香港按揭指南：LTV、DSR、按保與申請文件
分清一般按揭成數、供款入息比率、按保資格與銀行審批，了解 H 按／P 按、估價差額及提前還款成本，附來源和申請清單。
原發佈日期: · 最後核實: · WeProperty 編輯團隊 · 編輯政策
重點答案: 先核對認可收入、所有債務、物業估價與現金預算。一般 LTV 70% 和 DSR 50% 是監管上限，不是銀行必須借出的金額；按保及特殊安排需要另看資格。
適用範圍：一般按揭措施針對物業買賣及轉按融資；以物業抵押的企業營運信貸、按揭保險及資助房屋計劃，須另看相關條件。
先分清現行規則與舊壓力測試
2024 年 10 月的措施統一一般 DSR 上限為 50%，並取消僅因已有或擔保其他按揭而下調上限的安排。2024 年 2 月已暫停監管壓力測試要求；不能把舊加息情境寫成所有申請必過的現行測試。金管局：2024 年 10 月按揭審慎措施；金管局：2024 年 2 月暫停監管壓力測試。
如何計算：分子與分母都要核實
公式：DSR＝每月按揭及其他債務供款 ÷ 銀行認可月入 × 100%。不要只計新按揭；整理現有按揭、分期及其他債務。花紅、佣金、租金或自僱收入如何認可，以及擔保責任如何處理，應向承造銀行確認，不是自行把所有入帳當月入。
| 假設項目 | 金額／結果 |
|---|---|
| 新按揭每月供款 | HK$18,000 |
| 其他債務每月供款 | HK$4,000 |
| 銀行認可月入 | HK$50,000 |
| DSR | (18,000＋4,000) ÷ 50,000＝44% |
| 若另有每月 HK$6,000 按揭 | 總供款 HK$28,000；DSR＝56% |
以上是編輯製作的假設算例，不是客戶個案或銀行報價。44% 只表示此算例低於一般上限；信貸紀錄、收入穩定性、物業及產品資格仍可能影響批核。56% 算例亦不代表應隱瞞或轉移債務。
申請前的實用清單
先列出每筆債務及到期日，向銀行確認收入文件與認可方法，再以相同利率、年期比較方案。若調整年期或首期，亦要計總利息、手頭流動資金及提早還款費。金管局：銀行及按揭常見問題。
可用按揭計算機試算供款，再用負擔能力計算機檢視預算。自行測試加息或收入下降是風險規劃，不應稱為仍強制適用的監管壓測。
按保與一般按揭分開核對
按保由香港按證保險承保，銀行仍是貸款提供者。保險主要保障參與銀行，不代表免除借款人的還款責任。較高成數取決於產品資格與審批；保費如加借，亦會增加融資成本。
H 按、P 按與總成本
H 按通常參考同業拆息，P 按參考銀行最優惠利率；具體息差、封頂、有效期及收費以書面要約為準。比較相同本金和年期，另外列出回贈條件、法律費及提前還款費，不只比較第一個月供款。
申請與退出安排
按銀行清單提供身份、收入、現有貸款及物業資料；初步估算不是正式要約。估價、審批、放款和物業成交時間需要互相配合。提前出售或轉按前，索取指定日期還款結算及回贈追回條款。
常見問題
監管壓力測試仍然強制嗎？
2024 年 2 月已暫停相關監管要求。銀行仍評估還款能力，自行測試利率及收入變動也有助規劃。
按保是保障買家不用還款嗎？
不是。按保主要保障參與銀行，借款人仍須按貸款條款還款。
批核金額為何與計算機不同？
銀行須核實收入、債務、信貸、估價及產品資格，計算機只處理輸入假設。
資料來源
修訂：按列明來源核對適用範圍，重寫過時概括及未能證實的經驗或結果承諾。算例及清單由編輯整理，不代表個案批核或法律判斷。