上個月，我的客戶 Kelvin 遇到一個令人費解的情況：他申請按揭時，A 銀行爽快批出 90% 按揭，但 B 銀行卻只願意批 80%，而 C 銀行更直接拒絕他的申請。三間銀行看的明明是同一份入息證明、同一個物業估價，為什麼結果差天共地？
這不是個別案例。在香港樓市，不同銀行對貸款申請的「口味」確實大不相同。有些銀行偏愛新盤買家，有些專攻高收入專業人士，有些則對自僱人士特別寬鬆。如果你不了解這些「潛規則」，很可能白白浪費時間，甚至錯失上車良機。
今天這篇文章，我會以 15 年地產業界經驗，為你拆解各大銀行的貸款偏好，讓你在申請按揭時「對症下藥」，大幅提升批核成功率。
核心概念解析：銀行按揭審批的「隱藏邏輯」
很多人以為，只要符合金管局的按揭成數上限，所有銀行都會一視同仁。但實際上，每間銀行都有自己的風險偏好和業務策略，這直接影響他們對不同類型申請人的取態。
什麼是「貸款偏好」？
簡單來說，貸款偏好就是銀行在合規框架內，對某些客戶群或物業類型特別「開綠燈」的傾向。這些偏好源於：
- 風險管理策略：某些銀行對特定行業或收入模式較有信心
- 業務發展目標：例如主攻新盤按揭市場，或專注高端客戶
- 資金成本考量：不同銀行的資金來源和成本結構不同
- 歷史壞賬經驗：過往在某類貸款上的表現會影響現行政策
:::tip 內行人小貼士 銀行的貸款偏好不是固定不變的。每季度甚至每月，銀行都會根據市場環境、資金狀況調整策略。這就是為什麼有時候「時機」比「條件」更重要。 :::
影響批核的三大關鍵因素
在了解個別銀行偏好前，先要掌握銀行評估貸款申請的三大核心維度：
1. 申請人背景
- 受僱性質（受薪 vs 自僱 vs 佣金制）
- 行業類別（穩定行業 vs 高風險行業）
- 收入結構（固定薪金 vs 花紅佣金比例）
- 信貸紀錄（TU 評分、現有債務）
2. 物業特性
- 樓齡（新盤 vs 舊樓）
- 物業類型（私樓 vs 居屋 vs 村屋）
- 地區（市區 vs 新界 vs 離島）
- 單位面積（納米樓 vs 標準單位）
3. 按揭條款
- 按揭成數（60% vs 80% vs 90%）
- 還款年期（20 年 vs 30 年）
- 利率類型（H 按 vs P 按）
- 是否需要按揭保險
:::highlight 重點提示 同一個申請人，配搭不同物業和按揭方案，在不同銀行眼中的「吸引力」可以相差很遠。這就是為什麼專業按揭顧問能幫你「配對」最合適的銀行。 :::
大型銀行 vs 中小型銀行的分野
香港的按揭市場主要由兩類銀行主導：
大型銀行（如匯豐、恒生、中銀、渣打）
- 審批較嚴謹，但利率通常較優惠
- 偏好穩定收入的受薪人士
- 對物業質素要求較高
- 新盤按揭市場的主力軍
中小型銀行（如大新、創興、華僑永亨）
- 審批較靈活，願意考慮特殊個案
- 對自僱人士、佣金制員工較寬鬆
- 接受較舊或較偏遠的物業
- 利率可能稍高，但批核率較高
實戰案例分享：四大銀行類型的貸款偏好
根據我多年處理按揭申請的經驗，我將香港主要銀行分為四大類型，每類都有明顯的貸款偏好。
類型一：「新盤專家」銀行
代表銀行：匯豐、恒生、中銀香港
這類銀行在新盤按揭市場佔有率極高，原因是：
- 與發展商有緊密合作關係
- 願意提供較優惠的新盤按揭利率（H+1.3% 或以下）
- 批核速度快，配合新盤成交時間表
- 對「建期付款」計劃特別積極
:::success 成功案例 我的客戶 Sarah 購入將軍澳新盤，選用建期付款。匯豐不但批出 90% 按揭（連按保），更提供 H+1.28% 的超低利率，加上高達 $18,000 的現金回贈。整個批核過程只用了 5 個工作天。 :::
適合人群：
- 購買一手新盤的上車族
- 希望享受最低利率的買家
- 收入穩定的受薪人士
注意事項： 這類銀行對二手樓或舊樓的取態較保守，尤其是樓齡超過 40 年的物業，批核難度會明顯提高。
類型二：「專業人士友好」銀行
代表銀行：渣打、花旗（已退出零售市場，但策略值得參考）
這類銀行特別歡迎高收入專業人士，包括：
- 醫生、律師、會計師等專業人士
- 跨國企業高管
- 金融業從業員
優勢：
- 願意接受較高的按揭成數
- 對花紅、佣金等浮動收入較寬鬆
- 提供「專業人士按揭計劃」，條款更優惠
- 審批時較重視申請人的「未來收入潛力」
:::tip 專家觀點 如果你是專業人士，即使現時收入未達理想水平，但有明確的職業發展路徑（例如剛考獲執業資格的律師），這類銀行會較願意「押注」在你的未來。 :::
真實案例： 我有位客戶是剛晉升的投資銀行副總裁，年薪 $200 萬但花紅佔比達 60%。一般銀行只願意計算 50% 花紅，但渣打願意計算 70%，令他的「可負擔樓價」即時提升 $150 萬。
類型三：「自僱人士救星」銀行
代表銀行：大新、創興、華僑永亨
香港有大量自僱人士、中小企老闆、自由工作者，他們的收入證明往往不符合大型銀行的「標準格式」。這時候，中小型銀行就是救星。
特點：
- 接受較靈活的入息證明（如公司利得稅單、銀行月結單）
- 對「供平過租」的收租物業較寬鬆
- 願意考慮多個收入來源（如租金收入 + 自僱收入）
- 審批時較重視「實際還款能力」而非文件完整性
適合人群：
- 自僱人士、Freelancer
- 中小企老闆
- 收入來源多元化的投資者
- 持有多個物業的業主
:::warning 注意事項 這類銀行的利率通常比大型銀行高 0.2-0.5%，現金回贈也較少。但對於難以在大型銀行批核的申請人來說，這是「供平過租」上車的唯一途徑。 :::
類型四：「舊樓專家」銀行
代表銀行：工銀亞洲、交通銀行、部分中資銀行
如果你看中的是舊區荀盤，或者樓齡較高的物業，這類銀行會是你的首選。
優勢：
- 接受樓齡較高的物業（50-60 年樓齡仍可考慮）
- 對唐樓、無電梯樓宇較寬鬆
- 估價較貼近市場實際成交價
- 願意批出較長還款期（即使樓齡高）
真實案例： 我的客戶 Michael 購入深水埗一個 55 年樓齡的唐樓單位，大型銀行只願意批 15 年還款期。但工銀亞洲願意批出 25 年，令每月供款減少近 $4,000，大大提升了可負擔性。
:::highlight 內行人秘訣 如果你的目標是舊區重建潛力股，選對銀行可以讓你「供平過租」，甚至做到「零成本持有」，等待重建收成。 :::
注意事項與風險：申請按揭的五大常見誤區
了解銀行偏好後，還要避開以下常見陷阱，才能順利上車。
誤區一：「貨比三家」就是同時申請多間銀行
很多人以為，同時向 5-6 間銀行遞交申請，就能提高成功率。但實際上：
- 每次查詢 TU（環聯信貸報告）都會留下紀錄
- 短時間內多次查詢會拉低信貸評分
- 銀行會質疑你「為何需要申請這麼多次」
正確做法： 先透過按揭中介或銀行職員做「初步評估」（Soft Check），確認批核機會後才正式遞交申請。
誤區二：只看利率，忽略批核條件
H+1.3% 的利率確實吸引，但如果銀行要求你：
- 提供額外擔保人
- 降低按揭成數至 70%
- 縮短還款期至 20 年
那麼「最低利率」可能反而令你無法上車。
:::warning 風險提示 在香港樓市，「批得到」比「利率低」更重要。寧願接受 H+1.5% 但順利批核，也不要為了追求 H+1.3% 而卡關。 :::
誤區三：以為「按揭保險」能解決所有問題
按揭保險確實能讓你做到 80-90% 高成數按揭，但要注意：
- 保費不便宜（樓價 3-5%）
- 並非所有物業都接受（如村屋、工廈）
- 申請人收入要求更嚴格
- 部分銀行對按保申請較保守
專業建議： 如果你的首期充裕，不一定要硬做高成數按揭。有時候 70-80% 按揭反而批核更快、條款更優惠。
誤區四：忽略「壓力測試」的真正影響
很多人以為，只要月入符合「供款不超過收入 50%」就能過關。但別忘了壓力測試要求：
- 假設利率上升 3%
- 供款不能超過收入 60%
在目前利率環境下，這意味著你的「實際可負擔樓價」可能比想像中低 20-30%。
:::tip 內行人計算法 想知道自己真正能負擔多少樓價？用這條公式： 可負擔樓價 = 月入 × 100 ÷ (1 + 按揭成數) × 還款年期 × 0.7
例如月入 $40,000，做 80% 按揭，30 年還款期： $40,000 × 100 ÷ 1.8 × 30 × 0.7 = $466 萬 :::
誤區五：以為「拒批」後就無計可施
即使被一間銀行拒絕，也不代表你無法上車。我見過太多案例，A 銀行拒批，但 B 銀行順利批出。
被拒後的應對策略：
- 了解拒批原因（收入不足？物業問題？信貸紀錄？）
- 針對性改善（如增加擔保人、降低按揭成數）
- 轉向偏好你這類申請人的銀行
- 考慮按揭中介協助「配對」合適銀行
總結：掌握銀行偏好，提升批核成功率
在香港樓市上車，選對銀行和選對樓盤同樣重要。記住以下重點：
核心策略：
- 了解自己的「申請人類型」（受薪 vs 自僱、穩定 vs 浮動收入）
- 配對適合你的銀行類型（新盤專家 vs 自僱友好 vs 舊樓專家）
- 不要盲目追求最低利率，批核成功才是王道
- 善用按揭中介的專業知識和銀行網絡
行動建議：
- 在正式申請前，先做「初步評估」
- 準備完整文件，提高批核效率
- 預留充足時間，不要臨急臨忙
- 如遇困難，及早尋求專業協助
記住，每間銀行都有自己的「貸款偏好」，沒有絕對的好壞之分。關鍵是找到最適合你的那一間。就像拍拖一樣，「夾」才是最重要的。
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