买楼是人生大事，按揭月供更加是长达二三十年的承诺。好多人看房时只是看房价，但其实每月月供、总利息支出、压力测试先是决定你买不买得起的关键。
今日我会详细教你点用按揭计算机，由基本公式到实际应用，帮你做好财务规划。
🧮 按揭计算基本公式
按揭月供计算看落复杂，但其实只要明白基本公式就好简单。
每月月供公式：
其中：
M = 每月月供
P = 贷款本金
r = 月利率（年利率 ÷ 12）
n = 月供期数（年期 × 12）
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
其中：
M = 每月月供
P = 贷款本金
r = 月利率（年利率 ÷ 12）
n = 月供期数（年期 × 12）
💡 不用自己计！
呢条公式看落复杂，但你不需要自己计。用 WeProperty 的按揭计算机，输入楼价、首付、利率同年期就即刻有结果。
呢条公式看落复杂，但你不需要自己计。用 WeProperty 的按揭计算机，输入楼价、首付、利率同年期就即刻有结果。
📊 实例演示：$800万楼怎样计？
假设你想买一层 $800万的楼，我哋用实际数字示范怎样计算。
📝 基本资料
楼价：$8,000,000
首付：20%（$1,600,000）
按揭成数：80%（$6,400,000）
月供年期：30年
按揭利率：3.5%（H+1.3%）
计算结果：
每月月供 = $28,749
总利息支出 = $3,949,640
总还款额 = $10,349,640
楼价：$8,000,000
首付：20%（$1,600,000）
按揭成数：80%（$6,400,000）
月供年期：30年
按揭利率：3.5%（H+1.3%）
计算结果：
每月月供 = $28,749
总利息支出 = $3,949,640
总还款额 = $10,349,640
⚖️ H按 vs P按 比较
香港按揭主要分 H按（拆息按揭）同 P按（最优惠利率按揭），两者各有优缺点。
| 比较项目 | H按 | P按 |
|---|---|---|
| 利率基准 | HIBOR + 银行加幅 | 最优惠利率 - 银行减幅 |
| 现时利率 | 约 3.5%（H+1.3%） | 约 5.125%（P-2%） |
| 利率波动 | 较大，跟随拆息变动 | 较稳定，变动较少 |
| 封顶机制 | 有（通常 P-2%） | 无需封顶 |
| 适合人士 | 可承受利率波动 | 偏好稳定月供 |
| $640万月供 | $28,749 | $34,847 |
🎯 压力测试怎样计？
银行批按揭时会做压力测试，假设利率上升 2% 后你仲供不供得起。
压力测试两大标准：
标准1：基本月供入息比率（DSR）
每月月供 ÷ 每月入息 ≤ 50%
标准2：压力测试（利率+2%）
加息后每月月供 ÷ 每月入息 ≤ 60%
标准1：基本月供入息比率（DSR）
每月月供 ÷ 每月入息 ≤ 50%
标准2：压力测试（利率+2%）
加息后每月月供 ÷ 每月入息 ≤ 60%
压力测试实例
以 $640万按揭、30年期、3.5% 利率计算：
| 测试项目 | 计算方式 | 最低月入要求 |
|---|---|---|
| 基本 DSR（50%） | $28,749 ÷ 50% | $57,498 |
| 压测（+2%，即5.5%） | $36,347 ÷ 60% | $60,578 |
⚠️ 重要提示
两个标准都要过先批到按揭！以上例子，你月入要有 $60,578 先过到压测。
两个标准都要过先批到按揭！以上例子，你月入要有 $60,578 先过到压测。
📈 不同楼价的月供比较
以下是不同楼价的每月月供同最低入息要求（8成按揭、30年期、3.5%利率）：
| 楼价 | 按揭金额 | 每月月供 | 总利息 | 最低月入 |
|---|---|---|---|---|
| $500万 | $400万 | $17,968 | $247万 | $37,861 |
| $600万 | $480万 | $21,562 | $296万 | $45,433 |
| $700万 | $560万 | $25,155 | $346万 | $53,006 |
| $800万 | $640万 | $28,749 | $395万 | $60,578 |
| $1,000万 | $800万 | $35,936 | $494万 | $75,722 |
| $1,200万 | $960万 | $43,123 | $592万 | $90,867 |
🚫 常见计算错误
好多人用按揭计算机时会犯以下错误：
❌ 错误1：只计本金利息，忽略其他开支
按揭月供只是其中一部分，仲要计：
- 管理费（每月 $1,500-$5,000）
- 差饷地租（每季）
- 火险保费（每年）
- 维修基金
❌ 错误2：用错利率计算
H按利率会变动，不好用最低利率计算。建议用封顶利率（通常 P-2%）做保守估算。
❌ 错误3：忽略压力测试
就算你计到供得起，都要确保过到压力测试。好多人签了临约先发现按揭批不到。
❌ 错误4：不计其他债务
银行计 DSR 时会将你所有债务一齐计，包括信用卡、私人贷款、车贷等。
💰 怎样省利息？
按揭利息是一笔庞大开支，以下是几个省息方法：
方法1：缩短月供年期
25年 vs 30年月供，总利息可以差几十万。但要确保每月月供在能力范围内。
25年 vs 30年月供，总利息可以差几十万。但要确保每月月供在能力范围内。
方法2：善用按揭存款挂钩户口
部分银行提供高息存款挂钩户口，存款可以抵销部分利息支出。
部分银行提供高息存款挂钩户口，存款可以抵销部分利息支出。
方法3：定期检视转按机会
罚息期过后可以考虑转按，争取更优惠利率同现金回赠。
罚息期过后可以考虑转按，争取更优惠利率同现金回赠。
🔧 按揭计算机使用步骤
Step 1：输入楼价同首付
输入你想买的楼价，同埋你准备的首付金额或百分比。系统会自动计算按揭金额。
Step 2：选择月供年期
一般可选 10-30 年。年期越长，每月月供越少，但总利息越多。
Step 3：输入按揭利率
可以输入 H按或 P按利率。建议同时用封顶利率计算，看下最坏情况。
Step 4：查看计算结果
系统会显示每月月供、总利息、总还款额、压力测试结果等。