引言：首期唔夠，係咪就上唔到車？
好多想上車嘅人卡喺同一關：首期唔夠。傳統按揭成數有上限，餘下要自己俾現金；樓價越高，首期缺口越大。呢個時候，高成數按揭 + 按揭保險（MIP） 就係一條常見出路。
呢篇拆解按揭成數點計、按揭保險點運作、保費點計、以及壓測要求。想即時試首期同供款，可以用 首期儲蓄計算機 同 按揭計算機。
按揭成數係咩？點解有上限？
按揭成數（LTV, Loan-to-Value） = 銀行借俾你嘅金額佔樓價百分比。成數越高，你要俾嘅首期越少。
金管局對按揭成數設有指引（會隨政策調整），一般原則：
- - 自住物業：樓價越低，可造成數越高；樓價越高，基本成數越低。
- - 非自住 / 公司持有 / 收租：成數上限通常較嚴。
當你想造嘅成數超過銀行「基本上限」，就要透過按揭保險去補上差額。
按揭保險（MIP）點運作？
按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme, MIP） 由香港按證保險公司（HKMC Insurance，俗稱按證公司）提供。運作邏輯：
銀行本身只肯借基本成數（例如 6 成）；你想借更高（例如 8–9 成），高出嗰部分嘅風險，由按揭保險去承保，銀行先肯借。
即係話，按揭保險唔係保你，係保銀行——等銀行安心借高成數俾你。你要俾嘅代價，就係保費。
保費點計？可唔可以退？
按揭保險保費視乎按揭成數、還款年期同貸款額而定：成數越高、年期越長，保費比率越高。保費一般係貸款額嘅某個百分比，可以：
- - 一筆過繳付；或
- - 加入貸款額分期供（即係連保費一齊做按揭，月供微升）。
部分情況下，如果提早（例如頭幾年內）全數清還或轉按，可按未使用期數退回部分保費。實際保費表、退保安排以按證公司當期公佈為準。
壓力測試（壓測）要求
造高成數按揭，一樣要通過銀行嘅壓力測試：
- - 供款佔入息比率（DSR）：每月供款唔可以超過入息某個上限。
- - 加息情境：假設利率上升一定幅度後，你仍然供得起。
高成數 = 借得多 = 月供高，壓測會更緊。所以入息證明、現有債務（卡數、私貸、其他按揭）都會影響審批。詳見 按揭常見問題 同 香港按揭全攻略。
首置 vs 非首置、樓價樓齡限制
- - 首置（首次置業）：一般可享較高按揭保險成數上限。
- - 非首置 / 已有按揭在身：成數上限、壓測要求通常收緊。
- - 樓價上限：按揭保險對可承保嘅樓價設有範圍，超出範圍或需更高首期。
- - 樓齡：舊樓會壓縮還款年期，影響月供同成數。
- - 自住 vs 收租：按揭保險主要面向自住買家。非自住、收租、或以公司名義持有嘅物業，一般唔適用高成數按揭保險，成數上限亦較嚴，要準備更多首期。
呢啲上限會隨政策更新，申請前一定要向銀行／按證公司查最新細節。
高成數按揭嘅風險要諗清楚
高成數幫你早上車，但亦有代價要衡量：
- - 利息總額較高：借得多、年期長，長遠利息支出更大。
- - 保費成本：一筆過或攤入貸款，都係實質開支。
- - 負資產風險較高：借足九成，只要樓價跌一成左右，賬面就可能變負資產（市值低於未償還按揭）。雖然只要你按時供款、唔需要即時賣樓，負資產本身唔會即刻「爆煲」，但轉按、換樓時會受限。
所以高成數按揭適合收入穩定、打算長揸自住嘅人，唔建議純粹為衝上車而勉強借到盡。
上車前 checklist
- 1. 用 首期儲蓄計算機 計清首期缺口。
- 2. 確認目標樓價是否喺按揭保險可承保範圍。
- 3. 比較「一筆過保費」vs「保費入按揭」對現金流影響。
- 4. 計埋律師費、印花稅等雜費（見 印花稅計算機）。
- 5. 檢視自己 DSR、現有債務，確保壓測過到。
- 6. 唔肯定就用 免費按揭諮詢。
常見問題
問：按揭保險係咪保障我？
答：唔係。按揭保險保障嘅係銀行，等銀行肯借高成數俾你。你要付保費。
問：保費一定要一筆過俾？
答：可以一筆過，亦可以將保費加入貸款額分期供，視乎你現金流。
問：高成數按揭係咪一定蝕？
答：唔一定。佢幫你早啲上車、留多啲現金周轉；但要計清保費成本同較高月供，並注意樓價下跌時高成數較易觸及負資產。
總結
高成數按揭 + 按揭保險，係首期不足者上車嘅常見工具。記住：按揭保險保銀行唔保你、保費按成數／年期／年期計、造高成數壓測更緊、首置有較高上限。
上車前計清首期、保費、雜費同壓測，量力而為。用 首期儲蓄計算機 同 按揭計算機 起步，搵真盤用 WeProperty App。成數上限、保費及樓價範圍以金管局及按證公司官方公佈為準。