壓力測試取消了，但銀行還會看什麼？

「阿 Ken，聽講政府取消咗壓力測試，咁我係咪可以借多啲？」上星期一位客戶興沖沖咁打電話嚟問我。佢以為壓測一取消，就等於銀行會「鬆手」批按揭。但當我同佢講完銀行實際嘅審批標準後，佢先發現原來「取消壓力測試」唔等於「容易借錢」。

好多準買家都有同樣嘅誤解。2024 年政府宣布取消壓力測試後，市場一片歡呼，以為上車門檻大幅降低。但現實係，銀行唔會因為政策放寬就亂批貸款。佢哋反而會更加仔細咁審視你嘅財務狀況，確保你有能力長期供樓。今日就同大家拆解，壓測取消後，銀行究竟會睇啲乃嘢，等你真正做好準備，順利上車。

壓力測試取消≠借貸門檻降低

政策變化的真正含義

好多人以為「取消壓力測試」就係銀行會借多啲錢畀你，但事實並非如此。政府取消嘅只係「法定壓力測試要求」，即係話銀行唔再需要強制計算你喺加息 3% 後嘅供款能力。但要留意，銀行自己嘅風險管理機制並冇改變。

:::tip 專家提示壓力測試取消後，銀行反而會更著重「實際供款比率」(Debt Servicing Ratio, DSR) 同埋你嘅整體財務健康狀況。佢哋唔會因為政策放寬就降低審批標準。 :::

根據金管局最新數據，2024 年首季新批按揭個案中，超過 85% 嘅借款人實際供款比率都維持喺 40% 以下。呢個數字反映銀行依然保持審慎態度，唔會因為壓測取消就「大開水喉」。

銀行風險管理的底線

銀行始終係商業機構，佢哋最關心嘅係「你會唔會還得起錢」。即使政府取消咗壓力測試，銀行內部嘅風險管理部門依然會設定自己嘅審批標準。呢啲標準包括：

供款與入息比率 (DSR)：一般要求唔超過 50%
債務總額：包括信用卡、私人貸款、車貸等
收入穩定性：自僱人士或佣金收入會被打折計算
信貸評級：TU 評分低於 G 級會影響批核

:::warning 常見誤區有啲人以為只要月入夠高就一定借到錢，但如果你有大量其他債務，或者收入來源唔穩定，銀行一樣會拒批。壓測取消唔代表銀行會忽視你嘅整體財務狀況。 :::

銀行現在最看重的五大審批要素

1. 供款與入息比率 (DSR)

呢個係銀行最核心嘅審批指標。即使冇咗壓力測試，DSR 依然係銀行嘅「紅線」。一般嚟講，銀行會要求你嘅每月供款（包括所有債務）唔超過月入嘅 50%。

實際計算例子：

月入：HK$40,000
樓價：HK$6,000,000
按揭成數：70%（借 HK$4,200,000）
利率：4.125%
還款期：30 年
每月供款：約 HK$20,400

喺呢個例子中，供款比率係 51%（HK$20,400 ÷ HK$40,000），已經超出銀行嘅 50% 上限。即使壓測取消咗，銀行都好大機會拒批或者要求你增加首期。

2. 收入證明的真實性與穩定性

銀行而家對收入證明嘅審查比以前更加嚴格。佢哋唔單止睇你嘅糧單，仲會要求提供：

最近 6 個月銀行月結單：確認糧單金額真實入賬
稅單 (IR56B)：核實報稅收入
僱傭合約：確認職位同薪酬結構
公司背景：如果係中小企，銀行可能會查核公司財務狀況

:::highlight 內行人小貼士自僱人士或者收入包含大量佣金嘅申請人要特別留意。銀行通常會將佣金收入打 6-7 折計算，甚至要求提供過去兩年嘅報稅紀錄先肯計入收入。如果你係自僱人士，建議提早準備完整嘅財務文件。 :::

3. 信貸評級 (TU Credit Score)

信貸評級係銀行評估你「還款信用」嘅重要指標。即使你月入高、供款比率合理，但如果 TU 評分太低，銀行一樣會拒批或者提高利率。

TU 評分等級：

A 級（最高）：幾乎所有銀行都會批，仲可能攞到最優惠利率
B-D 級：大部分銀行會批，但利率可能稍高
E-G 級：部分銀行會拒批，或者要求更高首期
H-J 級（最低）：好難獲批按揭

影響 TU 評分嘅常見因素：

信用卡逾期還款
私人貸款未清還
破產或債務重組紀錄
頻繁申請信用卡或貸款

:::warning 避坑指南好多人唔知道，就算你準時還款，但如果經常「碌爆卡」（信用額使用率超過 80%），都會影響 TU 評分。建議申請按揭前 3-6 個月，將信用卡結欠降至信用額嘅 30% 以下。 :::

4. 現有債務總額

銀行會計算你嘅「總債務負擔」，包括：

信用卡欠款
私人貸款
車貸
學生貸款
其他按揭（如果你已經有物業）

即使你月入高，但如果現有債務太多，銀行都會擔心你供唔起新按揭。

真實案例：阿明月入 HK$60,000，想買 HK$8,000,000 嘅樓，借 70% 按揭（HK$5,600,000）。但佢有以下債務：

私人貸款每月還款：HK$8,000
信用卡最低還款：HK$3,000
車貸每月還款：HK$5,000

新按揭每月供款約 HK$28,600，加埋現有債務，總供款係 HK$44,600，佔月入 74%。銀行最終拒批，要求佢先清還部分債務。

5. 首期來源與資金流向

銀行會審查你嘅首期來源，確保資金合法。如果你嘅銀行戶口突然有大筆資金入賬，銀行會要求你解釋來源。

銀行接受嘅首期來源：

自己儲蓄
父母或親屬贈與（需要簽署「送贈契」）
賣樓所得
股票或基金套現

銀行唔接受嘅首期來源：

借貸（包括私人貸款、財務公司貸款）
來歷不明嘅現金

:::tip 專家提示如果首期係父母贈與，銀行會要求父母簽署「送贈契」，證明呢筆錢係無償贈與，唔需要償還。同時，銀行可能會要求查核父母嘅銀行月結單，確認資金來源合理。 :::

實戰案例：壓測取消後的真實審批情況

案例一：高收入但債務多的專業人士

背景：

申請人：Jason，35 歲，會計師
月入：HK$80,000
目標樓價：HK$10,000,000
按揭成數：70%（借 HK$7,000,000）
現有債務：私人貸款每月還款 HK$15,000，信用卡欠款 HK$200,000

審批結果：拒批

原因分析：雖然 Jason 月入高，但新按揭每月供款約 HK$35,700，加埋現有債務 HK$15,000，總供款達 HK$50,700，佔月入 63%，遠超銀行 50% 嘅上限。銀行建議佢先清還私人貸款同信用卡欠款，再重新申請。

解決方案： Jason 用咗 6 個月時間清還私人貸款，並將信用卡欠款降至 HK$50,000。重新申請後，總供款比率降至 48%，銀行最終批出按揭。

案例二：自僱人士的收入證明挑戰

背景：

申請人：Amy，40 歲，自僱設計師
月入：HK$50,000（平均）
目標樓價：HK$6,000,000
按揭成數：70%（借 HK$4,200,000）
收入來源：客戶項目收入，每月波動較大

審批結果：有條件批核

原因分析： Amy 嘅收入唔穩定，銀行要求佢提供過去兩年嘅報稅紀錄同埋銀行月結單。由於佢嘅報稅收入平均只有 HK$35,000/月（部分收入冇報稅），銀行只願意以 HK$35,000 計算佢嘅供款能力。

解決方案： Amy 增加首期至 40%，將借貸額降至 HK$3,600,000，每月供款約 HK$18,400，供款比率降至 53%。銀行最終批出按揭，但利率比一般受薪人士高 0.25%。

:::success 成功秘訣自僱人士想順利獲批按揭，最好提早 1-2 年做好稅務規劃，確保報稅收入能夠反映真實收入水平。同時，保持銀行戶口有穩定嘅資金流入紀錄，有助提升銀行信心。 :::

案例三：年輕上車族的首期來源問題

背景：

申請人：Chris，28 歲，銀行職員
月入：HK$35,000
目標樓價：HK$5,000,000
按揭成數：80%（借 HK$4,000,000，使用按揭保險）
首期來源：父母贈與 HK$1,000,000

審批結果：成功批核

原因分析： Chris 嘅月入同供款比率都符合要求（每月供款約 HK$20,400，佔月入 58%，喺按揭保險計劃下可接受）。但銀行要求佢提供父母嘅送贈契同埋父母嘅銀行月結單，證明首期來源合法。

關鍵步驟：

父母簽署送贈契，註明 HK$1,000,000 係無償贈與
提供父母過去 6 個月嘅銀行月結單，證明資金來源合理
Chris 提供自己過去 6 個月嘅銀行月結單，證明冇其他隱藏債務

:::highlight 內行人小貼士如果首期係父母贈與，建議提早 3-6 個月將資金轉入自己戶口，並保留完整嘅轉賬紀錄。呢樣可以避免銀行質疑資金來源，加快審批速度。 :::

如何提升按揭批核成功率？

提前 6 個月做好財務準備

唔好等到睇中心水盤先開始準備按揭文件。建議提早 6 個月做好以下準備：

清理債務：盡量清還信用卡欠款同私人貸款
穩定收入：避免轉工或者改變收入結構
改善 TU 評分：準時還款，降低信用卡使用率
儲蓄首期：確保銀行戶口有穩定嘅資金流入

選擇合適的銀行與按揭計劃

唔同銀行嘅審批標準同利率都有差異。建議同時向 2-3 間銀行申請按揭，比較條款後再做決定。

選擇銀行嘅考慮因素：

利率：H 按 vs P 按，邊個更著數？
現金回贈：部分銀行提供高達 1-2% 嘅現金回贈
罰息期：一般係 2-3 年，提早還款會有罰息
審批速度：部分銀行審批較快，適合急需上車嘅買家

:::tip 專家提示如果你嘅財務狀況較複雜（例如自僱、收入波動大、有多項債務），建議搵專業按揭中介幫手。佢哋熟悉唔同銀行嘅審批標準，可以幫你揀選最適合嘅銀行，提升批核成功率。 :::

準備完整的文件清單

銀行審批按揭需要大量文件，準備唔齊會拖慢審批速度。以下係常見嘅文件清單：

受薪人士：

身份證副本
最近 3 個月糧單
最近 6 個月銀行月結單
最近年度稅單 (IR56B)
僱傭合約
住址證明

自僱人士：

身份證副本
最近兩年報稅紀錄
最近 6 個月銀行月結單（公司戶口 + 個人戶口）
公司註冊證明
商業登記證
住址證明

首期來源證明：

銀行月結單（顯示首期資金來源）
送贈契（如首期係父母贈與）
賣樓合約（如首期來自賣樓所得）

避免申請按揭前的「地雷」行為

好多人唔知道，申請按揭前嘅某啲行為會影響批核結果。以下係常見嘅「地雷」：

頻繁轉工：銀行會質疑收入穩定性
申請新信用卡或貸款：會拉低 TU 評分
大額現金存款：銀行會要求解釋資金來源
成為其他人嘅按揭擔保人：會影響你嘅借貸能力

:::warning 避坑指南申請按揭前 6 個月，盡量避免任何會影響財務狀況嘅行為。如果真係需要轉工或者申請貸款，建議先諮詢按揭中介或者銀行，了解會唔會影響按揭批核。 :::

總結：壓測取消後，準備功夫更重要

壓力測試取消後，好多人以為上車門檻降低咗，但實際上銀行嘅審批標準並冇放鬆。佢哋依然會仔細審視你嘅供款比率、收入穩定性、信貸評級、現有債務同埋首期來源。

記住呢幾個重點：

供款比率唔好超過月入 50%
提早 6 個月清理債務，改善 TU 評分
自僱人士要準備完整嘅收入證明
首期來源要合法，最好提早轉入自己戶口
申請按揭前避免轉工、申請新貸款等「地雷」行為

只要做好準備，即使壓測取消咗，你一樣可以順利獲批按揭，成功上車。樓市變化快，但只要你了解銀行嘅審批邏輯，就可以掌握主動權，揀選最適合自己嘅按揭方案。

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