「阿 John，你個單位咁平，點解銀行唔批按揭？」朋友阿明最近遇上一個棘手問題：父母十年前用「送讓契」方式將物業轉名給他，當時以為慳咗印花稅，點知而家想轉按套現，竟然被三間銀行拒絕！原來物業涉及「送讓契」，銀行視為高風險交易，隨時影響你的按揭申請。
如果你正考慮用送讓契方式處理物業轉讓，或者準備買入一個曾經涉及送讓契的單位，這篇文章會為你拆解當中的法律陷阱、按揭風險，以及實戰應對方法。無論你是上車族還是資深投資者，都必須了解送讓契對樓市交易的深遠影響。
核心概念解析：送讓契到底是什麼？
送讓契的法律定義
「送讓契 (Deed of Gift)」是一種物業轉讓方式，指業主在沒有金錢代價的情況下，將物業無償轉讓給另一方。最常見的情況包括：
- 父母將物業送贈子女
- 夫婦之間的物業轉名（離婚或財務安排）
- 親屬之間的物業饋贈
與一般買賣不同，送讓契的轉讓文件上會清楚註明「代價為自然之愛及親情 (natural love and affection)」或「代價為港幣 1 元」，而非市價金額。這種轉讓方式在土地註冊處的紀錄中會留下明確標記，任何人查冊都能看到。
:::tip 專家提示 送讓契與「甩名」不同。甩名通常涉及實際金錢交易（即使是象徵式金額），而送讓契則完全沒有代價，這正是銀行最擔心的地方。 :::
為什麼業主會選擇送讓契？
過去不少業主選擇送讓契，主要基於以下考慮：
- 慳印花稅：以為用送讓契可以避開高昂的從價印花稅（AVD）或額外印花稅（SSD）
- 簡化程序：認為親屬之間轉讓毋須經律師樓處理買賣合約
- 遺產規劃：希望在生前將物業轉給下一代，避免日後遺產承辦的麻煩
然而，這些「好處」往往伴隨著巨大的按揭風險和稅務陷阱。
送讓契與正常買賣的關鍵差異
| 項目 | 正常買賣 | 送讓契 | |------|---------|--------| | 代價 | 市價金額 | 無償或象徵式金額 | | 印花稅 | 需繳付從價印花稅 | 仍需繳稅（視乎情況） | | 按揭批核 | 較易獲批 | 銀行普遍拒批或設限制 | | 土地註冊處紀錄 | 顯示交易價格 | 顯示「送讓契」字眼 | | 轉售限制 | 無特別限制 | 可能需等待 5 年或以上 |
:::warning 重要提醒 即使用送讓契轉讓物業，稅務局仍會按市價評估應繳印花稅，並非真的能「慳稅」。如果被發現刻意低報價格，更可能面臨罰款。 :::
實戰案例分享：送讓契如何影響按揭申請
案例一：父母送贈物業，子女無法上車
陳先生在 2018 年將九龍灣一個市值 600 萬的單位，透過送讓契轉給兒子阿俊。當時阿俊剛大學畢業，父母希望為他預留一個安樂窩。到了 2023 年，阿俊想結婚上車，打算將該物業轉按套現作首期，點知：
- 滙豐銀行：拒批，理由是「物業涉及送讓契，需等待 5 年後才考慮」
- 中銀香港：要求提供大量文件證明當年轉讓的合理性，最終只批 4 成按揭
- 恒生銀行：直接拒批，建議先將物業正式買賣一次
最終阿俊要向父母「回購」該物業，支付市價及印花稅，才能重新申請按揭。前後花費超過 30 萬元，比當初「慳」的印花稅還要多。
:::highlight 內行人小貼士 如果物業涉及送讓契，銀行通常會要求等待 3-5 年「冷靜期」，確保轉讓並非為了逃避債務或其他法律責任。部分銀行甚至要求提供律師信證明轉讓的合法性。 :::
案例二：買入「送讓契」單位的風險
投資者李太在二手市場發現一個荀盤，比市價平 10%。查冊後發現該單位在 3 年前曾涉及送讓契，由原業主送贈給現任業主。李太心想「反正而家業主正常賣出，應該無問題」，於是簽了臨約。
點知申請按揭時，銀行提出以下要求：
- 要求賣方提供當年送讓契的完整文件
- 要求賣方律師出信證明當年轉讓沒有涉及債務糾紛
- 最終只批 5 成按揭，而非原本預期的 6 成
李太被迫增加首期，差點撻訂收場。
案例三：離婚甩名變送讓契
張先生與太太離婚，協議將聯名物業轉給太太。為了慳律師費，兩人自行簽署送讓契文件。一年後，張太想將物業轉按，銀行發現該物業涉及送讓契，要求提供離婚證書、法庭令等文件，證明轉讓的合法性。最終按揭批核延遲了 3 個月，期間張太要支付高息過渡貸款。
:::success 專家觀點 離婚物業轉讓應透過正式的「買賣協議」或「法庭令」處理，而非送讓契。即使夫婦之間轉讓，銀行仍會視為正常交易，按揭批核會順利得多。 :::
注意事項與風險：如何避開送讓契陷阱
銀行為什麼拒批送讓契物業的按揭？
銀行拒批送讓契物業按揭，主要基於以下風險考慮：
- 逃避債務風險：業主可能透過送讓契將物業轉給親屬，逃避債權人追討
- 虛假交易風險：送讓契可能是為了製造「無樓在手」的假象，以便申請首置按揭優惠
- 估價困難：沒有實際交易價格，銀行難以評估物業的真實市值
- 法律糾紛風險：送讓契可能涉及家庭糾紛、遺產爭議等法律問題
:::warning 常見誤區 有人以為「等幾年就無事」，但實際上送讓契的紀錄會永久留在土地註冊處。即使過了 5 年，銀行仍會要求提供當年轉讓的合理解釋。 :::
如何處理已涉及送讓契的物業？
如果你的物業已經涉及送讓契，以下是幾個實戰應對方法：
方法一：等待冷靜期（3-5 年）
- 部分銀行會在送讓契後 3-5 年考慮批出按揭
- 期間需保留所有轉讓文件，證明轉讓的合法性
- 適合不急於套現或轉按的業主
方法二：正式「回購」物業
- 由受贈人以市價「買回」物業，製造一次正常交易紀錄
- 需支付印花稅及律師費，成本較高
- 但能徹底解決按揭問題，適合急需資金周轉的業主
方法三：尋找接受送讓契的銀行
- 少數中小型銀行或財務公司會接受送讓契物業按揭
- 但按揭成數通常較低（4-5 成），利率亦較高
- 需提供大量文件證明轉讓的合理性
方法四：申請律師信證明
- 由律師出信證明當年送讓契的合法性及合理性
- 部分銀行會接受律師信作為補充文件
- 成本約 5,000-10,000 元
:::tip 內行人建議 如果你正考慮用送讓契轉讓物業，建議先諮詢按揭中介或銀行，了解日後按揭批核的可能性。千萬不要為了慳小錢而影響日後的財務安排。 :::
買入涉及送讓契單位的注意事項
如果你考慮買入一個曾涉及送讓契的單位，必須注意以下事項：
- 查冊確認：在簽臨約前，必須查冊確認物業是否涉及送讓契
- 按揭預批：先向銀行申請按揭預批，確認銀行願意批出按揭
- 要求賣方提供文件：要求賣方提供當年送讓契的完整文件及律師信
- 預留額外首期：準備較高的首期（5-6 成），以防銀行削減按揭成數
- 加入特別條款：在買賣合約中加入「如按揭不批可撻訂」的條款
如何避免誤用送讓契？
要避免誤用送讓契，以下是幾個實用建議：
親屬之間轉讓物業
- 即使是父母子女之間，也應以正式買賣方式處理
- 可以用「內部轉讓價」（低於市價但合理），減少印花稅負擔
- 保留銀行轉帳紀錄，證明有實際金錢交易
離婚物業轉讓
- 透過法庭令或正式買賣協議處理
- 避免自行簽署送讓契文件
- 諮詢律師確保程序合法
遺產規劃
- 考慮用「生前信託」或「遺囑」方式處理
- 避免用送讓契作為遺產規劃工具
- 諮詢專業會計師或律師
:::highlight 專家提醒 香港樓市的按揭政策不斷收緊，銀行對送讓契的審查亦越來越嚴格。與其冒險用送讓契「慳稅」，不如一開始就用正規方式處理物業轉讓，避免日後的麻煩。 :::
總結：送讓契並非「慳稅捷徑」，而是「按揭地雷」
送讓契看似是一個簡單的物業轉讓方式，但實際上會為日後的按揭申請帶來巨大障礙。無論你是業主還是買家，都必須了解送讓契的風險：
- 銀行普遍拒批或削減按揭成數，影響資金周轉
- 物業轉售困難，買家難以申請按揭
- 並非真正慳稅，稅務局仍會按市價評估印花稅
- 可能涉及法律糾紛，增加交易風險
如果你正考慮用送讓契處理物業轉讓，建議先諮詢專業律師及按揭中介，評估日後的按揭批核可能性。如果你準備買入涉及送讓契的單位，必須做足功課，確保按揭能順利批出。
記住：樓市投資講求「供平過租」、「上車容易」，但如果因為送讓契而導致按揭不批，再荀的盤都變成「地雷盤」。與其冒險慳小錢，不如一開始就用正規方式處理，確保日後的財務安排順暢無阻。
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