上个月，我在中环一个投资讲座遇到 Michael，他三年前以 800 万买入观塘工厦单位，改装成共享办公空间出租。当时月租收入稳定在 8 万元，回报率达 12%，令不少同行羡慕。但今年初，他的出租率从 95% 暴跌至 60%，月收入腰斩至 4.8 万。「我唔明点解突然间咁多空置？」他无奈地说。Michael 的遭遇，正是香港共享办公空间市场正在经历的剧烈洗牌。
这场洗牌不是偶然，而是多重因素交织的结果：疫后工作模式转变、供应过剩、租金成本上升，以及大型营运商退场。对于持有工厦物业或考虑投资共享办公空间的业主来说，了解这场洗牌背后的逻辑，是避免踩雷、甚至把握机遇的关键。
共享办公空间市场的三大转折点
疫后工作模式彻底改变游戏规则
2020 年前，香港楼市中的共享办公空间被视为「荀盘」投资项目。当时初创企业、自由工作者、中小企对灵活办公空间需求殷切，愿意支付比传统写字楼更高的呎租（每呎 $40-60）换取短期租约和配套服务。但疫情后，远程工作（Work From Home）成为新常态，企业发现员工在家工作效率不减，开始缩减实体办公空间需求。
根据仲量联行（JLL）2024 年第一季报告，香港甲级写字楼空置率升至 12.8%，创 15 年新高。更关键的是，企业对「灵活办公空间」的定义改变了——他们不再需要全天候的固定工位，而是按需使用的会议室或临时工作站。这直接冲击传统共享办公空间「月租工位」的商业模式。
:::warning 投资警号：如果你的共享办公空间仍以「固定工位月租」为主要收入来源，出租率下跌风险极高。市场已转向「按小时计费」和「混合办公方案」。 :::
供应过剩：工厦改装潮的后遗症
2018-2021 年间，政府放宽工厦活化政策，大量业主将旧式工厦改装成共享办公空间。观塘、长沙湾、新蒲岗一带的工厦单位，改装成本约每呎 $800-1,200，完工后以每月每呎 $15-25 出租，回报率看似吸引。但当大家都涌入同一赛道，供应迅速饱和。
以观塘为例，2021 年区内共享办公空间总面积约 50 万呎，到 2024 年已增至 85 万呎，增幅达 70%。但同期需求仅增长 15%。供过于求的结果，就是租金竞争白热化，部分营运商为抢客户，将月租由每个工位 $3,500 降至 $2,200，利润空间被大幅压缩。
:::tip 内行人小贴士：投资工厦改装共享办公空间前，必须先调查方圆 500 米内的竞争对手数量。如果区内已有 5 个以上同类项目，除非你有独特卖点（如顶级装修、特殊行业配套），否则很难突围。 :::
大型营运商退场引发连锁效应
2023 年，全球共享办公巨头 WeWork 申请破产保护，震撼整个行业。虽然 WeWork 在香港的业务由本地团队接手，但其退场释放了大量空置单位回到市场，进一步加剧供应过剩。更重要的是，WeWork 的倒闭暴露了共享办公空间商业模式的根本问题：高租金成本 + 低出租率 = 难以持续盈利。
许多中小型营运商开始重新评估业务，部分选择结业或缩减规模。这对持有工厦物业的业主来说是双刃剑：一方面，租客流失风险增加；另一方面，如果能提供更灵活的租赁方案，反而有机会吸纳被大型营运商抛弃的优质客户。
投资者如何在洗牌中找到机会？
转型策略一：从「共享办公」到「混合办公」
传统共享办公空间的致命伤，是过度依赖固定工位月租收入。聪明的业主已开始转型，将空间重新规划为「混合办公中心」，提供三种服务：
- 按小时计费的临时工位（每小时 $50-80）
- 按日计费的会议室（每日 $800-1,500）
- 短期项目办公室（1-3 个月租约）
这种模式的好处是收入来源多元化，不会因某一类客户流失而全盘崩溃。以荃湾某工厦单位为例，业主将 3,000 呎空间改装后，固定工位仅占 40%，其余 60% 用作会议室和活动空间。结果疫后出租率不跌反升，从 85% 提升至 92%，因为吸引了大量需要临时会议场地的企业客户。
:::highlight 成功案例：观塘某 5,000 呎共享办公空间，2023 年将 30% 面积改为「Podcast 录音室」和「直播间」出租，每小时收费 $200-300。这项新服务占总收入 25%，成功弥补固定工位收入下跌的缺口。 :::
转型策略二：锁定「抗跌」行业客户
并非所有行业都受疫情影响而缩减办公空间。某些行业反而对实体办公室需求上升，例如：
- 金融科技（Fintech）：需要符合监管要求的实体办公地址
- 专业服务（会计、法律）：客户会面仍需正式场地
- 创意产业（设计、影片制作）：需要专业设备和协作空间
如果你的共享办公空间能针对这些行业提供专属配套（如金融级保安系统、专业摄影棚、隔音会议室），就能建立差异化优势，避免陷入价格战。
一位在长沙湾持有工厦单位的业主，去年将空间重新定位为「创意产业工作室」，提供专业灯光、绿幕、剪接设备，吸引了 12 间影片制作公司进驻。即使月租比传统共享办公空间高 20%，出租率仍达 100%，因为这些客户找不到其他提供同等设备的地方。
转型策略三：降低持有成本，提升灵活性
在市场不明朗时期，降低固定成本是生存关键。许多业主犯的错误，是在装修和设备上投入过多资金，导致按揭供款压力大，无法灵活调整租金策略。
实操建议：
- 装修采用「轻资产」模式：使用可移动隔板、租赁家私，而非固定装修。这样未来转型或退场时，损失较少。
- 与营运商合作而非自营：如果你不熟悉共享办公空间营运，可考虑将单位租给专业营运商，收取固定租金。虽然回报率较低（约 6-8%），但风险也大幅降低。
- 善用政府资助计划：部分工厦活化项目可申请「活化工厦计划」资助，减轻改装成本。
:::tip 按揭策略：如果你的工厦单位按揭成数较高（超过 50%），建议在市况好时提前还款，降低供款压力。当市场逆转时，你才有空间降租抢客，而不会因「供平过租」而被迫贱卖。 :::
避开三大投资陷阱
陷阱一：盲目跟风「工厦活化」
不是所有工厦单位都适合改装成共享办公空间。以下三种情况应避免：
- 位置偏远：距离港铁站步行超过 10 分钟的工厦，吸引力大减。
- 楼龄过高：超过 40 年楼龄的工厦，改装成本高，且难以通过消防和结构安全审批。
- 区内竞争激烈：如前文所述，观塘、长沙湾等地已供应过剩，新入场者很难突围。
陷阱二：过度依赖单一租客
有些业主为求快速出租，将整个单位租给一间营运商或企业。这看似省心，但风险极高。一旦租客退租或倒闭，你将面临长时间空置和重新招租的压力。
建议做法：将空间分拆成多个独立单位，分散租客风险。即使某一租客退租，其他租客仍能维持现金流。
陷阱三：忽略法律和消防合规
工厦改装成共享办公空间，必须符合《建筑物条例》和消防安全规定。许多业主为节省成本，跳过正式审批程序，结果被屋宇署勒令还原，损失惨重。
:::warning 法律风险：未经批准的工厦改装，不仅面临罚款（最高 $200,000 及监禁 1 年），更可能影响物业转售价值。买家在尽职调查时发现违规改装，会大幅压价甚至拒绝购买。 :::
专业建议：聘请持牌建筑师和消防顾问，确保改装工程合法合规。虽然前期成本较高（约 $50,000-100,000），但能避免日后更大的法律和财务风险。
未来三年市场展望：谁能活下来？
香港楼市中的共享办公空间市场，未来三年将继续洗牌。能够存活并盈利的，将是那些具备以下特质的项目：
- 灵活多元的收入模式：不依赖单一服务，能快速应对市场变化。
- 明确的目标客群：针对特定行业或需求，提供差异化服务。
- 合理的成本结构：低按揭负担、轻资产营运，能在市况逆转时灵活调整。
- 优越的地理位置：靠近港铁站、商业区，交通便利。
对于投资者来说，现在不是退场的时候，而是重新审视策略、优化营运的关键时刻。那些能够看清市场趋势、果断转型的业主，将在洗牌后的市场中占据有利位置。
:::success 投资信心总结：共享办公空间市场的洗牌，淘汰的是缺乏竞争力的项目，而非整个行业。只要你愿意调整策略、提升服务质素、控制成本，这个市场仍有可观的收租回报和资产增值空间。 :::
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