「做生意咁多年，點解銀行話我入息唔穩定，連 8 成按揭都批唔到？」這是 Michael 在我辦公室說的第一句話。他經營網店三年，月入 8 萬，想買入一個 500 萬的上車盤，卻在按揭申請上碰了一鼻子灰。
如果你也是自僱人士——無論是開公司、做 Freelancer 還是經營小生意——你一定明白這種無奈。明明收入不差，甚至比打工仔更高，但在銀行眼中，你的「入息證明」就是不夠「穩定」。更令人沮喪的是，當你想申請高成數按揭（8 成或 9 成）時，門檻更是高得離譜。
但事實是：自僱人士絕對可以成功申請 9 成按揭，關鍵在於你懂不懂銀行和按揭保險公司的「遊戲規則」。今日這篇文章，我會用 15 年地產按揭經驗，拆解自僱人士申請高成數按揭的實戰攻略，讓你避開常見陷阱，大大提升批核機會。
自僱人士申請 9 成按揭的核心難題
銀行如何定義「自僱人士」？
在按揭審批中，銀行對「自僱人士」的定義比你想像中更廣：
- 獨資經營者：開設個人公司、工作室
- 合夥人：持有公司股份超過 10%
- 自由工作者 (Freelancer)：無固定僱主，靠接 Project 維生
- 佣金收入為主的從業員：如地產經紀、保險經紀（即使有公司聘用，但收入主要靠佣金）
:::warning 重點提醒：即使你有公司出糧，但如果你持有該公司 10% 或以上股份，銀行仍會視你為自僱人士，審批標準會更嚴格。 :::
為什麼自僱人士申請按揭特別困難？
銀行和按揭保險公司（如 HKMC）最關注的是「入息穩定性」和「還款能力」。對於自僱人士，他們主要有三大疑慮：
- 入息波動大：生意有淡旺季，收入不如打工仔般「每月固定」
- 報稅金額偏低：不少自僱人士為節稅，會將部分開支報為公司成本，導致報稅收入看起來很低
- 文件證明複雜：沒有固定糧單，需要提供更多財務文件來證明還款能力
這些因素令銀行在審批時更加謹慎，尤其是申請高成數按揭（8 成或 9 成）時，按揭保險公司的要求更為嚴格。
9 成按揭的基本門檻
根據現行按揭保險計劃，申請 9 成按揭需符合以下條件：
- 樓價上限：1,000 萬或以下（首次置業）
- 物業類型：只限已落成住宅物業（樓花不適用）
- 申請人身份：固定受薪人士較易批核，自僱人士需提供額外證明
- 供款與入息比率 (DSR)：不超過 50%（壓力測試下不超過 60%）
:::tip 內行人貼士：即使你是自僱人士，只要準備充足文件，並選對銀行和按揭中介，成功申請 9 成按揭的機會絕對不低。 :::
自僱人士申請 9 成按揭的實戰攻略
準備完整且「漂亮」的入息證明文件
這是整個按揭申請的核心。銀行和按揭保險公司會根據你提供的文件來評估你的還款能力，因此文件準備得越齊全、越「專業」，批核機會就越高。
#### 必備文件清單
- 最近兩年的稅單 (Tax Return)：這是最重要的入息證明，銀行會以你報稅的「應課稅入息」作為計算基礎
- 最近兩年的核數師報告 (Audited Financial Statements)：如果你有開設有限公司，必須提供經會計師核數的財務報表
- 最近 6 個月的公司銀行月結單：證明公司有穩定現金流
- 最近 6 個月的個人銀行月結單：顯示你的個人收入流水
- 商業登記證 (BR) 及公司註冊證明書 (CI)：證明公司合法經營
:::highlight 專家建議：如果你的報稅收入偏低，可以額外提供「公司利潤表」或「客戶合約」來證明實際收入更高。部分銀行會接受這些補充文件作為參考。 :::
#### 如何讓你的入息證明更「吸引」？
- 提早規劃報稅：如果你計劃在未來 1-2 年內買樓，建議提早調整報稅策略，適度提高報稅收入（當然要合法合規）
- 保持公司銀行戶口活躍：定期有資金進出，避免長期零結餘或突然大額入賬（銀行會懷疑是臨時「做數」）
- 準備客戶合約或發票：如果你是 Freelancer，提供長期客戶的合約或發票，可以證明你有穩定的業務來源
選對銀行和按揭中介
不同銀行對自僱人士的審批標準差異很大。有些銀行對自僱人士較為友善，願意接受更靈活的入息證明；有些則非常保守，只看稅單數字。
#### 哪些銀行對自僱人士較友善？
根據我的經驗，以下類型的銀行對自僱人士申請高成數按揭較為寬鬆：
- 中小型銀行：如中信銀行、大新銀行等，審批較靈活
- 有按揭保險合作的銀行：如滙豐、恒生、中銀等，熟悉按揭保險公司的要求，能提供更專業的建議
:::tip 內行人貼士：不要只向一間銀行申請！建議同時向 2-3 間銀行遞交申請，增加批核機會。但要注意，短時間內多次查閱信貸報告（TU）會影響信貸評分，建議透過按揭中介統一處理。 :::
#### 按揭中介的重要性
一個有經驗的按揭中介，能幫你：
- 預先評估批核機會：根據你的財務狀況，推薦最適合的銀行
- 優化文件準備：指導你如何整理文件，提高批核率
- 與銀行溝通：在審批過程中，幫你解釋特殊情況，爭取更好的條件
提升批核機會的「加分項」
除了基本文件，以下幾點可以大大提升你的按揭批核機會：
#### 增加擔保人或聯名申請
如果你的配偶或家人是固定受薪人士，可以考慮聯名申請或加入擔保人。這樣銀行會將兩人的入息合併計算，提高供款與入息比率，增加批核機會。
:::success 成功案例：我有一位客戶是自由攝影師，報稅收入只有 3 萬，但他的太太是公務員，月入 4 萬。透過聯名申請，他們成功申請到 9 成按揭，買入一個 600 萬的上車盤。 :::
#### 提供更多資產證明
如果你有其他資產（如股票、基金、定期存款），可以提供相關證明，讓銀行知道你有足夠的財務實力應對突發情況。
#### 選擇較長的還款期
將還款期拉長至 30 年，可以降低每月供款金額，提高供款與入息比率，更容易通過壓力測試。
常見誤區與避坑指南
誤區一：報稅收入越低越好？
不少自僱人士為了節稅，會盡量壓低報稅收入。但這樣做會直接影響按揭申請，因為銀行只會根據你的報稅收入來計算還款能力。
:::warning 避坑建議：如果你計劃在短期內買樓，建議在買樓前 1-2 年適度提高報稅收入。即使多交一點稅，但換來的是更高的按揭批核額，絕對值得。 :::
誤區二：臨時「做數」可以過關？
有些人會在申請按揭前，突然將大筆資金轉入公司戶口或個人戶口，希望「做靚盤數」。但銀行和按揭保險公司的審批人員經驗豐富，很容易識破這種手法。
銀行會重點查看：
- 資金來源是否合理
- 銀行月結單是否有異常大額入賬
- 公司現金流是否與業務規模相符
:::warning 避坑建議：不要臨急抱佛腳，提早規劃才是王道。如果真的需要補充資金證明，建議提供合理的解釋（如收到客戶大額付款、出售資產等）。 :::
誤區三：只看按揭利率，忽略審批難度
不少人在選擇銀行時，只關注哪間銀行的按揭利率最低，卻忽略了審批難度。對於自僱人士來說，能否成功批核比利率更重要。
:::tip 內行人貼士：寧願選擇利率稍高但審批較寬鬆的銀行，也不要冒險選擇利率最低但審批極嚴的銀行。成功上車後，你隨時可以轉按到其他銀行，爭取更優惠的利率。 :::
誤區四：以為 Freelancer 一定申請不到高成數按揭
很多 Freelancer 以為自己沒有公司、沒有核數報告，就一定申請不到 9 成按揭。但事實並非如此。
Freelancer 的應對策略：
- 提供最近兩年的稅單
- 提供客戶合約或發票，證明有穩定的業務來源
- 提供銀行月結單，顯示定期有收入入賬
- 如有需要，可以加入固定受薪的擔保人
:::success 成功案例：我有一位客戶是全職 YouTuber，沒有公司，但他提供了過去兩年的稅單、YouTube 收益報表及銀行月結單，最終成功申請到 8 成按揭（因物業價格超過 9 成按揭上限，但已經是非常理想的結果）。 :::
總結：自僱人士上車不是夢
作為自僱人士，申請 9 成按揭確實比打工仔困難，但絕對不是不可能。關鍵在於你是否提早規劃、準備充足文件，並選對銀行和按揭中介。
重點回顧：
- 提早規劃報稅：適度提高報稅收入，為未來的按揭申請鋪路
- 準備完整文件：稅單、核數報告、銀行月結單、客戶合約等，越齊全越好
- 選對銀行：不同銀行對自僱人士的審批標準差異很大，建議同時向多間銀行申請
- 考慮聯名申請或擔保人：如果配偶或家人是固定受薪人士，可以大大提升批核機會
- 避免臨時「做數」：銀行很容易識破，反而會影響批核
記住，供平過租的時代已經來臨，只要你做好準備，自僱人士一樣可以成功上車，甚至透過地產投資累積財富。
想了解更多按揭攻略或需要專業意見？
如果你是自僱人士，正在考慮申請高成數按揭，歡迎在下方留言分享你的情況，或私訊我們獲取免費的按揭評估。我們的專業團隊會根據你的財務狀況，提供最適合的按揭方案，助你順利上車！
立即訂閱我們的 Blog，獲取更多香港樓市、按揭攻略及地產投資的獨家內容，讓你在置業路上少走彎路！