香港按揭全攻略 2026：成數、壓力測試、H按P按、申請流程一文睇晒

一、按揭基礎：咩係按揭、按揭成數(LTV)

按揭（Mortgage）即係用物業向銀行抵押借錢買樓。你借嘅金額相對於物業估值嘅百分比，就叫做按揭成數（Loan-to-Value，簡稱 LTV）。例如物業估值 600 萬、銀行借你 480 萬，按揭成數就係八成，餘下兩成（120 萬）就係你要自己俾嘅首期。

按揭成數越高，首期負擔越細，但每月供款同利息支出越大、銀行審批亦越嚴。理解按揭成數，係計劃買樓預算嘅第一步。想快速估算唔同成數下嘅首期同每月供款，可以用我哋嘅按揭計算機同首期計算機。

二、按揭成數上限與按揭保險

香港嘅按揭成數上限由金融管理局（金管局）制定，並會因應樓市狀況不時調整。影響你實際可造成數嘅因素包括：

• 物業用途：自住通常可造較高成數，出租或非自住物業上限較低。
• 樓價：唔同樓價區間有唔同上限，越高銀碼嘅物業，基本按揭成數一般越保守。
• 申請人背景：收入來源、是否持有其他按揭、是否擔保人等都會影響審批。

按揭保險：高成數按揭嘅關鍵

如果你想造嘅成數超出銀行基本上限，就要透過按揭保險（俗稱「按保」）補足。按保由香港按揭證券公司承保，等買家可以用較低首期上車，但需繳付保費。能否承造、保費幾多，視乎樓價、成數同申請人條件。

三、壓力測試與供款入息比率(DSR)

銀行批按揭唔單止睇你而家供唔供得起，仲要確保你喺利率上升時仍然有能力還款。呢個就係壓力測試嘅作用——銀行會用一個假設較高嘅利率，重新計算你嘅供款負擔。

同時，銀行會睇你嘅供款與入息比率（Debt Servicing Ratio，DSR）——即係每月供款佔每月收入嘅比例。金管局就 DSR 設有上限，避免借款人負擔過重。如果你有其他貸款（私人貸款、車貸、卡數），都會計入負擔，拉低你可借嘅金額。

點樣提高通過機會？

• 申請前盡早清減循環信貸額度同不必要嘅貸款。
• 保持穩定、可證明嘅收入記錄。
• 避免大額、頻繁而難以解釋嘅戶口進出。

四、H按 vs P按：點揀計息方式

香港按揭主要有兩種計息方式：

• H按：以銀行同業拆息（HIBOR）為基準，息率隨拆息浮動。為免拆息抽升令供款失控，H按通常設有以最優惠利率計算嘅封頂利率。市場低息時 H按初期息率可能較低。
• P按：直接以銀行最優惠利率（Prime）為基準，息率相對穩定、波幅較細。

邊種較抵，取決於市場利率走勢同你嘅風險取向。大部分買家會選 H按（因有封頂保護），但揀之前應比較唔同銀行嘅息率、現金回贈同罰息期條款。想了解術語可參考物業詞彙表。

五、按揭年期與樓齡限制

按揭年期影響每月供款：年期越長，每月供款越細，但總利息支出越多。香港按揭年期設有上限，並會受物業樓齡影響——常見做法係「樓齡＋按揭年期」有一個上限。即係話，樓齡越高嘅二手樓或唐樓，可批嘅按揭年期越短，每月供款相應較重。

計劃買舊樓嘅買家，記得將較短年期、較高月供納入預算。用按揭計算機試唔同年期，就一目了然。

六、申請流程與所需文件

由睇樓到正式上會，按揭申請大致分以下步驟：

• 1. 預先評估：用計算機估算可負擔樓價、首期同月供，了解自己嘅按揭空間。
• 2. 格價與預批：向多間銀行或透過按揭轉介比較息率、回贈，部分銀行提供按揭預先批核。
• 3. 簽臨時買賣合約：落「細訂」，鎖定價格同條款。
• 4. 正式申請按揭：遞交文件，銀行進行估價、壓力測試與審批。
• 5. 簽正式買賣合約：一般於簽臨約後 14 日內進行。
• 6. 上會（提取貸款）：律師處理業權轉讓，貸款批出，完成交易。

常見所需文件

• 身份證明、住址證明；
• 入息證明：糧單、稅單、銀行月結單；
• 現有貸款及物業資料；
• 自僱人士：公司商業登記、財務報表等。

七、常見陷阱與注意事項

• 銀行紅燈戶口：大額循環信貸（即使未用）、頻繁博彩或虛擬貨幣交易、難以解釋嘅大額轉賬，都可能令審批受阻。
• 估價不足：成交價高於銀行估價時，差額要自己補，變相增加首期。簽約前最好先做估價。
• 撻訂風險：按揭批唔足或批唔到而無法完成交易，可能被沒收訂金。預批與預留充足首期好重要。
• 加按／轉按陷阱：轉按搶現金回贈時，要計清楚罰息期同律師費，避免得不償失。
• 做擔保人影響自己置業：替人做按揭擔保人，會影響你日後自己申請按揭嘅成數同壓測。

八、常見問題 FAQ