香港按揭常见问题：批核、担保、按保及转按核对
核对按揭成数、DSR、文件、担保责任、按保退保与出租限制。以银行及按证保险条款为准，避免固定退款、保证批核或自动解除担保的推论。
最后核实: · WeProperty 编辑团队 · 编辑政策
重点答案: 按揭要同时核对监管上限、产品资格及实际合约。转介、计算机结果或符合一般 DSR 上限，都不等于已获银行批核。
适用范围：一般按揭措施针对物业买卖及转按融资；以物业抵押的企业营运信贷、按揭保险及资助房屋计划，须另看相关条件。
申请前准备三份记录
| 记录 | 核对内容 |
|---|---|
| 收入及债务 | 银行认可收入、所有每月供款与担保文件 |
| 物业及资金 | 估价、成交价、首期、税费及现金缓冲 |
| 书面方案 | 利率、年期、回赠、收费、提前还款及通知条件 |
一般监管与按保分开看
一般 LTV 70%、DSR 50% 上限不代表实际批核；按保有额外资格。请用最新贷款文件及适用计划资料核对，勿沿用固定按保退款百分比或把退出按保当成自动获准出租。 金管局：2024 年 10 月按揭审慎措施.
可先看DSR 算例、联名与担保责任及提前还款成本清单，再整理个案问题。
常见问题
DSR 低于 50% 就一定批核吗？
不是。银行仍核实收入、债务、信贷、估价及产品资格，一般上限不是批核承诺。
已有按揭就一律限 DSR 40% 吗？
不是现行一般通则。现有供款及担保责任仍须向银行如实申报及核实。
监管压力测试是否仍必须通过？
相关监管要求已于 2024 年 2 月暂停；银行仍评估还款能力，不等于无需审查。
按揭转介能保证回赠或批核吗？
不能。先确认转介服务范围及收费，银行要约和回赠条件须另行核实。
担保人的收入可自行加进 DSR 吗？
不要自行假设。银行需要核实可认可收入、现有债务及担保责任的处理。
主借款人收入足够就能自动解除担保吗？
不能假设。须由银行确认审批、文件、费用及解除责任的生效安排；保留书面确认。
取消按保一定可退固定百分比吗？
不能一概而论。退保资格、计算期间、退款及收费按适用保单、计划及银行确认，不套用未核实的固定百分比。
退出按保后可以立即出租吗？
不要假设。仍须核对贷款自住条款、所需银行同意及其他适用限制。按保出租安排亦有个别条件。
过了罚息期就没有任何费用吗？
不一定。核对还款利息、回赠追收、文件及律师费等个别项目。
电邮查询后下一步是甚么？
等待团队确认能提供的转介范围，再向银行及相关专业人士核实个案条件；预约须待双方确认。
资料来源
修订：按列明来源核对适用范围，重写过时概括及未能证实的经验或结果承诺。算例及清单由编辑整理，不代表个案批核或法律判断。