物業稅計算機

物業稅點計？

稅務局「物業税─業主須知」連結嘅 GovHK〈怎樣計算物業税〉列明，物業稅係按物業喺該課稅年度嘅應評稅淨值，以標準稅率計算：

步驟	項目	計法
[A]	出租收入	該年度已收或應收嘅租金等（見下面清單）
[B]	減：不能追回的租金	只限該年度確定無法追回嘅租金
[C]	應評稅值	A − B
[D]	減：業主繳付的差餉	業主同意繳付並已支付嘅差餉
[E]	扣除差餉後嘅餘額	C − D
[F]	減：修葺及支出的標準免稅額	E × 20%
	應評稅淨值	E − F
	物業稅	應評稅淨值 × 15%

GovHK 例子	出租收入	業主繳付差餉	應評稅淨值	今年物業稅	下年度暫繳稅	第一張評稅通知書合共
例子 1：2025/26 全年出租，月租 10,000 元，租客交差餉	120,000 元	—	96,000 元	14,400 元	14,400 元	28,800 元
例子 2：2025 年 7 月 1 日起出租，月租 30,000 元	270,000 元（9 個月）	12,000 元	206,400 元	30,960 元	41,280 元	72,240 元

本計算機兩個例子都計到同一個答案。例子 2 因為係年中先開始出租，暫繳稅係將應評稅淨值推算至 12 個月（206,400 元 × 12 ÷ 9 = 275,200 元）再乘 15%；用計算機計呢個例子要剔選「年中先開始出租」。GovHK 只喺年中開始出租先講推算，其他情況計算機照用今年應評稅淨值。

乜嘢要計入出租收入？

GovHK〈出租收入〉列明，租金收入包括：

• 已收或應收的租金總額；
• 為樓宇使用權而支付的許可證費用；
• 向業主支付的服務費及管理費；
• 由住客支付的業主開支，例如修理費及物業稅；
• 曾作不能追回租金扣除而現已收回的款額；及
• 租約頂手費。

頂手費會納入租約第一年嘅應評稅值；如果嗰份租約嘅租期唔係包含喺一個課稅年度之內，就要按租約期或 3 年（以較短者為準）按月平均攤分，喺有關課稅年度申報。GovHK 例子：2022 年 6 月 1 日起 24 個月租約、收頂手費 60,000 元，2022/23、2023/24 同 2024/25 年度分別申報 25,000 元、30,000 元同 5,000 元。有頂手費或者管理費收入，可以揀「出租收入總額」，將該年度要申報嘅金額一齊輸入。

物業全權擁有，租金收入喺個別人士報稅表申報；聯權或分權擁有，就喺物業稅報稅表申報。

可以扣咩、唔可以扣咩？

• 業主繳付的差餉：只限你同意繳付並已支付嘅差餉；已獲寬免嘅差餉唔好申請；同一張「徵收差餉及／或地租通知書」入面嘅地租唔可以扣。
• 不能追回的租金：只限喺該年度確定無法追回嘅租金。租客只係拖欠（例如仲住緊），欠租仍然要計入出租收入；日後收回，就要當收回年度嘅出租收入申報。不能追回的租金多過該年度應評稅值，餘額要喺最近期、應評稅值又足夠嘅一個課稅年度扣除（計算機會顯示 0 同提示，唔計結轉）。
• 修葺及支出的標準免稅額：所有業主自動獲得扣除差餉同不能追回租金後餘額嘅兩成，唔使交單據；但已包括所有開支，唔可以再扣地租、樓宇裝修費、收租費、大廈管理費、保險費同按揭貸款利息。

如合資格並選擇個人入息課稅，可以喺個別人士報稅表（BIR60）第 8 部申索購買物業嘅按揭貸款利息；稅務局指可以用稅款計算機計算，睇吓選擇個人入息課稅會否有利。

暫繳稅同緩繳

評稅通知書一般有兩個繳稅日期，第一期喺當年 11 月、第二期喺翌年 4 月。GovHK 例子 2：第一期 = 今年物業稅 + 下年度暫繳稅嘅 7/12 = 55,040 元，第二期 = 暫繳稅餘下 5/12 = 17,200 元，合共 72,240 元。由第二年起，稅務局解釋已繳交嘅暫繳稅會用嚟支付該年度最後評稅嘅稅款同下一年度嘅暫繳稅，如尚有餘額先退還。

GovHK〈緩繳暫繳税〉列明，以下任何一個情況可以書面申請緩繳暫繳物業稅，限期係繳付暫繳稅限期前 28 日、或暫繳稅通知書發出日期後 14 日內（以較遲者為準）：暫繳稅課稅年度嘅應評稅值少於或可能少於上一年度嘅 90%，或者少於或可能少於暫繳稅年度估計應評稅值嘅 90%（GovHK 例子：上一年度 120,000 元，今年度會少於 108,000 元）；你已經唔再係業主，或者會喺暫繳稅課稅年度完結前唔再係業主；你已就暫繳稅課稅年度選擇個人入息課稅而可能少交稅；或者你已就上年度物業稅評稅提出反對。

業主要做嘅稅務責任

• 保存租務紀錄至少 7 年，例如租約、租單副本、繳付差餉嘅收據、修改租約同追討欠租嘅文件；
• 填寫及提交報稅表申報租金收入；收到報稅表，就算冇收過租都要喺限期內交回；
• 如須課稅而未收到報稅表，要以書面通知稅務局；
• 出售業權同更改地址，都要喺 1 個月內通知稅務局；
• 繳付稅款。

租金收入已經計入利得稅，或者物業由業主自用作業務用途，已繳付嘅物業稅可以喺已評定嘅利得稅內扣除。想了解差餉、地租同賣樓利得稅，可以睇物業稅務全攻略；計收租回報可以用租金回報計算機。

常見問題

資料來源與方法

公式、稅率、例子同扣減規則全部取自稅務局「物業税─業主須知」同佢連結嘅 GovHK 物業稅頁（修訂日期 2026 年 1 月至 4 月），寬減安排取自稅務局〈2026-27年度財政預算案税務措施〉。計算機只按官方公式計算，顯示捨入到元；唔處理個人入息課稅、頂手費攤分同不能追回租金超過應評稅值嘅結轉。

• 稅務局：物業税─業主須知
• GovHK：怎樣計算物業税（修訂日期 2026年4月）
• GovHK：出租收入（修訂日期 2026年4月）
• GovHK：租金收入的税項扣除（修訂日期 2026年4月）
• GovHK：不能追回的租金（修訂日期 2026年4月）
• GovHK：修葺及支出的標準免税額（修訂日期 2026年4月）
• GovHK：物業税税率（修訂日期 2026年1月）
• GovHK：業主的税務責任（修訂日期 2026年4月）
• GovHK：緩繳暫繳税（修訂日期 2026年5月）
• 稅務局：2026-27年度財政預算案税務措施

免責聲明：只供預算參考，唔係稅務局評稅或稅務意見；實際稅款、暫繳稅同可扣減項目以稅務局評稅通知書為準，個人入息課稅等個別情況請向稅務局或專業人士查詢。重要修訂：2026-09-26 首次發佈。