引言：點解你一定要搞清楚 HIBOR？
好多香港業主簽按揭嗰陣，見銀行職員話「而家做 H 平啲」，就揀咗 H按，但其實唔知背後點運作。到利率環境一變，供款跳咗都唔知發生咩事。
其實香港住宅按揭主要得兩種計法：H按（HIBOR 按揭） 同 P按（最優惠利率按揭）。兩者點揀，會影響你未來一二十年每個月供幾多、以及供款會唔會大上大落。呢篇會由零開始拆解 HIBOR 係咩、H按嘅「封頂位」點保護你、P按又係咩，最後俾你一個揀按揭 checklist。
先講一句最重要：本文講嘅係運作原理（長青），實際利率、息差同封頂位以你申請當時銀行報價為準。 想試供款金額，可以直接用我哋嘅 按揭計算機。
咩係 HIBOR？同你層樓有咩關係？
HIBOR（Hong Kong Interbank Offered Rate，香港銀行同業拆息）係銀行之間互相借錢嘅利率，由香港銀行公會按不同期限（1 個月、3 個月等）每日公佈。住宅按揭最常用嘅係 1 個月 HIBOR。
H按嘅利率計法係：
H按利率 = 1 個月 HIBOR ＋ 銀行固定息差
例如「HIBOR ＋ 1.3%」。因為 HIBOR 每日浮動，所以 H按嘅實際供息亦會跟住郁。由於港元同美元掛鈎（聯繫匯率），HIBOR 大方向會跟美息（聯儲局政策）同本地銀行體系資金鬆緊走。想睇即時 HIBOR，可以上金管局或香港銀行公會網站查。
H按點運作？「封頂息率」係最關鍵嘅保護
H按最容易俾人忽略、但最重要嘅一環，就係 封頂息率（Cap Rate）。
銀行做 H按時，會同時設一個「封頂位」，通常訂喺同 P按相若嘅水平。運作邏輯係：你每個月實際供嘅息，係「HIBOR ＋ 息差」同「封頂息率」兩者之中較低嗰個。
舉例（數字純示意）：
- - 假設你嘅 H按係「HIBOR ＋ 1.3%」，封頂位 5.75%。
- - 當 1 個月 HIBOR 係 3%：HIBOR ＋ 1.3% = 4.3%，低過封頂 → 你供 4.3%。
- - 當 HIBOR 抽上 5%：HIBOR ＋ 1.3% = 6.3%，高過封頂 → 你只供 封頂 5.75%。
換句話講，HIBOR 低嘅時候你享受平息，HIBOR 抽高嘅時候有封頂托住，唔會無限升。呢個就係點解過去多年咁多人揀 H按。
P按（最優惠利率按揭）又係咩？
P按 嘅利率計法係：
P按利率 = 最優惠利率（Prime, P）－ 銀行固定減幅
例如「P － 2.5%」。P（Prime Rate） 由每間銀行自己公佈，變動較疏（通常跟金管局基準利率／銀行決定調整），唔會好似 HIBOR 咁日日郁。香港嘅 P 主要分「大 P」同「細 P」兩組，不同銀行採用唔同水平。
P按嘅特點係穩定：利率唔會日日浮動，適合想供款可預測、唔想睇住 HIBOR 心跳嘅人。
H按 vs P按：其實多數時間係「同一件事」
好多人以為要喺 H 同 P 之間二揀一，但關鍵事實係：H按嘅封頂位通常就係 P按嘅水平。
所以：
- - HIBOR 低 → H按（HIBOR ＋ 息差）平過封頂 → 你供得比 P按平。
- - HIBOR 高到觸及封頂 → H按封頂 = P按水平 → 兩者一樣。
即係話，H按大部分情況下 = 「有封頂保護嘅 P按，但 HIBOR 低時仲有得平」。呢個亦解釋咗點解主流揀 H按：有 upside（低息時慳錢），有 downside 保護（封頂）。
當然，實際仲要睇銀行俾你嘅息差同封頂位高低——息差細、封頂低先著數，所以格價要連呢兩樣一齊比。
加息／減息週期下點部署？
- - 減息初期：HIBOR 通常回落得快，H按即時受惠，供款下降。
- - 加息見頂期：HIBOR 抽高，H按封頂位發揮作用，把供息鎖喺 P 水平，唔會失控。
- - 想供款絕對穩定、唔想有任何浮動：可以考慮 P按，但要留意 P 一樣會隨大環境調整，並非永遠不變。
無論揀邊種，都要一齊睇埋 供樓負擔能力 同壓力測試要求（詳見 香港按揭全攻略），確保加息情境下都供得起。
揀按揭前 checklist
- 1. 格 3 間銀行：比較「HIBOR ＋ 息差」、封頂位、以及 P按嘅「P － 減幅」。
- 2. 睇埋現金回贈：回贈通常係貸款額嘅百分比，但要對應罰息期。
- 3. 睇罰息期（Penalty Period）：一般 2–3 年，期內轉按/提早還款有罰款。
- 4. 問存款掛鈎戶口（Mortgage-Link）：部分計劃可將一定比例存款「賺回」按揭利率，變相減少利息支出。
- 5. 計自己現金流：唔好淨係睇入場息，要計加息情境（見封頂位）下供唔供得起。
- 6. 考慮轉介 vs 直接 walk-in：轉介行有時有額外回贈，但要問清條款。
- 7. 搵專業意見：唔肯定就用我哋嘅 免費按揭諮詢，由專人幫你比較。
常見問題
問：H按一定平過 P按？
答：唔一定，但因為 H按有封頂位（通常 = P按水平），所以 HIBOR 低時 H按較平，HIBOR 高時最多同 P按睇齊。所以主流認為 H按「有得平、有保護」。
問：HIBOR 邊度查？
答：金管局及香港銀行公會網站每日公佈各期限 HIBOR，銀行按揭一般用 1 個月 HIBOR。
問：封頂位觸及之後，H按仲抵唔抵？
答：觸及封頂即係你供緊 = P按水平，暫時冇咗「平過 P」嘅優勢；但一旦 HIBOR 回落，又會再享受平息。長遠睇仍有彈性。
問：可唔可以中途由 H按轉 P按？
答：視乎銀行條款，部分計劃容許轉，或者透過轉按重新選擇，但要留意罰息期同轉按成本。
總結
H按同 P按唔係「邊個一定好」，而係睇你嘅風險偏好同當時嘅息差、封頂位。記住三點：H按 = HIBOR ＋ 息差、有封頂托底；P按跟 Prime、較穩定；多數時間 H按封頂 = P按，所以 H按「有上有落但有保護」。
揀之前，一齊比較息差、封頂、回贈同罰息期，並用 按揭計算機 試供款。搵樓嘅同時想睇真盤源，可以用 WeProperty App。實際利率以銀行報價為準，本文僅供教育參考。