上个月，我接到一位读者 Kelvin 的私讯：「我三年前用『还息不还本』上车，当时觉得供款压力细好多。但而家银行通知我要转返正常还款，每个月供款突然升咗成万蚊，我真系顶唔顺⋯⋯」这个故事并非个别例子。自 2020 年疫情期间，不少银行推出「还息不还本」计划，吸引大批首置客入市。但当蜜月期完结，好多业主先发现自己跌入咗财务陷阱。今日就同大家深入剖析，点解「还息不还本」看似吸引，实际上却暗藏危机，以及作为精明业主应该点样部署。
:::warning 重要提示：根据金管局数据，2023 年有超过 15% 使用「还息不还本」的业主，在转回正常还款后出现供款困难。了解个中风险，是每位准业主的必修课。 :::
核心概念解析：「还息不还本」的真实面貌
什么是「还息不还本」按揭计划？
「还息不还本」（Interest-only Mortgage）是一种特殊按揭安排，业主在指定期限内（通常 1-3 年）只需偿还贷款利息，毋须偿还本金。表面上看，这种安排大幅降低每月供款额，对资金紧绌的上车族极具吸引力。
以一个实际例子说明：假设你借入 400 万按揭，年利率 3.5%，还款期 30 年：
- 正常供款：每月约 $17,900（本金 + 利息）
- 还息不还本：每月约 $11,700（纯利息）
- 差额：每月悭 $6,200
:::tip 计算公式：还息不还本每月供款 = 贷款额 × 年利率 ÷ 12 :::
银行为何推出这类计划？
要明白「还息不还本」的本质，先要了解银行的盘算。这类计划通常在以下情况出现：
- 经济下行期：如 2020 年疫情期间，银行希望减轻业主短期压力，避免大量断供
- 抢客策略：透过降低入场门槛，吸引更多首置客申请按揭
- 利息收入最大化：业主只还息不还本，银行可以在更长时间内收取利息
:::highlight 内行人观点：银行推出「还息不还本」，本质上是将风险延后，而非消除风险。对业主而言，这是一把双刃剑。 :::
常见的「还息不还本」条款陷阱
大部分「还息不还本」计划都有以下限制，但好多业主申请时并未细读：
- 期限限制：通常只有 1-3 年，期满后必须转回正常还款
- 利率浮动：多数采用浮动利率（H按或P按），加息时供款即时上升
- 不可提前还款：部分计划设有罚息期，提前转按或还款需支付手续费
- 楼价下跌风险：如果楼价跌穿估值，银行可能要求补差价或提高利率
实战案例分享：三个真实故事的启示
案例一：Kelvin 的供款恶梦
背景：2020 年，Kelvin 以 500 万购入屯门一个两房单位，首期 100 万，按揭 400 万。当时银行提供「还息不还本」计划，为期 2 年。
初期情况：
- 每月供款：$11,700（纯利息，利率 3.5%）
- 租金收入：$13,000
- 净收入：$1,300（供平过租！）
2023 年转回正常还款后：
- 每月供款：$17,900（本金 + 利息）
- 租金收入：$13,000（租金无升幅）
- 每月倒贴：$4,900
结果：Kelvin 被迫动用积蓄补贴供款，财务压力大增。他坦言：「当初以为悭到钱，点知只系将问题推迟咗。」
:::warning 专家提醒：「供平过租」只是短期假象。如果你的财务规划建基于「还息不还本」期间的低供款，转回正常还款时就会措手不及。 :::
案例二：Sarah 的加息双重打击
背景：Sarah 在 2021 年用「还息不还本」上车，选择 H按计划（H+1.3%，当时实际利率约 1.5%）。
2023 年的变化：
- 美国加息，香港银行跟随
- H按实际利率升至 4.5%
- 同时「还息不还本」期满，需转回正常还款
供款变化：
- 2021 年：每月 $5,000（纯利息，利率 1.5%）
- 2023 年：每月 $21,000（本金 + 利息，利率 4.5%）
- 升幅：超过 4 倍！
结果：Sarah 最终选择卖楼离场，但因楼市下行，卖出价较买入价低 8%，连同经纪佣金及印花税，实际亏损超过 60 万。
:::tip 避坑指南：选择「还息不还本」时，必须同时考虑利率风险。如果你选择浮动利率，要预留至少 2-3% 的加息缓冲空间。 :::
案例三：David 的成功部署
并非所有「还息不还本」个案都以悲剧收场。David 的例子值得参考：
背景：2020 年，David 以 600 万购入将军澳单位，按揭 480 万，选择「还息不还本」2 年。
David 的策略：
- 预留储备金：在「还息不还本」期间，将每月悭到的 $6,000 全数储起
- 提前还款：2 年内累积 $144,000，用作提前偿还部分本金
- 转按部署：在「还息不还本」期满前 3 个月，主动向银行申请转按，争取更优惠利率
- 收入增长：期间努力工作，月入由 $35,000 升至 $45,000
结果：David 成功过渡至正常还款，而且因为提前还款及转按，实际供款压力比预期低。
:::success 成功关键：将「还息不还本」视为过渡期，而非长期方案。善用低供款期间累积储备，为日后转回正常还款做好准备。 :::
注意事项与风险：五大常见误区
误区一：以为「还息不还本」可以无限延续
好多业主以为，只要准时供款，银行会自动续期「还息不还本」。事实上，这类计划有明确期限，银行不会无限延长。当期限届满，你必须转回正常还款，或者转按至其他银行（但未必有更好条件）。
专业建议：在申请「还息不还本」时，要清楚了解期限及续期条款。如果银行不提供续期，你必须预早规划财务。
误区二：忽略本金完全无减少的事实
「还息不还本」期间，你的贷款本金完全无减少。假设你借 400 万，2 年后本金仍然是 400 万。相比之下，正常还款 2 年后，本金可能已减至 380 万左右。
实际影响：
- 总利息支出更高（因为本金减少速度慢）
- 楼价下跌时，负资产风险更大
- 转按时估值不足的机会增加
:::warning 数据警示：根据按揭中介统计，使用「还息不还本」的业主，30 年总利息支出平均比正常还款高出 15-20%。 :::
误区三：低估转回正常还款的压力
好多业主在申请「还息不还本」时，只计算当下的供款能力，忽略日后转回正常还款的压力。当每月供款突然增加 50-70%，如果收入无相应增长，就会出现财务困难。
压力测试建议：
- 计算转回正常还款后的每月供款
- 确保供款占入息比率不超过 50%（金管局标准）
- 预留至少 6 个月供款作为应急储备
误区四：忽略楼市周期风险
「还息不还本」通常在楼市高位时推出，吸引买家入市。但如果楼价在「还息不还本」期间下跌，你可能面对以下风险：
- 负资产：楼价跌穿未偿还本金，银行可能要求补差价
- 转按困难：估值不足，难以转按至其他银行
- 被迫卖楼：如果无法应付正常还款，可能要蚀让离场
:::tip 内行人建议：如果你在楼市高位用「还息不还本」上车，要特别留意楼价走势。一旦楼价下跌超过 10%，应考虑提前还款或转按锁定风险。 :::
误区五：以为「还息不还本」适合所有人
「还息不还本」并非万能方案，只适合特定情况：
适合人士：
- 短期现金流紧绌，但预期收入会增长（如刚毕业的专业人士）
- 有明确财务规划，能在期限内累积储备
- 对楼市及利率走势有一定认识
不适合人士：
- 收入不稳定或无增长空间
- 无储蓄习惯，将悭到的钱用于消费
- 对财务规划缺乏认识
专业建议：如何善用「还息不还本」
如果你已经使用「还息不还本」，或者正在考虑申请，以下是一些实用建议：
策略一：将悭到的钱全数储起
「还息不还本」期间，每月悭到的供款差额应该全数储起，作为日后转回正常还款的缓冲。以 400 万按揭为例，2 年可累积约 $150,000，足以应付转回正常还款后首年的额外开支。
策略二：提前部分还款
如果财务状况许可，可考虑在「还息不还本」期间提前偿还部分本金。这样做有两个好处：
- 减少日后正常还款的供款额
- 降低总利息支出
注意：部分银行对提前还款设有限制或罚息，申请前要问清楚。
策略三：密切留意转按时机
在「还息不还本」期满前 3-6 个月，应主动向不同银行查询转按优惠。如果能争取到更低利率或更长还款期，可以减轻转回正常还款的压力。
策略四：增加收入来源
「还息不还本」期间，应积极寻找增加收入的机会，例如：
- 争取加薪或晋升
- 发展副业
- 出租车位或杂物房（如有）
收入增长是应对日后供款压力的最佳方法。
总结：理性看待「还息不还本」
「还息不还本」并非洪水猛兽，但绝对不是长久之计。它可以是一个有用的财务工具，帮助你在短期内减轻供款压力，但前提是你要有清晰的财务规划，并为日后转回正常还款做好准备。
三大重点回顾：
- 「还息不还本」只是延后问题，并非解决问题：本金无减少，总利息支出更高
- 必须预留储备应对转回正常还款：供款可能突然增加 50-70%
- 善用低供款期间累积财富：将悭到的钱储起或提前还款
作为一位有 15 年经验的地产从业员，我见过太多业主因为低估「还息不还本」的风险而陷入财务困境。希望今日的分享，能帮助你作出更明智的置业决定。记住：上车固然重要，但守得住层楼更重要。
:::success 行动建议：如果你正在使用「还息不还本」，立即检视自己的财务状况，计算转回正常还款后的供款额，并制定应对方案。 :::
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