私人住宅（私楼）买卖按揭常见问题 FAQ

一、按揭转介与入息审批

为什么好多买家会选用按揭转介？

专业按揭转介可以：

• 一次过比较多间银行的利率、按揭成数及现金回赠；
• 根据你职业／入息结构，建议较易批核的目标银行；
• 协助整理及预先检视入息文件，减少补件风险；
• 有时更会额外提供现金奖赏。

哪些入息及户口纪录最易被银行「扣分」？

常见地雷包括：

• 拥有大额循环贷款额度，即使未动用仍会被视为潜在负债；
• 出粮户口内频繁出现马会、加密货币平台等敏感交易；
• 替亲友还财务公司贷款的大额过数；
• 信用卡每月还款金额远高于实际月入。

二、楼花与二手楼实务

买一手楼花，何时开始处理按揭最合适？

一般建议：

• 参考临约或售楼说明书上的「关键日期」作时间表；
• 于预计收楼日前大约 3 个月开始接洽银行或按揭转介；
• 如发展商延迟收楼，银行可能需要更新入息文件及信贷报告。

二手楼只有影印契会不会做不到按揭？

要视乎属于哪一类情况：

• 若因「住宅连车位」拆售，只余核证影印本，但律师能追本溯源，银行一般仍可接受；
• 如为真正缺契或失契个案，银行批核会非常审慎，甚至完全不承造按揭。

三、担保人、印花税与 Call Loan

做担保人会怎样影响自己日后买房？

成为别人按揭担保人后：

• 相关月供会 100% 被视为你本人的负债；
• 日后自己申请按揭时，可借成数往往要扣减一成；
• 月供与入息比率（DTI）要求亦会收紧。

最新印花税安排对首次置业有什么帮助？

根据最新政策：

• 楼价 400 万或以下的住宅物业，其从价印花税只需缴付 100 元；
• 对于想做「甩名」安排的联名房东（例如 800 万以下物业），可以以较低成本转让一半业权。

什么情况会被银行要求 Call Loan？

常见触发原因包括：

• 长期拖欠月供或多次严重逾期；
• 高成数按揭物业被发现违规出租；
• 户口涉及怀疑洗黑钱交易而被强制关闭等。