人称经验及案例声明；文中数字例子均为假设。
本文为一般教育信息，不构成个别法律、税务或财务意见。申请、收费及权责应以适用规定、实际合约及专业意见为准。