最後核實： · WeProperty 編輯團隊 · 編輯政策
重點答案：二按是在已有按揭的同一物業上再安排貸款，不是把原有按揭直接轉走。考慮發展商二按前，先核對一按同意及兩份合約，並把優惠期後供款和到期款項一併計入預算。
二按與轉按，不是同一件事
投委會以同一物業另向其他機構借取貸款解釋二按；轉按則是把原有按揭轉至另一機構。兩者不能混為一談，亦不應把發展商銷售優惠理解為銀行批核。
先核對一按同意及法律文件
政府 2015 年答覆說明，一按合約會要求借款人於安排二按前取得銀行同意；處置物業時一按貸款享優先清償。這份歷史資料只作同意及順位背景，不用作今日利率、成數或法定利率上限的依據。實際文件應交貸款銀行及律師核對。
簽署前的比較清單
| 核對項目 | 要取得的資料 | 不要假設 |
|---|---|---|
| 一按同意 | 銀行的書面同意及相關限制 | 發展商接受即代表一按銀行接受 |
| 完整成本 | 貸款額、計息方式、費用及優惠條件 | 低首期等於低總成本 |
| 還款變化 | 優惠期後供款及到期須付金額 | 將來一定可以轉按或續借 |
| 提前退出 | 還款、回贈追收及結算條款 | 其他買家的罰息期適用於自己 |
以上是編輯整理的詢問清單，不是批核模型。向中介查詢時亦應核實身份、服務範圍及收費；未理解文件前，不應只因「容易批」等宣傳就簽署。
供款預算：假設情境而非銀行報價
| 每月項目 | 起初 | 條款變更後的假設情境 |
|---|---|---|
| 一按供款 | HK$18,000 | HK$18,000 |
| 二按供款 | HK$6,000 | HK$9,000 |
| 合計 | HK$24,000 | HK$27,000 |
本例每月需要多預留 HK$3,000；數字只展示合併供款的算法，並非任何產品的攤還表。若到期還有大額本金，應另外列出所需現金，不能以假設未來成功轉按代替。
可用按揭計算機及負擔能力計算機整理情境；涉及抵押或合約疑問，可先了解法律服務轉介範圍。工具試算不取代正式貸款報價或法律意見。
常見問題
二按是否等於轉按？
不是。二按保留原有貸款並增加同一物業上的貸款；轉按是把原有按揭轉至另一機構。
發展商二按一定容易批嗎？
不能作此保證。應分別核對一按同意、貸款條件及自己的還款預算，不以廣告代替書面確認。
優惠期後一定可以轉按嗎？
不能假設。未來估價、收入、貸款條件及市場情況可能不同；須另作不能轉按時的還款安排。
資料來源與核實依據
修訂說明：更正術語及日期，按來源重整同意、合規和成本說明；移除未核實經驗、報價和回報聲明。數字例子均為假設。
本文為一般教育資訊，不構成個別法律、稅務或財務意見。申請、收費及權責應以適用規定、實際合約及專業意見為準。
一按二按分別：比較二按利率前先填齊條款
| 核對欄位 | 一按 | 二按 |
|---|---|---|
| 抵押及銀行同意 | 核對原按揭條款 | 核對第二順位抵押及所需同意 |
| 年利率 | 寫清基準、息差及重定價日 | 另列優惠期、其後息率及生效日 |
| 每月負擔 | 原一按月供 | 一按＋二按月供，以及到期大額還款 |
| 退出成本 | 提前還款費、回贈追回 | 二按費用、回贈追回及轉按限制 |
「首兩年優惠」唔等於整段貸款都係同一利率。要求貸款方提供優惠期內、優惠後及息率上升情境嘅供款表，並核對是否只付利息、何時還本金。本文不提供即時二按利率排名；報價須有日期及適用資格。
要買樓時，先用 首期工具整理現金，將兩筆供款一齊帶入 負擔能力評估，唔好只計二按優惠月供。
本節核對：2026-10-05