「阿 Mike，呢個盤平過市價成 10%，業主話係送讓契，冇問題㗎！」上個月，我一位做了五年地產代理的朋友，差點就幫客人促成了一宗「筍盤」交易。幸好在簽臨約前，客人的律師發現了問題——這個單位原來是「送讓契」物業，背後隱藏著一連串法律風險。最終，客人不但沒能上車，還白白浪費了兩個月時間和數萬元訂金。
在香港樓市，「送讓契」單位確實經常以低於市價的價格出現，對於急於上車的首置人士來說，吸引力不言而喻。但作為一位在地產界打滾了 15 年的老行家，我必須告訴你：送讓契物業絕對不是「平就係好」那麼簡單。今天這篇文章，我會用最淺白的方式，拆解送讓契的法律風險，讓你在置業路上避開這個大坑。
什麼是「送讓契」？核心概念一次搞清
送讓契的法律定義
「送讓契」（Deed of Gift）是指物業業主以「無償轉讓」或「象徵式代價」（例如 $1）的方式，將物業轉讓給另一人的契約。在香港法律下，這種轉讓方式完全合法，常見於家庭成員之間的物業轉讓，例如父母將物業送給子女、夫妻之間的業權轉移等。
:::tip 專家提示 送讓契本身並非違法，但它會在土地註冊處留下永久記錄，這個記錄會影響物業日後的轉售和按揭申請。 :::
送讓契 vs 一般買賣契
一般買賣契（Assignment）是指買賣雙方以市價或接近市價進行交易，買家需要支付合理的代價。而送讓契則沒有真正的「市場交易」，這個差異會導致以下問題：
- 按揭困難：銀行會質疑物業的真實市值
- 轉售限制：部分買家會因送讓契記錄而卻步
- 法律風險：可能涉及逃避債務或稅務問題
為什麼會出現送讓契物業？
在香港樓市，送讓契物業出現的原因主要有三種：
- 家庭內部轉讓：父母將物業送給子女，避免遺產繼承的複雜程序
- 債務重組：業主為了避開債權人追討，將物業轉讓給親友
- 稅務規劃：透過送讓契方式，試圖減少印花稅或遺產稅（但這種做法存在法律風險）
:::warning 重要提醒 如果送讓契是為了逃避債務或稅務，這種轉讓可能會被法庭推翻，買家會面臨業權不穩的風險。 :::
買入送讓契單位的五大法律風險
風險一：按揭申請困難重重
這是最直接、也是最多買家會遇到的問題。香港大部分銀行對送讓契物業都會採取保守態度，原因很簡單：銀行無法確定物業的真實市值。
根據我的經驗，銀行處理送讓契物業的按揭申請時，通常會有以下限制：
- 按揭成數大幅降低：一般物業可以做到 6-7 成按揭，但送讓契物業可能只能做到 4-5 成
- 估價保守：銀行會將估價壓低 10-20%，甚至拒絕估價
- 利率較高：部分銀行會提高按揭利率，增加供樓成本
- 直接拒批：有些銀行會直接拒絕為送讓契物業提供按揭
:::highlight 真實案例 我有一位客人在 2023 年買入了一個送讓契單位，成交價 500 萬。他原本計劃做 6 成按揭，但最終只有一間銀行願意批出 4 成按揭，而且利率比市場高出 0.5%。結果他要額外拿出 100 萬首期，供樓壓力大增。 :::
風險二：物業業權可能被推翻
這是最嚴重的法律風險。如果送讓契是為了逃避債務，債權人可以向法庭申請推翻這個轉讓，根據《破產條例》第 49 條和第 50 條，法庭有權撤銷「意圖欺詐債權人」的轉讓。
具體來說，如果符合以下情況，送讓契可能會被推翻：
- 轉讓發生在業主破產前 5 年內
- 轉讓時業主已經資不抵債
- 轉讓的目的是為了逃避債務
一旦送讓契被法庭推翻，你作為買家可能會失去物業業權，即使你是善意第三者，也可能要面對漫長的法律訴訟。
風險三：轉售困難，流通性差
即使你成功買入送讓契單位，日後轉售時也會面對困難。原因很簡單：大部分買家都會對送讓契物業有戒心。
根據我的觀察，送讓契物業在二手市場的流通性比一般物業低約 20-30%，主要原因包括：
- 買家擔心按揭問題
- 買家擔心法律風險
- 地產代理不願意推介（因為成交困難）
這意味著，即使你想賣出物業，也可能要以低於市價的價格才能成交，變相蝕讓了當初「平買」的優勢。
風險四：印花稅問題複雜
送讓契物業的印花稅處理比一般買賣複雜得多。根據《印花稅條例》，送讓契需要繳付「從價印花稅」，但計算方式與一般買賣不同。
:::warning 稅務陷阱 如果送讓契的代價是象徵式的（例如 $1），稅務局可能會按物業的市值來計算印花稅，而不是按交易價。這意味著你可能要支付比預期更高的印花稅。 :::
此外，如果你不是首次置業，還要面對「額外印花稅」（SSD）和「買家印花稅」（BSD）的問題，這些稅項會大幅增加你的置業成本。
風險五：隱藏的法律糾紛
送讓契物業可能隱藏著各種法律糾紛，例如：
- 家庭糾紛：如果送讓契是父母送給其中一名子女，其他子女可能會提出異議
- 離婚糾紛：如果送讓契涉及夫妻之間的物業轉讓，離婚時可能會被重新分配
- 遺產糾紛：如果送讓契是為了避開遺產繼承，其他繼承人可能會提出法律訴訟
這些糾紛一旦爆發，你作為買家可能會被捲入其中，即使你是善意第三者，也要花費大量時間和金錢來處理。
如何安全買入送讓契單位？實戰避坑指南
步驟一：徹底查冊，了解物業歷史
在考慮買入送讓契單位前，第一步一定是到土地註冊處查冊。你需要查閱以下文件：
- 物業的完整轉讓記錄：了解送讓契發生的時間和背景
- 業主的破產記錄：確認業主是否曾經破產或面臨債務問題
- 物業的法律文件：檢查是否有任何法律訴訟或禁制令
:::tip 內行人小貼士 查冊費用只需數百元，但可以幫你避開數百萬元的風險。千萬不要為了省錢而跳過這一步。 :::
步驟二：聘請專業律師，深入調查
買入送讓契單位，一定要聘請有經驗的地產律師。律師會幫你做以下工作：
- 審查送讓契的法律效力
- 調查送讓契的背景和原因
- 評估法律風險和潛在糾紛
- 提供專業意見和風險評估
一位好的律師可能會收取較高的費用（通常比一般買賣高 20-30%），但這筆錢絕對值得。
步驟三：與銀行提前溝通，確認按揭可行性
在簽臨約前，一定要先與銀行確認按揭可行性。你可以向銀行提供物業資料，要求進行初步估價和按揭評估。
如果銀行表示無法提供按揭，或者按揭成數太低，你就要重新考慮是否值得買入這個單位。記住：供平過租的前提是你能夠成功申請按揭。
步驟四：要求業主提供完整文件
在買入送讓契單位時，你應該要求業主提供以下文件：
- 送讓契的原因說明（最好是書面聲明）
- 業主的財務狀況證明（例如銀行月結單）
- 物業的完整維修記錄
- 管理費和差餉的繳付記錄
這些文件可以幫你更全面地了解物業的狀況，減少日後的風險。
步驟五：考慮購買業權保險
如果你決定買入送讓契單位，強烈建議購買業權保險。業權保險可以保障你在以下情況下的損失：
- 物業業權被法庭推翻
- 出現隱藏的法律糾紛
- 業主的債權人提出追討
業權保險的保費通常是物業價值的 0.5-1%，雖然不便宜，但可以為你提供重要的保障。
:::success 成功案例 我有一位客人在 2022 年買入了一個送讓契單位，雖然價格便宜，但他做足了功課：查冊、聘請律師、購買業權保險。結果在持有物業兩年後，順利以市價轉售，賺了一筆可觀的利潤。 :::
總結：送讓契不是洪水猛獸，但要小心應對
買入送讓契單位並非完全不可行，但你必須清楚了解當中的法律風險，並做好充分的準備。以下是我給你的五個重點建議：
- 徹底查冊：了解物業的完整歷史和送讓契的背景
- 聘請專業律師：不要為了省錢而跳過這一步
- 提前確認按揭：確保你能夠成功申請按揭
- 要求完整文件：向業主索取所有相關文件
- 考慮業權保險：為自己提供額外保障
記住，在香港樓市，平不一定是好，貴也不一定是差。置業是人生大事，千萬不要因為貪平而掉進法律陷阱。如果你對送讓契物業有任何疑問，最好的做法是尋求專業意見，而不是自己冒險。
你有買入送讓契單位的經驗嗎？或者你正在考慮買入這類物業？歡迎在下方留言分享你的想法，或者私訊我們獲取專業諮詢。如果你覺得這篇文章有用，記得訂閱我們的 Blog，我們會定期分享更多香港樓市的深度分析和置業攻略！