最後核實： · WeProperty 編輯團隊 · 編輯政策
重點答案：銀行估價低於成交價，可能令可借金額少於預算。先確認銀行採用的價值、可批金額與期限，再計算自己的資金缺口；網上估價或初步評估不等於最終貸款承諾。不要因資金不足便自行假設可以取消合約。
成交價、網上估價與正式批核並不相同
成交價是買賣雙方議定的價格；銀行估價是貸款評估採用的價值。銀行的網上估價屬初步參考，最終貸款仍要按實際申請、信貸評估及條款批核。估價高於成交價不等於會多借一筆現金；估價低於成交價亦不能單憑差額斷定買貴或買平。
例如恒生一般按揭產品列明，以物業價值／估值較低者為計算基礎，貸款額仍受審批限制。不同產品、物業類別、按揭保險及借款人的實際情況須分別確認；下列 70% 只是假設試算，並非你的獲批成數。
假設例子：600 萬成交，銀行估價 550 萬
假設成交價為 6,000,000 元，原本預計銀行同樣按 6,000,000 元計算；實際採用價值改為 5,500,000 元，兩個情境均假設按 70% 計算，且沒有其他貸款額上限。
| 項目 | 原本預算 | 較低估價情境 |
|---|---|---|
| 貸款計算基礎 | 6,000,000 元 | 5,500,000 元 |
| 假設貸款額：基礎 × 70% | 4,200,000 元 | 3,850,000 元 |
| 成交價減貸款額 | 1,800,000 元 | 2,150,000 元 |
| 額外自備資金 | — | 350,000 元 |
額外缺口是 (6,000,000 − 5,500,000) × 70% = 350,000 元，不是直接把 500,000 元估價差額全數加上原本首期。以上未計印花稅、律師費、保費或其他開支。已付訂金屬自備資金的一部分，計算餘下要付的現金時避免重複計算；最終以實際批核貸款額重算。
按交易進度處理，不要等到提取貸款前才核對
| 階段 | 建議核對事項 |
|---|---|
| 未簽約 | 向銀行確認估價屬初步還是正式、貸款所需文件及有效期；預留估價下調與交易費用空間。 |
| 已簽約、未正式批核 | 盡快索取估價及貸款額的清楚說明，交齊收入、債務及物業資料；把合約期限告知銀行及律師。 |
| 批核少於預算 | 按書面批核重算現金缺口；可比較另一銀行的評估及總成本，但不能假設一定批得更多。 |
| 可能趕不上完成日 | 立即與律師討論合約責任及可行安排。延期、改價或解除合約須有合適協議，不能自行停止履約。 |
向銀行問清楚這五件事
- 目前估價及可批貸款額是多少，是否仍附條件？
- 物業地址、面積、用途及其他輸入資料是否正確？若有新資料，能否申請覆核？
- 貸款受哪個成數、金額、收入或產品條件限制？
- 估價、批核及利率條件的有效期，能否配合成交日期？
- 尚欠哪些文件，以及保費、手續費、提前還款費等總成本？
滙豐按揭 FAQ 列出買賣合約、身份與收入等常見申請資料，並說明不同申請情況的要求可能不同。應由實際銀行確認清單；不要把其他銀行的例子當作保證。
不要用未披露借貸硬補差額
補首期涉及新的債務與還款壓力。若考慮私人貸款、二按或其他融資，先向相關貸款人如實提供負債資料並核對合約限制；本頁不建議隱瞞借貸，也不保證任何補差額方案能獲接受。
可先用按揭月供計算機試算實際貸款額，再用置業負擔能力計算機檢視現金與供款空間；需要整理文件，可查看按揭查詢準備事項。
常見問題
估價低 50 萬，是否一定要多付 50 萬首期？
不一定。若前後均按相同 70% 成數計算，且沒有其他限制，貸款減少為 50 萬 × 70% = 35 萬。實際缺口要按正式批核貸款額及全部交易開支重算。
多問幾間銀行一定可以解決嗎？
不同銀行的估價、產品及信貸評估可能不同，可以比較，但沒有更高估價或批核保證。亦要比較時間、費用及適用條件。
有網上估價或初步批核，是否已可放心簽約？
這些資訊不等於最終貸款承諾。先確認尚欠文件、條件與有效期，並在簽約前了解資金缺口及合約風險。
按揭批得不足，可以直接取消買賣嗎？
不要自行假設可以。應把實際合約與銀行通知交律師核對，討論責任與可行安排；本頁不能判定個別交易的解約權。
資料來源與核實依據
修訂說明：更正舊規則或不清楚的計算，移除無法公開核實的第一人稱經驗及個案聲明；文中數字例子均為假設。
本文為一般教育資訊，不構成個別法律、稅務或財務意見。申請、收費及權責應以適用規定、實際合約及專業意見為準。