引言：第一次買樓，成個流程係點？
第一次置業，最令人徬徨嘅唔係唔夠錢，而係唔知成個流程係點行：幾時俾訂？臨約定正約？幾時要搞按揭？收樓要做咩？呢篇由頭到尾，一步步帶你行完整條上車路。
呢篇係「地圖」，每一步都有更深入嘅專門文可以跟住睇。想試自己買唔買得起，先用 供樓負擔能力計算機。
Step 0：財務準備（未睇樓前）
上車第一步唔係睇樓，係計數：
貼士：先做按揭預先評估，知道自己借得幾多，先至有預算範圍去睇樓，避免睇中買唔起。
Step 1：睇樓揀盤
- - 定好預算、地區、面積、樓齡等條件。
- - 用 WeProperty App 睇經 AI 驗證嘅真盤源，地圖睇周邊配套。
- - 實地睇樓：睇座向、樓層、間隔、業權、有冇滲水/僭建、周邊環境。
- - 多睇幾個作比較，唔好一見鍾情就衝。
Step 2：出價議價
- - 參考同區、同類單位近期成交定價。
- - 出價要留議價空間，同時了解業主底價同放盤原因。
- - 談妥價錢、成交期、送不送傢俬電器等條款。
Step 3：簽臨時買賣合約（臨約）+ 細訂
- - 議好價就簽臨時買賣合約，俾細訂（訂金，通常樓價某個百分比）。
- - 臨約有法律約束力，列明成交價、成交期、雙方責任。
- - 一經簽署，撻訂（反悔）會損失訂金，甚至要賠，務必諗清楚。相關名詞可查 物業詞彙表。
Step 4：按揭審批
- - 簽臨約後盡快向銀行正式申請按揭。
- - 提交入息證明、身份文件；銀行做估價 + 審批。
- - 留意估價若低於成交價，會影響可借金額，要補現金差額。
- - 唔肯定就用 免費按揭諮詢 幫你比較銀行。
Step 5：簽正式買賣合約（正約）+ 大訂
- - 一般喺簽臨約後若干日內，由律師安排簽正式買賣合約，補上大訂（連細訂通常合共樓價一成左右）。
- - 律師會開始處理業權、查契等法律程序。
Step 6：律師查契 / 業權審查
- - 買方律師會查契，確認業權清晰、冇未解決嘅釘契、僭建或欠款問題。
- - 有需要可加做 法律審查。
- - 呢一步保障你買到「乾淨」業權，非常關鍵。
Step 7：成交 + 收樓
- - 成交日：透過律師完成尾數支付、按揭正式落實、業權轉名。
- - 攞鎖匙、收樓、驗樓執漏（詳見收樓驗樓 checklist 專文）。
- - 抄水電煤錶、過名、辦理管理處登記。
時間線一覽
| 階段 | 大概時間 | 主要動作 |
|---|---|---|
| 睇樓揀盤 | 彈性 | 睇盤、比較 |
| 臨約 | 第 0 日 | 俾細訂、鎖定成交 |
| 正約 | 臨約後數日 | 俾大訂、律師介入 |
| 按揭審批 | 臨約後數週 | 估價、批核 |
| 成交收樓 | 通常臨約後 6–12 週 | 找尾數、轉名、收樓 |
實際時間視乎買賣雙方協議嘅成交期同按揭進度。
上車新手最常犯嘅錯
- - 借到盡先計供款：只顧夠首期，冇計加息後供唔供得起，壓測一 fail 就麻煩。
- - 忽略雜費：律師費、印花稅、代理佣、裝修加埋可以係一筆大數，唔好淨計首期。
- - 一見鍾情衝動落訂：臨約有法律約束力，撻訂蝕訂，落訂前要冷靜比較。
- - 唔查業權就簽：僭建、釘契、滲水等問題，簽約前要透過睇樓同律師查清。
- - 估價不足冇準備：銀行估價可能低過成交價，要預留現金補差額。
- - 趕收樓唔驗樓：一手執漏期有限，錯過就要自己包底。
避開呢幾個伏，上車就順好多。
常見問題
問：臨約同正約有咩分別？
答：臨約係初步但有法律約束力嘅合約，俾細訂鎖定交易；正約係正式合約，補大訂並由律師處理業權。兩者都具約束力。
問：撻訂會點？
答：反悔會損失已付訂金，甚至需賠償，視乎合約。所以簽臨約前一定要諗清楚、計清數。
問：一定要用地產代理？
答：唔一定，但代理可協助議價、處理文件。無論如何，律師同按揭係必經程序。
總結
首次置業流程 = 財務準備 → 睇樓 → 出價 → 臨約(細訂) → 按揭 → 正約(大訂) → 查契 → 成交收樓。每一步環環相扣，最緊要係入場前計清成本、通過壓測、簽約前諗清楚。
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