上個月，阿明終於儲夠首期，準備入市上車。睇中咗一個 500 萬嘅兩房單位，計過數，月供大約 $18,000，以佢月入 $45,000 嚟講應該無問題。點知去到銀行申請按揭，竟然俾人拒批！銀行職員話佢「過唔到壓力測試」，要佢搵擔保人或者加大首期。阿明一頭霧水：「明明我供得起，點解銀行話我唔得？」
呢個情況，其實每日都喺香港樓市上演。好多準買家以為「供得起就批到」，但銀行嘅按揭審批標準，遠比你想像中嚴格。壓力測試就係銀行用嚟評估你「還款能力」嘅關鍵指標——佢唔係睇你而家供唔供得起，而係睇當利率大升時，你仲頂唔頂得順。
今日呢篇文章，我會用最淺白嘅方式，教你點樣自己做按揭壓力測試模擬，等你入市前心裡有數，唔使去到銀行先發現「原來我唔夠班」。
壓力測試係乃嘢？拆解銀行審批邏輯
壓力測試的官方定義
根據金管局指引，所有按揭申請人都必須通過「壓力測試」，先可以獲批按揭。簡單嚟講，壓力測試就係假設按揭利率上升 3 厘（即 3%），睇下你嘅供款佔入息比率（DSR）會唔會超過 60%。
:::tip 專家貼士 現時主流按揭利率約 3.625%（P按）至 4.125%（H按），壓力測試就會以 6.625% 至 7.125% 嚟計算你嘅「假設供款」。 :::
兩大關卡：供款比率 + 壓力測試
銀行審批按揭時，會睇兩個指標：
- 正常供款比率：你嘅每月按揭供款，唔可以超過月入嘅 50%
- 壓力測試供款比率：假設利率升 3%，你嘅每月供款唔可以超過月入嘅 60%
兩個關卡都要過，先可以批到按揭。好多人以為「過咗第一關就得」，其實第二關先係真正嘅難關。
點解銀行要做壓力測試？
2008 年金融海嘯後，全球銀行監管機構都收緊咗按揭審批。香港金管局喺 2010 年引入壓力測試，目的係：
- 保障銀行資產質素：確保借款人喺利率上升時都供得起
- 防止樓市泡沫：避免過度借貸推高樓價
- 保護借款人：防止買家因利率急升而斷供，最終被銀行收樓
:::highlight 內行人觀點 有啲人會覺得壓力測試「太嚴」，但其實呢個機制喺 2015-2019 年美國加息周期期間，成功避免咗香港出現大規模斷供潮。從長遠嚟睇，壓力測試係保護緊你。 :::
實戰教學：3 步自己計壓力測試
Step 1：計算你的「正常供款」
首先，你要知道自己每個月要供幾多錢。呢度有個簡單公式：
每月供款 = 貸款額 × 每月供款率
例如：
- 樓價：$5,000,000
- 首期（20%）：$1,000,000
- 貸款額（80%）：$4,000,000
- 按揭年期：30 年
- 利率：3.625%（P按）
用按揭計算機計算，每月供款約 $18,260。
:::tip 快速計算工具 你可以用各大銀行網站嘅按揭計算機，或者用 Google 搜尋「按揭計算機」，輸入樓價、首期、利率同年期，就會自動計到每月供款。 :::
Step 2：計算「壓力測試供款」
假設利率上升 3%，即由 3.625% 升至 6.625%，你嘅每月供款會變成幾多？
用同一個按揭計算機，將利率改為 6.625%，計出嚟嘅每月供款約 $25,560。
Step 3：檢查你的入息是否達標
而家你有兩個數字：
- 正常供款：$18,260
- 壓力測試供款：$25,560
第一關：正常供款比率 $18,260 ÷ 月入 ≤ 50% 即係話，你嘅月入最少要有 $36,520
第二關：壓力測試供款比率 $25,560 ÷ 月入 ≤ 60% 即係話，你嘅月入最少要有 $42,600
:::warning 注意 好多人會跌喺第二關！即使你正常供款只係佔入息 40%，但壓力測試供款可能已經超過 60%，結果就係「批唔到」。 :::
真實案例：阿明點解過唔到？
返返去開頭阿明嘅例子：
- 樓價：$5,000,000
- 貸款額：$4,000,000（8 成按揭）
- 月入：$45,000
- 正常供款：$18,260（佔入息 40.6%）✓ 過關
- 壓力測試供款：$25,560（佔入息 56.8%）✓ 過關
咦？計數上應該過到喎，點解銀行拒批？
原來阿明有一張信用卡每月最低還款 $2,000，仲有一筆私人貸款每月還 $5,000。銀行計壓力測試時，會將所有債務供款一齊計：
- 按揭壓力測試供款：$25,560
- 信用卡最低還款：$2,000
- 私人貸款：$5,000
- 總供款：$32,560
$32,560 ÷ $45,000 = 72.4%，超過 60% 上限，所以批唔到！
:::success 專家建議 申請按揭前，盡量清還晒所有私人貸款、信用卡卡數，甚至 cut 埋啲唔用嘅信用卡。銀行會睇你嘅信貸報告（TU），即使你無欠款，但信用卡額度太高，都會當係「潛在債務」計入壓力測試。 :::
5 個常見誤區，令你過唔到壓力測試
誤區 1：以為「供得起就批到」
好多人覺得自己月入夠高，供款輕鬆，就一定批到按揭。但銀行睇嘅唔係你「而家」供唔供得起，而係「利率升到 7 厘時」你仲頂唔頂得順。
避坑指南：入市前先用壓力測試計算機模擬一次，確保自己過到 60% 上限。
誤區 2：忽略其他債務
信用卡、私人貸款、車貸、學生貸款……呢啲全部都會計入你嘅「總供款」。好多人以為「我準時還錢，應該無問題」，但銀行係睇你嘅「總負債比率」。
避坑指南：申請按揭前 3-6 個月，盡量清還所有債務，或者將信用卡額度降低。
誤區 3：夫婦聯名申請反而批唔到
有啲夫婦以為「兩個人一齊申請，入息加埋計，應該更易批」。但如果其中一方有債務，或者信貸評級差，反而會拖累整體審批結果。
避坑指南：如果其中一方入息已經足夠通過壓力測試，可以考慮單名申請，避免另一半嘅債務影響審批。
誤區 4：以為「新盤」唔使做壓力測試
有啲地產代理會話「新盤有發展商按揭，唔使做壓力測試」。呢個講法係錯嘅！發展商按揭通常只係頭 1-2 年免壓力測試，之後轉按返銀行時，一樣要過壓力測試。
避坑指南：買新盤前，要計清楚 2-3 年後轉按時，自己嘅入息同債務狀況會唔會過到壓力測試。
誤區 5：以為「加擔保人」就一定得
搵父母或兄弟姊妹做擔保人，的確可以增加「總入息」，但銀行同樣會睇擔保人嘅債務同信貸評級。如果擔保人本身有按揭或其他債務，可能幫唔到你。
避坑指南：搵擔保人前，先了解對方嘅財務狀況，確保佢嘅入息同信貸評級都符合銀行要求。
:::warning 特別提醒 如果擔保人本身已經有物業按揭，佢嘅「可用入息」會打折扣。例如佢月入 $50,000，但已經有一個按揭每月供 $15,000，銀行可能只會計佢剩返 $35,000 入息。 :::
過唔到壓力測試？4 個實用解決方案
方案 1：增加首期，減少貸款額
如果你過唔到壓力測試，最直接嘅方法就係增加首期，減少貸款額。例如由 8 成按揭改為 6 成，每月供款同壓力測試供款都會大幅下降。
實例：
- 樓價 $5,000,000
- 8 成按揭（$4,000,000）：壓力測試供款 $25,560
- 6 成按揭（$3,000,000）：壓力測試供款 $19,170
入息要求由 $42,600 降至 $31,950，足足平咗 $10,650！
方案 2：延長還款期
將按揭年期由 25 年延長至 30 年，每月供款會減少，壓力測試供款都會相應降低。不過要留意，年期越長，總利息支出就越多。
實例：
- 貸款額 $4,000,000，利率 3.625%
- 25 年期：每月供款 $19,960，壓力測試供款 $27,920
- 30 年期：每月供款 $18,260，壓力測試供款 $25,560
方案 3：清還所有債務
申請按揭前，盡量清還晒所有信用卡卡數、私人貸款、車貸等。如果真係清唔晒，可以考慮將多筆債務「合併」成一筆低息貸款，減少每月還款額。
方案 4：搵擔保人或聯名申請
如果你入息真係唔夠，可以搵父母、配偶或兄弟姊妹做擔保人，或者聯名申請。不過要留意，擔保人同樣要通過壓力測試，而且佢日後想買樓時，會受到「已有按揭」嘅限制。
:::tip 專家貼士 如果你係首次置業，可以考慮申請「按揭保險計劃」，最高可以借 9 成按揭。雖然要通過壓力測試，但金管局喺 2024 年放寬咗部分要求，即使未能完全通過壓力測試，只要供款比率唔超過 50%，都有機會批到（但保費會貴啲）。 :::
總結：做足準備，入市更安心
壓力測試唔係用嚟「為難」你，而係保護你喺利率上升時都供得起層樓。好多人以為「供得起就批到」，結果去到銀行先發現自己過唔到壓力測試，白白浪費時間同心機。
記住呢幾個重點：
- 壓力測試係假設利率升 3%，睇你供款會唔會超過入息 60%
- 銀行會將你所有債務（信用卡、私人貸款等）一齊計入壓力測試
- 申請按揭前，盡量清還所有債務，提升信貸評級
- 如果過唔到，可以考慮增加首期、延長年期、搵擔保人等方案
入市前做足功課，自己先模擬一次壓力測試，確保自己「夠班」先去搵銀行，咁就唔使擔心「批唔到」嘅尷尬情況。記住，買樓係人生大事，寧願慢啲上車，都唔好勉強自己借盡，最後搞到供款壓力太大，影響生活質素。
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