「阿 Ken，我月入 5 萬，想買間 600 萬的上車盤，銀行話我 DSR 超標，唔批按揭畀我……」這是我上星期收到的真實求助個案。明明收入穩定、首期夠晒，點解銀行就係唔肯批？問題就出在「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio，簡稱 DSR）這個關鍵數字上。
好多準買家以為，只要有首期、有工作，銀行就會批按揭。但現實是，香港金管局對 DSR 有嚴格規定，唔識計數隨時令你「上車」夢碎。今日我就用最淺白的方式，教你點樣計算自己的 DSR，以及點樣提高獲批按揭的機會。
:::tip 專家提示 DSR 是銀行評估你「供得起樓」的核心指標。計錯數或低估風險，隨時令你錯失心水荀盤！ :::
什麼是「供款與入息比率 (DSR)」？銀行點樣用佢評估你的還款能力
DSR 的定義與計算公式
「供款與入息比率」（DSR）簡單講，就是你每月的總債務供款佔你每月總收入的百分比。銀行用呢個比率嚟評估你有冇能力同時應付按揭供款同埋其他債務（例如私人貸款、信用卡欠款、車貸等）。
基本計算公式：
DSR = (每月按揭供款 + 其他債務供款) ÷ 每月總收入 × 100%舉個例子：
- 每月按揭供款：$20,000
- 其他債務供款（信用卡分期、私人貸款等）：$5,000
- 每月總收入：$50,000
DSR = ($20,000 + $5,000) ÷ $50,000 × 100% = 50%金管局對 DSR 的規定上限
根據香港金管局的按揭指引，一般情況下：
- 自住物業：DSR 上限為 50%
- 壓力測試下：DSR 上限為 60%（即假設按揭利率上升 3 個百分點後，你的 DSR 仍不能超過 60%）
:::warning 重要提醒 如果你本身已有其他按揭在身（例如已持有一層樓），DSR 上限會進一步收緊至 40%（壓力測試下為 50%）。 :::
點解銀行咁重視 DSR？
銀行唔係慈善機構，佢哋要確保你有能力長期供樓，唔會因為經濟環境轉差或利率上升而斷供。DSR 就係一個「安全指標」，幫銀行評估你的財務健康狀況。如果你的 DSR 太高，即代表你每月收入大部分都用咗嚟還債，一旦有突發開支或失業，隨時會供唔起樓。
實戰案例：三個真實場景教你計 DSR
案例一：首次置業的上車族（單身人士）
背景資料：
- 月入：$40,000
- 目標樓價：$500 萬
- 首期：$100 萬（20%）
- 按揭金額：$400 萬
- 按揭年期：30 年
- 按揭利率：3.5%（P 按）
- 其他債務：無
計算步驟：
- 每月按揭供款（用按揭計算機）：約 $17,900
- 其他債務供款：$0
- DSR 計算：$17,900 ÷ $40,000 × 100% = 44.75%
結論： DSR 為 44.75%，低於 50% 上限，符合金管局要求。但仍需通過壓力測試（假設利率升至 6.5%）：
- 壓力測試下每月供款：約 $25,300
- 壓力測試 DSR：$25,300 ÷ $40,000 × 100% = 63.25%
:::highlight 專家分析 呢個案例超咗壓力測試上限（60%），銀行可能會要求申請人提供額外收入證明，或者考慮搵擔保人。 :::
案例二：已有按揭的換樓客（夫婦聯名）
背景資料：
- 夫婦合計月入：$80,000
- 現有物業按揭供款：$15,000
- 目標樓價：$800 萬
- 首期：$240 萬（30%）
- 新按揭金額：$560 萬
- 按揭年期：30 年
- 按揭利率：3.5%
- 其他債務：信用卡分期 $3,000/月
計算步驟：
- 新物業每月按揭供款：約 $25,100
- 現有物業按揭供款：$15,000
- 其他債務供款：$3,000
- 總供款：$25,100 + $15,000 + $3,000 = $43,100
- DSR 計算：$43,100 ÷ $80,000 × 100% = 53.88%
結論： DSR 為 53.88%，已超過「已有按揭人士」的 40% 上限。銀行大機會唔批，除非：
- 先賣走現有物業（清還按揭）
- 或者大幅增加首期，減少新按揭金額
:::tip 內行人小貼士 如果你打算「先買後賣」，記得預留足夠時間處理現有物業，否則 DSR 超標會令你新按揭批唔到，到時就進退兩難。 :::
案例三：自僱人士的按揭申請
背景資料：
- 月入（平均）：$60,000（但收入波動較大）
- 目標樓價：$600 萬
- 首期：$150 萬（25%）
- 按揭金額：$450 萬
- 按揭年期：30 年
- 按揭利率：3.5%
- 其他債務：私人貸款 $8,000/月
計算步驟：
- 每月按揭供款：約 $20,200
- 其他債務供款：$8,000
- 總供款：$20,200 + $8,000 = $28,200
- DSR 計算：$28,200 ÷ $60,000 × 100% = 47%
結論： DSR 為 47%，表面上符合要求。但自僱人士的收入證明較複雜，銀行通常會要求提供：
- 最近 6 個月的銀行月結單
- 最近 2 年的稅單或利得稅報表
- 公司財務報表（如有）
:::warning 自僱人士注意 銀行對自僱人士的收入審查較嚴格，建議預留多啲時間準備文件，並考慮搵按揭中介協助。 :::
如何優化你的 DSR？五個實用策略提高按揭獲批機會
策略一：清還高息債務，降低每月供款
如果你有信用卡欠款、私人貸款或車貸，呢啲債務的利息通常較高，而且會直接拉高你的 DSR。建議在申請按揭前，盡量清還呢啲債務，或者將佢哋合併成低息貸款。
實例：
- 原本信用卡分期：$5,000/月
- 清還後：DSR 即時下降 10%（假設月入 $50,000）
策略二：增加首期，減少按揭金額
首期愈多，按揭金額愈少，每月供款自然愈低。如果你的 DSR 接近上限，不妨考慮增加首期比例。
對比：
- 首期 20%（$100 萬）：每月供款 $17,900
- 首期 30%（$150 萬）：每月供款 $15,700
- DSR 差異：約 5.5%（假設月入 $40,000）
策略三：延長按揭年期，攤分每月供款
雖然延長按揭年期會增加總利息支出，但可以有效降低每月供款，從而改善 DSR。
對比：
- 按揭年期 25 年：每月供款 $20,000
- 按揭年期 30 年：每月供款 $17,900
- DSR 差異：約 5.25%（假設月入 $40,000）
:::tip 專家建議 如果你預計未來收入會增加，可以先用較長年期獲批按揭，之後再申請縮短年期或增加每月還款額。 :::
策略四：加入擔保人或聯名申請
如果你的 DSR 超標，可以考慮加入擔保人（通常是父母或配偶），將對方的收入計入總收入，從而降低 DSR。
注意事項：
- 擔保人的債務同樣會計入總供款
- 擔保人日後再買樓時，會被視為「已有按揭人士」，DSR 上限會收緊
策略五：選擇「供平過租」的上車盤
如果你的預算有限，不妨考慮一啲樓價較低的上車盤。香港樓市有唔少「供平過租」的荀盤，例如新界區的細價樓或居屋。
實例：
- 租金：$12,000/月
- 買入 $400 萬上車盤，每月供款：$14,300
- 雖然供款略高於租金，但長遠可以「供滿變業主」，仲可以享受樓價升值
常見誤區與風險：計 DSR 時你一定要知的三大陷阱
誤區一：以為「收入高就一定批」
好多人以為自己月入幾萬蚊，銀行就會批按揭。但如果你本身已有其他債務（例如私人貸款、信用卡欠款），或者已持有一層樓，DSR 隨時超標。
避坑指南：
- 申請按揭前，先用按揭計算機模擬計算 DSR
- 如果 DSR 接近上限，考慮先清還部分債務
誤區二：忽略「壓力測試」的影響
好多人只計基本 DSR，但忽略咗壓力測試。金管局規定，即使利率上升 3 個百分點，你的 DSR 仍不能超過 60%。如果你的按揭利率本身已經較高（例如 H 按封頂位），壓力測試會更加嚴格。
避坑指南：
- 用按揭計算機同時計算「基本 DSR」同「壓力測試 DSR」
- 如果壓力測試 DSR 超標，考慮增加首期或延長按揭年期
誤區三：低估「其他債務」的影響
好多人以為信用卡分期或私人貸款「金額唔大」，唔會影響按揭申請。但銀行會將所有債務供款計入 DSR，即使每月只係還緊 $2,000-$3,000，都可能令你的 DSR 超標。
避坑指南：
- 申請按揭前，先清還所有短期債務
- 如果有長期債務（例如車貸），考慮提早還款或重組貸款
:::warning 風險提示 如果你為咗「過關」而隱瞞債務，銀行查到後會即時拒批按揭，仲可能影響你的信貸評級。 :::
總結：掌握 DSR 計算，輕鬆踏上置業之路
計算「供款與入息比率」（DSR）並唔複雜，但好多準買家因為唔熟悉規則，結果錯失上車良機。記住以下幾個重點：
- DSR 上限：自住物業為 50%，壓力測試下為 60%；已有按揭人士則為 40% 及 50%
- 計算公式：(每月按揭供款 + 其他債務供款) ÷ 每月總收入 × 100%
- 優化策略：清還高息債務、增加首期、延長按揭年期、加入擔保人、選擇「供平過租」的上車盤
- 避開陷阱：唔好以為「收入高就一定批」、記得計埋壓力測試、唔好低估其他債務的影響
香港樓市競爭激烈，荀盤一出隨時被人搶晒。如果你想順利上車，就要提前做好財務規劃，確保自己的 DSR 符合銀行要求。記住，買樓唔係一時衝動，而係一場長期的財務規劃。只要你計好數、做好準備，上車之路其實冇你想像中咁難。
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