香港按揭常见问题 FAQ 全攻略

一、按揭转介与现金回赠转介 vs 直接去银行

Q1：经按揭转介申请与自行向银行（Walk-in）申请有什么具体差别？

利率方面，银行理论上必须根据金管局指引公平对待所有客户，不会因为你是经转介定自己 Walk-in 而有不同息率。不过专业按揭转介熟悉各间银行最新推广及批核取向，可以：

• 帮你比较多间银行的按揭计划及最高现金回赠；
• 就你的入息结构／职业背景，建议较容易批核的一、两间银行；
• 协助整理及预先检查入息文件，减少来回补件时间；
• 部分情况下提供额外现金奖赏，叠加银行回赠。

Q2：银行的「1% 回赠限制」具体如何执行？

金管局规定银行向同一按揭客户提供的现金回赠，连同其他形式的金钱奖赏，一般不可超过贷款额约 1%。如果银行回赠加上转介回赠的总和超出 1%，银行会：

• 在批核时计算「实际贷款额 = 原本贷款额 - 回赠总额」；
• 即回赠会当作你额外多付了部份首付，而不是「白白多了一笔钱」。

二、银行审批红线与入息证明循环贷款、出粮户口地雷

Q3：为什么「从未动用」的循环贷款都会影响借贷能力？

银行会将循环贷款视为一种「随时可以变成真负债」的授信额度，审批时通常会：

• 按授信额的约 3.5% 至 4% 当作每月月供；
• 即使你完全未用过，一样会拉高月供与入息比率（DTI）；
• 在临近上会／补件前突然开新循环贷款，甚至足以令个案由「本来批得」变成「批不到」。

Q4：银行会怎样看出粮户口纪录？

银行会详细翻查你近几个月的出粮户口月结单，特别留意：

• 频繁或大额转账至马会、加密货币平台等敏感商户；
• 短时间内多笔来历不明的大额资金进出；
• 帮亲友还债或还财务公司贷款的转账纪录。

以上情况会令银行怀疑你背后有隐藏债务，或涉及反洗黑钱（AML）风险，严重者甚至会拒批按揭或要求关闭户口。

三、税务与利息扣税转按套现要小心

Q5：转按或加按「套现」后的利息可以扣税吗？

税务上只有用作「购买自住住宅物业」的贷款利息可以申报扣税：

• 若原按揭为 400 万，再加按多 200 万作投资用途，总贷款额变成 600 万；
• 税局只会容许 400/600，即约三分之二的利息作为扣税额；
• 余下与投资相关部分（200 万）利息不能以个人入息税扣减。

税局有权追溯数年（例如 7 年）纪录，如发现过往申报超出可扣税范围，可能会补税及收取附加费。

四、担保人与高成数按揭好人卡可能变地雷

Q6：做担保人对自己未来买楼有什么实际影响？

一旦成为按揭担保人：

• 你要为相关按揭负上法律责任，月供金额会全数计入你个人负债；
• 日后自己申请按揭时，可借成数一般要扣减一成；
• 月供与入息比率（DTI）要求会收紧，大约少三成借贷能力。

Q7：如何「甩担保」？一定要对方签名吗？

当主贷人入息已足够独自通过压力测试时，可向银行申请「甩担保」：

• 一般无需罚息，亦不需要担保人再签署文件；
• 成功后，记得确认信贷资料库（例如 TU）纪录已更新；
• 如有需要，可向银行索取最新 Facility Letter 作日后证明。

五、按揭保险与转按甩按保怎样计？

Q8：什么是「甩按保」？有什么实际好处？

当物业升值或已还清部分本金，令按揭成数跌至约 7 成或以下时，可以考虑向原银行申请退还按揭保险：

• 一般在上会后 2 年内退保，可取回原保费约 25%；
• 3 年内退保，约可取回 15%；
• 同时物业使用限制由「必须自住」放宽至可合法出租，灵活性大增。

六、特殊个案：凶宅、Staff Plan 等估价与就业风险

Q9：凶宅可以做按揭吗？

银行最著重是估价行是否愿意为单位提供估价：

• 如估价行仍然可以就该单位提供估价，银行有机会承造按揭，但成数较低、息口较高；
• 如估价报告显示「无法估价」，银行一般不会批出任何按揭。

Q10：银行员工按揭（Staff Plan）有什么潜在风险？

Staff Plan 虽然利率及成数往往非常吸引，但要留意：

• 一旦离职或被裁，银行可能要求在短期内清还贷款或转按到「街 Plan」；
• 如届时物业估价下跌，新银行最多只愿意批出 8–9 成，员工要自备多一大笔现金补上差额；
• 否则有机会被 Call Loan，被迫卖楼或用其他资产清还贷款。