上個月，我的客戶 Kelvin 興高采烈地找我，說終於找到心水盤——太古城一個 500 呎兩房單位，業主開價 800 萬。他月入 6 萬，自問「供得起」，打算即刻落訂。我問他：「你用按揭計數機計過未？」他愣了一下：「咪就係 800 萬 × 80% 按揭 ÷ 30 年囉，應該冇問題掛？」
結果，當我幫他仔細計算後，發現他的實際供款壓力測試根本過不了關，更別說預留裝修費和應急錢。這個故事每天都在香港樓市上演——很多準買家以為「計數」很簡單，卻忽略了按揭計算背後的魔鬼細節。
今日這篇文章，我會用 15 年地產經驗，教你如何正確使用「按揭計數機」，精算你的真實供款能力，避開銀行不會主動告訴你的陷阱。無論你是首次上車的年輕人，還是想加按套現的業主，這篇攻略都能幫你做出更明智的財務決策。
核心概念解析：按揭計數機背後的 3 大關鍵指標
很多人以為按揭計算就是「樓價 × 按揭成數 ÷ 還款年期」這麼簡單，但實際上，銀行審批按揭時會看三個核心指標，缺一不可。
供款與入息比率 (Debt Servicing Ratio, DSR)
這是銀行最重視的指標。根據金管局指引，你的每月按揭供款不能超過月入的 50%（如果有其他債務，例如私人貸款或信用卡欠款，這個比例會更低）。
:::tip 內行人小貼士 很多按揭計數機只會顯示「基本供款」，但不會自動計算你的其他債務。如果你有車貸、學生貸款或信用卡分期，記得要手動扣減這些開支，才能得出真實的「可負擔按揭供款」。 :::
舉個實例：假設你月入 5 萬，沒有其他債務，那麼你的最高按揭供款額就是 5 萬 × 50% = 2.5 萬。但如果你每月要還 5,000 元車貸，那麼可用於按揭的金額就只剩 2 萬。
壓力測試 (Stress Test)
這是 2010 年後金管局加入的「安全網」。銀行會假設按揭利率上升 3 個百分點，計算你在加息環境下是否仍能負擔供款。壓力測試下，你的供款不能超過月入的 60%。
以目前按揭利率約 4% 計算，壓力測試會假設利率升至 7%。這意味著即使你現在「供得起」，銀行也要確保你在加息周期下不會斷供。
:::warning 常見誤區 很多首次置業人士以為「過到 DSR 就得」，結果在壓力測試環節被拒批。記住：兩個指標都要同時達標，按揭申請才會獲批。 :::
按揭成數與樓價上限
根據現行按揭保險計劃，1,000 萬以下物業最高可做 9 成按揭（首置客），但 1,000 萬以上物業最高只能做 8 成。這個「分水嶺」會直接影響你的首期金額和供款壓力。
| 樓價範圍 | 最高按揭成數（首置） | 最低首期 | |---------|-----------------|---------| | 400 萬或以下 | 90% | 10% | | 400-1,000 萬 | 80-90%（視乎樓價） | 10-20% | | 1,000 萬以上 | 80% | 20% |
很多人在用按揭計數機時，會忽略「按揭保險費」這個隱藏成本。如果你做 8 成以上按揭，需要額外支付按揭保險費（約樓價的 1.15%-4.35%），這筆錢可以加入按揭一併供款，但會增加你的每月供款額。
實戰案例分享：3 個真實場景教你精算供款能力
理論說完，我們來看三個真實案例，看看不同情況下如何用按揭計數機做出最佳決策。
案例 1：首次上車族——月入 4 萬的 Kelvin
背景資料：
- 月入：40,000 元
- 目標樓價：600 萬（九龍灣一房單位）
- 首期預算：60 萬（做 9 成按揭）
- 其他債務：無
按揭計數機計算結果：
- 按揭金額：540 萬（600 萬 × 90%）
- 按揭年期：30 年
- 按揭利率：4%（現時市場水平）
- 每月供款：約 25,800 元
- 壓力測試利率：7%
- 壓力測試下每月供款：約 35,900 元
分析：
- DSR 測試：25,800 ÷ 40,000 = 64.5%（超過 50% 上限，不合格）
- 壓力測試：35,900 ÷ 40,000 = 89.75%（超過 60% 上限，不合格）
:::highlight 專家建議 Kelvin 的情況很典型——收入看似足夠，但實際上無法通過銀行審批。解決方案有三個：
- 增加首期至 120 萬（做 8 成按揭），將按揭金額降至 480 萬，每月供款減至約 22,900 元
- 找擔保人（例如父母），提高整體收入水平
- 降低目標樓價至 500 萬，每月供款約 21,500 元，勉強過關
:::
案例 2：換樓客——月入 8 萬的 Michelle
背景資料：
- 月入：80,000 元
- 現有物業：已供滿的沙田居屋（市值 500 萬）
- 目標樓價：1,200 萬（將軍澳三房單位）
- 計劃：賣出居屋，套現作首期
按揭計數機計算結果：
- 賣樓套現：500 萬
- 新樓首期：240 萬（1,200 萬 × 20%）
- 按揭金額：960 萬
- 每月供款：約 45,800 元（4% 利率，30 年期）
- 壓力測試下供款：約 63,800 元（7% 利率）
分析：
- DSR 測試：45,800 ÷ 80,000 = 57.25%（不合格）
- 壓力測試：63,800 ÷ 80,000 = 79.75%（不合格）
Michelle 的問題在於「樓價跳得太高」。雖然她有充足首期，但供款壓力超出銀行標準。
:::tip 內行人小貼士 換樓客常犯的錯誤是「以為有首期就得」，忽略了供款能力。Michelle 可以考慮：
- 將目標樓價降至 1,000 萬以內
- 或者縮短按揭年期至 25 年（雖然每月供款會增加，但總利息支出會減少）
- 如果堅持買 1,200 萬單位，可考慮增加首期至 300 萬，將按揭金額降至 900 萬
:::
案例 3：投資者——月入 12 萬的 David
背景資料：
- 月入：120,000 元
- 現有物業：1 個自住單位（尚欠 200 萬按揭，每月供款 9,500 元）
- 目標樓價：800 萬（荃灣兩房收租單位）
- 計劃：做 5 成按揭（非自住物業上限）
按揭計數機計算結果：
- 按揭金額：400 萬（800 萬 × 50%）
- 每月供款：約 19,100 元（4% 利率，30 年期）
- 壓力測試下供款：約 26,600 元（7% 利率）
- 現有按揭供款：9,500 元
- 總供款：28,600 元（19,100 + 9,500）
分析：
- DSR 測試：28,600 ÷ 120,000 = 23.8%（合格）
- 壓力測試：(26,600 + 9,500) ÷ 120,000 = 30.1%（合格）
David 的情況最理想——收入高、按揭成數低、現有債務可控。但他需要注意的是「租金回報率」。
:::success 投資建議 假設這個 800 萬單位每月租金收入 18,000 元，租金回報率約 2.7%（18,000 × 12 ÷ 800 萬）。扣除每月供款 19,100 元後，David 每月要「倒貼」1,100 元。這種「供平過租」的情況在香港樓市很常見，投資者要有心理準備。 :::
注意事項與風險：銀行不會告訴你的 5 個按揭陷阱
用按揭計數機時，很多人只看「每月供款」這個數字，卻忽略了以下隱藏風險。
陷阱 1：忽略「鎖息期」與「罰息期」
很多銀行提供的「超低按揭利率」（例如 3.5% 或更低）都有附帶條件——你必須在頭 1-2 年內不能轉按或提前還款，否則要支付高額罰息（通常是貸款額的 1%-2%）。
如果你用按揭計數機計算時，只看「首年優惠利率」，卻沒有考慮第 2-3 年利率回升後的供款壓力，就會陷入「供款突然暴增」的困境。
:::warning 避坑指南 使用按揭計數機時，記得要計算「全期平均利率」，而不是只看首年優惠。例如：
- 首年利率 3.5%
- 第 2-3 年利率 4.5%
- 第 4 年起利率 5%
你的「真實平均利率」可能接近 4.5%，而不是表面上的 3.5%。 :::
陷阱 2：低估「雜費」與「隱藏成本」
按揭計數機通常只計算「本金 + 利息」，但實際置業還有大量額外開支：
- 律師費：約 8,000-15,000 元
- 地產代理佣金：樓價的 1%（買方通常不用付，但新盤例外）
- 印花稅：首置客可享「從價印花稅」優惠，但非首置要付 15% 重稅
- 按揭保險費：如果做 8 成以上按揭，保費約樓價的 1.15%-4.35%
- 驗樓費：約 5,000-8,000 元
- 裝修費：視乎單位狀況，至少預留 10-30 萬
以一個 600 萬單位為例，這些雜費加起來可能高達 20-30 萬，如果你的首期預算「剛剛好」，就會出現資金缺口。
陷阱 3：過度依賴「30 年供款期」
很多人為了降低每月供款，會選擇「30 年按揭」。但實際上，30 年期按揭的總利息支出會比 20 年期高出 40%-50%。
以 500 萬按揭、4% 利率為例：
- 30 年期：每月供款 23,900 元，總利息約 360 萬
- 20 年期：每月供款 30,300 元，總利息約 230 萬
如果你的收入穩定，建議選擇較短的還款期，長遠可節省過百萬利息。
陷阱 4：忽略「加息風險」
現時香港按揭利率處於相對高位（約 4%-4.5%），但歷史上曾出現過 6%-8% 的高息環境。如果你的供款能力「剛剛好」過壓力測試，一旦真的加息，你的財務壓力會非常大。
:::tip 專家建議 建議預留至少 6 個月的「供款應急金」，以應對突發失業或加息情況。例如你每月供款 2 萬，就應該預留 12 萬現金作後備。 :::
陷阱 5：忽略「收入穩定性」
銀行在審批按揭時，會要求你提供 6 個月的入息證明（糧單或銀行月結單）。如果你是自僱人士、Freelancer 或收入波動較大的行業（例如地產代理、保險經紀），銀行可能會「打折」計算你的收入。
例如你過去 6 個月平均月入 5 萬，但其中 2 個月只有 2 萬收入，銀行可能只會以 3.5-4 萬作為你的「穩定收入」來計算按揭。
總結：精算供款能力，做個聰明買家
回到文章開頭 Kelvin 的故事——他最後選擇了降低目標樓價至 500 萬，並增加首期至 80 萬，成功上車。半年後，他傳訊息給我：「多謝你當時幫我計清楚，如果真係買咗 800 萬嗰個單位，我而家應該供到喊。」
按揭計數機是一個非常有用的工具，但它只是「起點」，不是「終點」。真正的供款能力評估，需要考慮你的收入穩定性、其他債務、未來加息風險、以及生活應急金等多個因素。
記住這三個核心原則：
- 不要「盡用」你的供款能力——預留至少 20% 緩衝空間
- 計算「全期成本」，而不是只看「每月供款」——包括利息、雜費、裝修費
- 做好「最壞打算」——假設失業 6 個月或加息 2%，你是否仍能應付？
香港樓市變化急速,按揭政策和利率環境也會不斷調整。定期用按揭計數機重新評估你的供款能力，才能在這個「供平過租」的年代，做出最明智的置業決策。
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