香港 DSR 計算：供款與入息比率、50% 上限及按揭審批
香港供款與入息比率 DSR 如何計算？以清楚數字例子分辨總債務供款、銀行認可收入、現行一般 50% 上限與已暫停的監管壓力測試，附金管局來源及申請前核對清單。
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重點答案: DSR 是每月總債務供款除以銀行認可月入。一般監管上限為 50%；達標不等於必獲批。已有按揭的供款仍要計入，但不應再一概套用舊 40% 上限。
適用範圍：一般按揭措施針對物業買賣及轉按融資；以物業抵押的企業營運信貸、按揭保險及資助房屋計劃，須另看相關條件。
先分清現行規則與舊壓力測試
2024 年 10 月的措施統一一般 DSR 上限為 50%，並取消僅因已有或擔保其他按揭而下調上限的安排。2024 年 2 月已暫停監管壓力測試要求；不能把舊加息情境寫成所有申請必過的現行測試。金管局：2024 年 10 月按揭審慎措施；金管局：2024 年 2 月暫停監管壓力測試。
如何計算：分子與分母都要核實
公式：DSR＝每月按揭及其他債務供款 ÷ 銀行認可月入 × 100%。不要只計新按揭；整理現有按揭、分期及其他債務。花紅、佣金、租金或自僱收入如何認可，以及擔保責任如何處理，應向承造銀行確認，不是自行把所有入帳當月入。
| 假設項目 | 金額／結果 |
|---|---|
| 新按揭每月供款 | HK$18,000 |
| 其他債務每月供款 | HK$4,000 |
| 銀行認可月入 | HK$50,000 |
| DSR | (18,000＋4,000) ÷ 50,000＝44% |
| 若另有每月 HK$6,000 按揭 | 總供款 HK$28,000；DSR＝56% |
以上是編輯製作的假設算例，不是客戶個案或銀行報價。44% 只表示此算例低於一般上限；信貸紀錄、收入穩定性、物業及產品資格仍可能影響批核。56% 算例亦不代表應隱瞞或轉移債務。
申請前的實用清單
先列出每筆債務及到期日，向銀行確認收入文件與認可方法，再以相同利率、年期比較方案。若調整年期或首期，亦要計總利息、手頭流動資金及提早還款費。金管局：銀行及按揭常見問題。
可用按揭計算機試算供款，再用負擔能力計算機檢視預算。自行測試加息或收入下降是風險規劃，不應稱為仍強制適用的監管壓測。
常見問題
DSR 低於 50% 就一定批嗎？
不是。一般監管上限不是批核承諾；銀行仍審核收入、債務、信貸及物業，特殊計劃亦有個別條件。
已有按揭是否一定只准 40%？
不是現行一般通則。現有債務仍影響計算，但不可僅因已有按揭便沿用舊 40% 限制。
擔保人收入能否直接加進分母？
不能自行假設。應由銀行核實可認可收入、擔保責任及其他債務的處理。
資料來源
修訂：按列明來源核對適用範圍，重寫過時概括及未能證實的經驗或結果承諾。算例及清單由編輯整理，不代表個案批核或法律判斷。