車位按揭與投資常見問題 FAQ

一、車位按揭成數、年期與利率

Q1：獨立申請車位按揭的條款與住宅按揭有什麼分別？

一般獨立車位按揭會比住宅按揭「短年期、高息口」：

• 最長年期通常只有約 15 年；
• 最高按揭成數約為 7 成；
• 多數只提供 P 按計劃，實際利率可能高達約 4.5% 或以上。

Q2：如何令車位按揭都可以拉長到 30 年同用返住宅息？

常見做法主要有兩種：

• 合契轉按：將住宅與新買車位「合契」，一併轉按到同一間銀行，由銀行就合併後的總估值批出最多約 8 成按揭、年期最長 30 年，利率跟隨住宅按揭；
• 銀行特別計劃：部分銀行容許客戶在轉按住宅同時加入車位作同一宗按揭處理，毋須實際合契，亦可享用住宅息口及年期。

二、轉按順序與融資策略

Q3：如果先做車位按揭，之後再轉按住宅會有什麼問題？

在香港，一般情況下：

• 當你名下已經有一宗按揭時，再申請第二宗按揭，銀行多數會將可借成數下調一成；
• 如果你先提取了車位按揭，之後為自住住宅申請轉按，住宅按揭成數可能由 6 成變成 5 成；
• 結果是你需要補多一大筆首期或現金，否則難以完成轉按。

Q4：有什麼比較穩陣的處理次序建議？

• 方案一：先 Full Pay 買車位，待完成住宅轉按後，再單獨為車位申請按揭；
• 方案二：一次過將住宅與車位合併按揭，由住宅帶動較長年期及較低利率；
• 方案三：利用銀行提供的「住宅 + 車位」轉按方案，以同一宗按揭處理。

三、投資車位的開支、限制與稅務

Q5：投資車位有什麼隱藏成本和使用限制？

買車位除咗樓價同按揭供款外，仲要留意：

• 差餉、地租及管理費等固定開支；
• 部分屋苑規定只限屋苑住戶或業主使用，放租前要確認承租人身份；
• 如作出租用途，租金收入需申報並繳交物業稅。

Q6：車位可以「合契」或「拆契」嗎？有什麼影響？

可以，常見情況：

• 合契後，車位與住宅成為同一業權，按揭成數和年期一般以住宅標準計算，利率亦較低；
• 但缺點是物業通常需作自住用途（不能出租），日後若要分開出售，需要額外支付律師費進行拆契；
• 同時通常要求住宅與車位位於同一屋苑及同一期數，銀行先會接受。

Q7：車位按揭利息可以扣稅嗎？

一般情況下：

• 只有用於「購買自住住宅」的按揭利息可以作個人入息稅扣減；
• 車位按揭利息或加按套現購買車位部分，多數不能作為個人稅項扣除；
• 如車位用作出租，相關利息有機會在計算物業稅或利得稅時部份扣除，需視乎實際結構及稅務建議。