上個月，我接到一位讀者 Kelvin 的私訊：「我三年前用『還息不還本』上車，當時覺得供款壓力細好多。但而家銀行通知我要轉返正常還款，每個月供款突然升咗成萬蚊，我真係頂唔順⋯⋯」這個故事並非個別例子。自 2020 年疫情期間，不少銀行推出「還息不還本」計劃，吸引大批首置客入市。但當蜜月期完結，好多業主先發現自己跌入咗財務陷阱。今日就同大家深入剖析，點解「還息不還本」看似吸引，實際上卻暗藏危機，以及作為精明業主應該點樣部署。
:::warning 重要提示：根據金管局數據，2023 年有超過 15% 使用「還息不還本」的業主，在轉回正常還款後出現供款困難。了解箇中風險，是每位準業主的必修課。 :::
核心概念解析：「還息不還本」的真實面貌
什麼是「還息不還本」按揭計劃？
「還息不還本」（Interest-only Mortgage）是一種特殊按揭安排，業主在指定期限內（通常 1-3 年）只需償還貸款利息，毋須償還本金。表面上看，這種安排大幅降低每月供款額，對資金緊絀的上車族極具吸引力。
以一個實際例子說明：假設你借入 400 萬按揭，年利率 3.5%，還款期 30 年：
- 正常供款：每月約 $17,900（本金 + 利息）
- 還息不還本：每月約 $11,700（純利息）
- 差額：每月慳 $6,200
:::tip 計算公式：還息不還本每月供款 = 貸款額 × 年利率 ÷ 12 :::
銀行為何推出這類計劃？
要明白「還息不還本」的本質，先要了解銀行的盤算。這類計劃通常在以下情況出現：
- 經濟下行期：如 2020 年疫情期間，銀行希望減輕業主短期壓力，避免大量斷供
- 搶客策略：透過降低入場門檻，吸引更多首置客申請按揭
- 利息收入最大化：業主只還息不還本，銀行可以在更長時間內收取利息
:::highlight 內行人觀點：銀行推出「還息不還本」，本質上是將風險延後，而非消除風險。對業主而言，這是一把雙刃劍。 :::
常見的「還息不還本」條款陷阱
大部分「還息不還本」計劃都有以下限制，但好多業主申請時並未細讀：
- 期限限制：通常只有 1-3 年，期滿後必須轉回正常還款
- 利率浮動：多數採用浮動利率（H按或P按），加息時供款即時上升
- 不可提前還款：部分計劃設有罰息期，提前轉按或還款需支付手續費
- 樓價下跌風險：如果樓價跌穿估值，銀行可能要求補差價或提高利率
實戰案例分享：三個真實故事的啟示
案例一：Kelvin 的供款惡夢
背景：2020 年，Kelvin 以 500 萬購入屯門一個兩房單位，首期 100 萬，按揭 400 萬。當時銀行提供「還息不還本」計劃，為期 2 年。
初期情況：
- 每月供款：$11,700（純利息，利率 3.5%）
- 租金收入：$13,000
- 淨收入：$1,300（供平過租！）
2023 年轉回正常還款後：
- 每月供款：$17,900（本金 + 利息）
- 租金收入：$13,000（租金無升幅）
- 每月倒貼：$4,900
結果：Kelvin 被迫動用積蓄補貼供款，財務壓力大增。他坦言：「當初以為慳到錢，點知只係將問題推遲咗。」
:::warning 專家提醒：「供平過租」只是短期假象。如果你的財務規劃建基於「還息不還本」期間的低供款，轉回正常還款時就會措手不及。 :::
案例二：Sarah 的加息雙重打擊
背景：Sarah 在 2021 年用「還息不還本」上車，選擇 H按計劃（H+1.3%，當時實際利率約 1.5%）。
2023 年的變化：
- 美國加息，香港銀行跟隨
- H按實際利率升至 4.5%
- 同時「還息不還本」期滿，需轉回正常還款
供款變化：
- 2021 年：每月 $5,000（純利息，利率 1.5%）
- 2023 年：每月 $21,000（本金 + 利息，利率 4.5%）
- 升幅：超過 4 倍！
結果：Sarah 最終選擇賣樓離場，但因樓市下行，賣出價較買入價低 8%，連同經紀佣金及印花稅，實際虧損超過 60 萬。
:::tip 避坑指南：選擇「還息不還本」時，必須同時考慮利率風險。如果你選擇浮動利率，要預留至少 2-3% 的加息緩衝空間。 :::
案例三：David 的成功部署
並非所有「還息不還本」個案都以悲劇收場。David 的例子值得參考：
背景：2020 年，David 以 600 萬購入將軍澳單位，按揭 480 萬，選擇「還息不還本」2 年。
David 的策略：
- 預留儲備金：在「還息不還本」期間，將每月慳到的 $6,000 全數儲起
- 提前還款：2 年內累積 $144,000，用作提前償還部分本金
- 轉按部署：在「還息不還本」期滿前 3 個月，主動向銀行申請轉按，爭取更優惠利率
- 收入增長：期間努力工作，月入由 $35,000 升至 $45,000
結果：David 成功過渡至正常還款，而且因為提前還款及轉按，實際供款壓力比預期低。
:::success 成功關鍵：將「還息不還本」視為過渡期，而非長期方案。善用低供款期間累積儲備，為日後轉回正常還款做好準備。 :::
注意事項與風險：五大常見誤區
誤區一：以為「還息不還本」可以無限延續
好多業主以為，只要準時供款，銀行會自動續期「還息不還本」。事實上，這類計劃有明確期限，銀行不會無限延長。當期限屆滿，你必須轉回正常還款，或者轉按至其他銀行（但未必有更好條件）。
專業建議：在申請「還息不還本」時，要清楚了解期限及續期條款。如果銀行不提供續期，你必須預早規劃財務。
誤區二：忽略本金完全無減少的事實
「還息不還本」期間，你的貸款本金完全無減少。假設你借 400 萬，2 年後本金仍然是 400 萬。相比之下，正常還款 2 年後，本金可能已減至 380 萬左右。
實際影響：
- 總利息支出更高（因為本金減少速度慢）
- 樓價下跌時，負資產風險更大
- 轉按時估值不足的機會增加
:::warning 數據警示：根據按揭中介統計，使用「還息不還本」的業主，30 年總利息支出平均比正常還款高出 15-20%。 :::
誤區三：低估轉回正常還款的壓力
好多業主在申請「還息不還本」時，只計算當下的供款能力，忽略日後轉回正常還款的壓力。當每月供款突然增加 50-70%，如果收入無相應增長，就會出現財務困難。
壓力測試建議：
- 計算轉回正常還款後的每月供款
- 確保供款佔入息比率不超過 50%（金管局標準）
- 預留至少 6 個月供款作為應急儲備
誤區四：忽略樓市週期風險
「還息不還本」通常在樓市高位時推出，吸引買家入市。但如果樓價在「還息不還本」期間下跌，你可能面對以下風險：
- 負資產：樓價跌穿未償還本金，銀行可能要求補差價
- 轉按困難：估值不足，難以轉按至其他銀行
- 被迫賣樓：如果無法應付正常還款，可能要蝕讓離場
:::tip 內行人建議：如果你在樓市高位用「還息不還本」上車，要特別留意樓價走勢。一旦樓價下跌超過 10%，應考慮提前還款或轉按鎖定風險。 :::
誤區五：以為「還息不還本」適合所有人
「還息不還本」並非萬能方案，只適合特定情況：
適合人士：
- 短期現金流緊絀，但預期收入會增長（如剛畢業的專業人士）
- 有明確財務規劃，能在期限內累積儲備
- 對樓市及利率走勢有一定認識
不適合人士：
- 收入不穩定或無增長空間
- 無儲蓄習慣，將慳到的錢用於消費
- 對財務規劃缺乏認識
專業建議：如何善用「還息不還本」
如果你已經使用「還息不還本」，或者正在考慮申請，以下是一些實用建議：
策略一：將慳到的錢全數儲起
「還息不還本」期間，每月慳到的供款差額應該全數儲起，作為日後轉回正常還款的緩衝。以 400 萬按揭為例，2 年可累積約 $150,000，足以應付轉回正常還款後首年的額外開支。
策略二：提前部分還款
如果財務狀況許可，可考慮在「還息不還本」期間提前償還部分本金。這樣做有兩個好處：
- 減少日後正常還款的供款額
- 降低總利息支出
注意：部分銀行對提前還款設有限制或罰息，申請前要問清楚。
策略三：密切留意轉按時機
在「還息不還本」期滿前 3-6 個月，應主動向不同銀行查詢轉按優惠。如果能爭取到更低利率或更長還款期，可以減輕轉回正常還款的壓力。
策略四：增加收入來源
「還息不還本」期間，應積極尋找增加收入的機會，例如：
- 爭取加薪或晉升
- 發展副業
- 出租車位或雜物房（如有）
收入增長是應對日後供款壓力的最佳方法。
總結：理性看待「還息不還本」
「還息不還本」並非洪水猛獸，但絕對不是長久之計。它可以是一個有用的財務工具，幫助你在短期內減輕供款壓力，但前提是你要有清晰的財務規劃，並為日後轉回正常還款做好準備。
三大重點回顧：
- 「還息不還本」只是延後問題，並非解決問題：本金無減少，總利息支出更高
- 必須預留儲備應對轉回正常還款：供款可能突然增加 50-70%
- 善用低供款期間累積財富：將慳到的錢儲起或提前還款
作為一位有 15 年經驗的地產從業員，我見過太多業主因為低估「還息不還本」的風險而陷入財務困境。希望今日的分享，能幫助你作出更明智的置業決定。記住：上車固然重要，但守得住層樓更重要。
:::success 行動建議：如果你正在使用「還息不還本」，立即檢視自己的財務狀況，計算轉回正常還款後的供款額，並制定應對方案。 :::
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