買樓係人生大事，按揭供款更加係長達二三十年嘅承諾。好多人睇樓時只係睇樓價，但其實每月供款、總利息支出、壓力測試先係決定你買唔買得起嘅關鍵。
今日我會詳細教你點用按揭計算機，由基本公式到實際應用，幫你做好財務規劃。
🧮 按揭計算基本公式
按揭供款計算睇落複雜，但其實只要明白基本公式就好簡單。
每月供款公式：
其中：
M = 每月供款
P = 貸款本金
r = 月利率（年利率 ÷ 12）
n = 供款期數（年期 × 12）
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
其中：
M = 每月供款
P = 貸款本金
r = 月利率（年利率 ÷ 12）
n = 供款期數（年期 × 12）
💡 唔使自己計！
呢條公式睇落複雜，但你唔需要自己計。用 WeProperty 嘅按揭計算機，輸入樓價、首期、利率同年期就即刻有結果。
呢條公式睇落複雜，但你唔需要自己計。用 WeProperty 嘅按揭計算機，輸入樓價、首期、利率同年期就即刻有結果。
📊 實例演示：$800萬樓點樣計？
假設你想買一層 $800萬嘅樓，我哋用實際數字示範點樣計算。
📝 基本資料
樓價：$8,000,000
首期：20%（$1,600,000）
按揭成數：80%（$6,400,000）
供款年期：30年
按揭利率：3.5%（H+1.3%）
計算結果：
每月供款 = $28,749
總利息支出 = $3,949,640
總還款額 = $10,349,640
樓價：$8,000,000
首期：20%（$1,600,000）
按揭成數：80%（$6,400,000）
供款年期：30年
按揭利率：3.5%（H+1.3%）
計算結果：
每月供款 = $28,749
總利息支出 = $3,949,640
總還款額 = $10,349,640
⚖️ H按 vs P按 比較
香港按揭主要分 H按（拆息按揭）同 P按（最優惠利率按揭），兩者各有優缺點。
| 比較項目 | H按 | P按 |
|---|---|---|
| 利率基準 | HIBOR + 銀行加幅 | 最優惠利率 - 銀行減幅 |
| 現時利率 | 約 3.5%（H+1.3%） | 約 5.125%（P-2%） |
| 利率波動 | 較大，跟隨拆息變動 | 較穩定，變動較少 |
| 封頂機制 | 有（通常 P-2%） | 無需封頂 |
| 適合人士 | 可承受利率波動 | 偏好穩定供款 |
| $640萬月供 | $28,749 | $34,847 |
🎯 壓力測試點樣計？
銀行批按揭時會做壓力測試，假設利率上升 2% 後你仲供唔供得起。
壓力測試兩大標準：
標準1：基本供款入息比率（DSR）
每月供款 ÷ 每月入息 ≤ 50%
標準2：壓力測試（利率+2%）
加息後每月供款 ÷ 每月入息 ≤ 60%
標準1：基本供款入息比率（DSR）
每月供款 ÷ 每月入息 ≤ 50%
標準2：壓力測試（利率+2%）
加息後每月供款 ÷ 每月入息 ≤ 60%
壓力測試實例
以 $640萬按揭、30年期、3.5% 利率計算：
| 測試項目 | 計算方式 | 最低月入要求 |
|---|---|---|
| 基本 DSR（50%） | $28,749 ÷ 50% | $57,498 |
| 壓測（+2%，即5.5%） | $36,347 ÷ 60% | $60,578 |
⚠️ 重要提示
兩個標準都要過先批到按揭！以上例子，你月入要有 $60,578 先過到壓測。
兩個標準都要過先批到按揭！以上例子，你月入要有 $60,578 先過到壓測。
📈 唔同樓價嘅供款比較
以下係唔同樓價嘅每月供款同最低入息要求（8成按揭、30年期、3.5%利率）：
| 樓價 | 按揭金額 | 每月供款 | 總利息 | 最低月入 |
|---|---|---|---|---|
| $500萬 | $400萬 | $17,968 | $247萬 | $37,861 |
| $600萬 | $480萬 | $21,562 | $296萬 | $45,433 |
| $700萬 | $560萬 | $25,155 | $346萬 | $53,006 |
| $800萬 | $640萬 | $28,749 | $395萬 | $60,578 |
| $1,000萬 | $800萬 | $35,936 | $494萬 | $75,722 |
| $1,200萬 | $960萬 | $43,123 | $592萬 | $90,867 |
🚫 常見計算錯誤
好多人用按揭計算機時會犯以下錯誤：
❌ 錯誤1：只計本金利息，忽略其他開支
按揭供款只係其中一部分，仲要計：
- 管理費（每月 $1,500-$5,000）
- 差餉地租（每季）
- 火險保費（每年）
- 維修基金
❌ 錯誤2：用錯利率計算
H按利率會變動，唔好用最低利率計算。建議用封頂利率（通常 P-2%）做保守估算。
❌ 錯誤3：忽略壓力測試
就算你計到供得起，都要確保過到壓力測試。好多人簽咗臨約先發現按揭批唔到。
❌ 錯誤4：唔計其他債務
銀行計 DSR 時會將你所有債務一齊計，包括信用卡、私人貸款、車貸等。
💰 點樣慳利息？
按揭利息係一筆龐大開支，以下係幾個慳息方法：
方法1：縮短供款年期
25年 vs 30年供款，總利息可以差幾十萬。但要確保每月供款喺能力範圍內。
25年 vs 30年供款，總利息可以差幾十萬。但要確保每月供款喺能力範圍內。
方法2：善用按揭存款掛鈎戶口
部分銀行提供高息存款掛鈎戶口，存款可以抵銷部分利息支出。
部分銀行提供高息存款掛鈎戶口，存款可以抵銷部分利息支出。
方法3：定期檢視轉按機會
罰息期過後可以考慮轉按，爭取更優惠利率同現金回贈。
罰息期過後可以考慮轉按，爭取更優惠利率同現金回贈。
🔧 按揭計算機使用步驟
Step 1：輸入樓價同首期
輸入你想買嘅樓價，同埋你準備嘅首期金額或百分比。系統會自動計算按揭金額。
Step 2：選擇供款年期
一般可選 10-30 年。年期越長，每月供款越少，但總利息越多。
Step 3：輸入按揭利率
可以輸入 H按或 P按利率。建議同時用封頂利率計算，睇下最壞情況。
Step 4：查看計算結果
系統會顯示每月供款、總利息、總還款額、壓力測試結果等。