上個月，我遇到一對年輕夫婦 Alex 和 Sarah，他們三年前聯名買入了人生第一個物業。當時為了湊夠首期，兩人決定一起「上車」，覺得聯名持有既浪漫又實際。但當 Alex 最近想加按套現投資第二個物業時，銀行卻告訴他：「因為你已經有聯名物業在手，按揭成數最多只能做五成。」這個消息如同當頭棒喝——原來當初的「聯名買樓」決定，已經悄悄鎖死了他們未來的財務彈性。
如果你正在考慮聯名買樓，或者已經是聯名業主，這篇文章會為你拆解「聯名持有」如何影響按揭成數、稅務負擔，以及未來的樓市投資部署。掌握這些內行人才知道的眉角，才能避免像 Alex 和 Sarah 一樣，在關鍵時刻才發現自己被「綁手綁腳」。
核心概念：聯名買樓如何影響按揭成數？
什麼是「聯名買樓」？
聯名買樓是指兩個或以上的人士共同持有一個物業的業權。在香港，最常見的聯名形式有兩種：
- 聯權共有 (Joint Tenancy)：所有業主平均擁有物業權益，其中一方離世後，業權自動轉移給其他聯名業主
- 分權共有 (Tenancy in Common)：每位業主按比例持有業權（如 50/50 或 70/30），可自由處置自己的份額
:::tip 內行人小貼士 大部分夫婦或家庭成員會選擇「聯權共有」，因為手續較簡單，且有遺產規劃優勢。但如果是朋友或商業夥伴合資買樓，「分權共有」會更靈活。 :::
聯名買樓對按揭成數的三大影響
#### 1. 首次置業優惠即時失效
根據香港金管局的按揭指引，首次置業人士購買 1,000 萬元以下的自住物業，最高可申請九成按揭（透過按揭保險計劃）。但一旦你已經是聯名業主，即使你只持有 1% 的業權，在銀行眼中你已經「擁有物業」，不再符合首置身份。
這意味著：
- 再買第二個物業時，按揭成數最多只能做五成
- 如果物業價值超過 1,000 萬元，按揭成數更會進一步收緊至四成
- 即使你打算「甩名」（轉讓業權），過程需時且涉及額外印花稅及律師費
:::warning 常見誤區 很多人以為「我只是掛名幫家人做擔保」或「我只持有小部分業權」就不會影響按揭。事實上，只要你的名字出現在土地註冊處的業權紀錄上，銀行就會視你為「有樓人士」。 :::
#### 2. 壓力測試要求更嚴格
當你已經有聯名物業在手，再申請第二個按揭時，銀行會將兩個物業的供款一併計入壓力測試。這意味著：
- 供款與入息比率 (DSR) 上限由 50% 降至 40%
- 壓力測試（假設利率上升 3%）的供款比率上限由 60% 降至 50%
實際案例計算： 假設 Alex 和 Sarah 的聯名物業每月供款 $15,000，Alex 月入 $50,000。當他想再買第二個物業（每月供款預計 $20,000）時：
- 總供款：$15,000 + $20,000 = $35,000
- 供款佔入息比率：$35,000 ÷ $50,000 = 70%（超出 40% 上限）
- 結果：未能通過壓力測試，銀行拒批按揭
:::highlight 專家觀點 如果你計劃在 3-5 年內再買樓，建議在首次置業時就要考慮「單名持有」策略，保留另一半的首置身份，為未來的樓市部署留下彈性。 :::
#### 3. 按揭保險計劃不適用
香港按揭證券公司提供的按揭保險計劃，讓首置人士可以申請高達九成按揭。但如果你已經是聯名業主，再買第二個物業時：
- 不能使用按揭保險，最高只能做五成按揭
- 需要準備更多首期資金（如買 $800 萬物業，首期由 $80 萬增至 $400 萬）
- 資金壓力大增，可能錯失「荀盤」入市時機
實戰案例：聯名買樓的三種常見情境
情境一：夫婦聯名「上車」後的困局
背景：
- 2021 年，Ken 和 Amy 聯名買入沙田第一城一個 $600 萬單位
- 當時做了九成按揭，首期只需 $60 萬
- 2024 年，Ken 想趁樓市調整加按套現，再買第二個物業收租
問題：
- 銀行告知：因為已有聯名物業，第二個物業最多只能做五成按揭
- 如果買 $800 萬物業，需要準備 $400 萬首期
- Ken 和 Amy 的流動資金不足，計劃被迫擱置
解決方案：
- 甩名轉單名持有：Amy 將業權全數轉給 Ken，Amy 重獲首置身份
- 注意事項：需支付律師費、印花稅（如物業有按揭，需重新申請按揭）
- 時間成本：整個甩名過程需時 2-3 個月
:::tip 內行人小貼士 如果夫婦雙方收入相若，建議在首次買樓時就採用「單名持有 + 另一方做擔保人」的策略。這樣既能通過壓力測試，又能保留一方的首置身份。 :::
情境二：父母子女聯名的稅務陷阱
背景：
- 父親 Mr. Wong 已有自住物業，兒子 David 想「上車」
- 為了幫兒子通過壓力測試，父親決定聯名買樓
問題：
- 因為父親已有物業，這次購買需繳付15% 從價印花稅 (DSD)
- 如果物業價值 $600 萬，印花稅高達 $90 萬（相比首置的 $18 萬）
- 額外稅務負擔嚴重影響財務規劃
更好的做法：
- 父親只做擔保人，不持有業權
- David 以首置身份購買，只需繳付較低的從價印花稅
- 如果 David 收入不足，可考慮增加首期比例，減少貸款額
:::warning 避坑指南 很多父母為了「幫仔女上車」而聯名買樓，結果白白多付數十萬印花稅。其實只要做好財務規劃，大部分情況下「擔保人」已經足夠，無需聯名持有。 :::
情境三：朋友合資買樓的按揭限制
背景：
- Jason 和 Michael 是大學同學，兩人合資買入荃灣一個 $700 萬單位收租
- 採用「分權共有」，各持 50% 業權
問題：
- 兩年後，Jason 想結婚買樓自住，但銀行告知他已失去首置身份
- 即使 Jason 只持有 50% 業權，按揭成數仍只能做五成
- Jason 需要準備更多首期，或考慮「賣出」投資物業的業權份額
專業建議：
- 合資前先規劃退場機制：在買樓前簽訂協議，列明日後如何處理業權轉讓
- 考慮成立有限公司持有物業：以公司名義買樓，個人仍可保留首置身份（但需注意公司按揭成數較低）
- 定期檢視財務狀況：如果其中一方有置業需要，應提早 6-12 個月開始規劃「甩名」
注意事項與風險：聯名買樓前必須知道的五件事
1. 「甩名」並非即時生效
很多人以為「甩名」只是簽個文件就完成，實際上過程涉及：
- 重新申請按揭：如果物業有按揭，需要重新通過壓力測試
- 繳付印花稅：視乎物業價值和持有年期，可能需繳付從價印花稅
- 律師費用：一般需 $10,000 - $20,000
- 時間成本：整個流程需時 2-3 個月
:::warning 風險提示 如果在「甩名」期間樓市急升，你可能會錯失入市時機。因此建議提早 6-12 個月開始規劃，預留充足時間。 :::
2. 聯名物業影響「供平過租」策略
不少投資者喜歡「供平過租」——即租金收入足以覆蓋按揭供款。但如果你已有聯名物業：
- 第二個物業按揭成數只能做五成，每月供款大增
- 租金回報率需要更高才能達到「供平過租」
- 投資門檻提高，減少入市機會
實際計算：
- 物業價值：$800 萬
- 九成按揭（首置）：首期 $80 萬，月供約 $28,000，租金 $25,000（接近「供平過租」）
- 五成按揭（非首置）：首期 $400 萬，月供約 $15,000，租金 $25,000（有正現金流，但首期壓力大）
3. 離婚或分手時的業權糾紛
聯名買樓在感情穩定時看似美好，但一旦關係破裂：
- 業權分配：需要協商如何分配物業或賣樓套現
- 按揭責任：即使一方搬出，仍需共同承擔按揭供款
- 法律程序：如果無法達成共識，可能需要上法庭處理
:::tip 專家建議 即使是夫婦或情侶，建議在買樓前簽訂「共同持有協議」，列明日後如何處理業權、供款責任及賣樓安排，避免日後爭拗。 :::
4. 銀行估價與按揭批核的變數
當你已有聯名物業，再申請第二個按揭時：
- 銀行會更審慎評估你的還款能力
- 如果第一個物業估價下跌，可能影響第二個按揭的批核
- 部分銀行對「有樓人士」的按揭利率會較高
5. 未來政策變動的不確定性
香港樓市政策經常調整，例如：
- 按揭成數上限
- 印花稅率
- 壓力測試要求
如果你已經是聯名業主,未來政策收緊時,你的財務彈性會更受限制。
總結：聯名買樓前的三大關鍵考量
聯名買樓並非絕對的壞選擇,但你必須清楚了解它對未來按揭成數、稅務負擔及財務彈性的影響。以下是三個關鍵考量:
- 評估未來 3-5 年的置業計劃：如果你打算再買樓投資或換樓,建議採用「單名持有 + 擔保人」策略,保留首置身份
- 計算真實的財務成本：聯名買樓可能讓你多付數十萬印花稅,或在再買樓時需要準備更多首期
- 預留退場機制：無論是夫婦、家人或朋友合資,都應該在買樓前簽訂協議,列明日後如何處理業權轉讓
記住,買樓是人生重大決定,不應只看眼前的「上車」需要,更要為未來的財務自由預留空間。正如我常說的:「今日的聯名買樓,可能是明日的按揭枷鎖。」做好規劃,才能在香港樓市中進退自如。
:::success 立即行動 如果你正在考慮聯名買樓,或已經是聯名業主但想了解如何優化按揭策略,歡迎在下方留言分享你的情況,或私訊我們獲取專業的按揭規劃建議。
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