工廈按揭常見問題：成數上限七成、年期上限 30 年、利率同 Call Loan 風險
工廈屬於風險及回報都較進取的物業種類，了解按揭規則同市場特性，先可以做更穩陣決定。
簡單講： 工廈按揭同樣只做到約 7 成成數，但因為租客質素、行業景氣同政策變化較波動，銀行對估值同現金流特別敏感，必要時隨時會要求補押或提早還款。
Industrial Mortgage
一、工廈按揭成數、年期與利率
重點：按金管局現行指引，工廈（非住宅物業）按揭成數上限 7 成、供款與入息比率上限 50%（2024 年 10 月 16 日起）；所有新造按揭貸款年期上限 30 年（2012 年 9 月 14 日指引，涵蓋住宅及工商業樓宇按揭）。以上係監管上限，實際成數同年期由個別銀行按物業同借款人情況批核。
工廈按揭最高可以借幾多成？
現時包括工廈在內的大部分非住宅物業，按揭成數上限一般為：
- 最高約 7 成按揭；
- 實際批核取決於物業樓齡、地段及流通性，以及借款人或公司的財務狀況。
金管局 2024 年 10 月 16 日公布，住宅及非住宅物業（包括寫字樓、商鋪及工廈等）的最高按揭成數劃一為 70%，供款與入息比率上限劃一為 50%。（來源：金管局新聞稿）
工廈按揭年期最長可以借幾多年？
金管局 2012 年 9 月 14 日就住宅及工商業樓宇按揭向銀行發出指引，列明「所有新造按揭貸款的年期上限，設定為三十年」。（來源：金管局新聞稿）
- 30 年係監管上限，唔代表每宗工廈按揭都批到 30 年；
- 實際年期由個別銀行按物業樓齡、狀況同借款人財務情況決定，申請前應向銀行確認；
- 年期越長每月供款越低，但總利息支出越多，可以用按揭計算機比較唔同年期嘅供款。
工廈按揭的利率大約是多少？
不同銀行的取態差異較大，常見組合包括：
- H 按計劃：例如 H+1.7%，封頂 P-1.65%，在拆息較低時實際利率可接近 3%；
- P 按計劃：部分銀行只提供 P 按，實際利率或達 4%–6% 甚至更高。
二、審批準則與細工廈歷史
銀行在審批工廈按揭時會重點看什麼？
如果是中小企買入工廈自用：
- 銀行會重點審查企業營運能力及盈利紀錄；
- 同時會參考擬租金收入計算供款與入息比率（DTI）；
- 資金來源及現金流穩定性亦是關鍵考慮因素。
什麼是「細工廈」？為何曾經受追捧？
「細工廈」通常指被拆細的工廈單位：
- 在住宅樓價高企及辣招限制較重的年份，細工廈因入場門檻約 130–200 萬而一度受投資者追捧；
- 但流通性、租客質素及日後按揭承接難度，都較傳統住宅為高風險。
三、Call Loan 風險與市場週期
工廈按揭會否容易被 Call Loan？
工廈按揭比住宅更容易受經濟景氣影響：
- 銀行會定期檢視工廈估值及租金水平；
- 亦會關注借款企業的經營狀況，如連續虧損或出現財務問題；
- 一旦風險被認為過高，銀行有機會要求提早還款或補押（Call Loan）。
💡 小貼士：
如果你主要收入來自生意，而工廈又係你營運同投資組合的重要部分，宜預留更多現金流及備用信貸，減低突然而來的 Call Loan 衝擊。同時可以配合 香港按揭常見問題 FAQ 全攻略 入面的一般按揭原則，一齊考慮整體槓桿水平。
四、工廈按揭利息與稅務
工廈按揭利息可以用來扣個人入息稅嗎？
一般不可以：
- 只有自住住宅按揭利息可以申報個人入息稅扣減；
- 工廈按揭利息多數屬營運或投資性支出，應在物業稅或利得稅層面處理；
- 具體安排視乎持有結構（個人、公司或合夥）及實際用途，建議向專業稅務顧問查詢。