工厦按揭与投资常见问题 FAQ
工厦属于风险及回报都较进取的物业种类，了解按揭规则同市场特性，先可以做更稳阵决定。
简单讲： 工厦按揭同样只做到约 7 成成数，但因为租户质素、行业景气同政策变化较波动，银行对估值同现金流特别敏感，必要时随时会要求补押或提早还款。
Industrial Mortgage
一、工厦按揭成数与利率
工厦按揭最高可以借几多成？
现时包括工厦在内的大部分非住宅物业，按揭成数上限一般为：
- 最高约 7 成按揭；
- 实际批核取决于物业楼龄、地段及流通性，以及借款人或公司的财务状况。
工厦按揭的利率大约是多少？
不同银行的取态差异较大，常见组合包括：
- H 按计划：例如 H+1.7%，封顶 P-1.65%，在拆息较低时实际利率可接近 3%；
- P 按计划：部分银行只提供 P 按，实际利率或达 4%–6% 甚至更高。
二、审批准则与细工厦历史
银行在审批工厦按揭时会重点看什么？
如果是中小企买入工厦自用：
- 银行会重点审查企业营运能力及盈利纪录；
- 同时会参考拟租金收入计算月供与入息比率（DTI）；
- 资金来源及现金流稳定性亦是关键考虑因素。
什么是「细工厦」？为何曾经受追捧？
「细工厦」通常指被拆细的工厦单位：
- 在住宅楼价高企及辣招限制较重的年份，细工厦因入场门槛约 130–200 万而一度受投资者追捧；
- 但流通性、租户质素及日后按揭承接难度，都较传统住宅为高风险。
三、Call Loan 风险与市场周期
工厦按揭会否容易被 Call Loan？
工厦按揭比住宅更容易受经济景气影响：
- 银行会定期检视工厦估值及租金水平；
- 亦会关注借款企业的经营状况，如连续亏损或出现财务问题；
- 一旦风险被认为过高，银行有机会要求提早还款或补押（Call Loan）。
💡 小贴士：
如果你主要收入来自生意，而工厦又是你营运同投资组合的重要部分，宜预留更多现金流及备用信贷，减低突然而来的 Call Loan 冲击。同时可以配合 香港按揭常见问题 FAQ 全攻略 入面的一般按揭原则，一齐考虑整体杠杆水平。
四、工厦按揭利息与税务
工厦按揭利息可以用来扣个人入息税吗？
一般不可以：
- 只有自住住宅按揭利息可以申报个人入息税扣减；
- 工厦按揭利息多数属营运或投资性支出，应在物业税或利得税层面处理；
- 具体安排视乎持有结构（个人、公司或合伙）及实际用途，建议向专业税务顾问查询。