引言：供咗幾年樓，係咪應該轉按？
好多業主供咗幾年樓先發現：原來轉按可以慳息、賺現金回贈，甚至套現周轉。但轉按加按都有成本同陷阱，唔係人人啱、亦唔係任何時候都抵。
呢篇拆解轉按同加按嘅分別、點計套現金額、罰息期陷阱同壓測要求。想計現時供款，可用 按揭計算機；想了解按揭基礎，可睇 香港按揭全攻略。
轉按 vs 加按：唔同目的
- - 轉按（Refinancing）：將現有按揭由 A 銀行轉去 B 銀行，目的通常係慳息（拿更好利率）或賺現金回贈。貸款額一般不變。
- - 加按（Cash-out / Equity Release）：向銀行重新估值後，把貸款額增加，套取現金周轉（如投資、裝修、應急），貸款額上升。
一句記：轉按為慳息/回贈，加按為套現。 兩者可同時進行（轉按同時加按）。
加按套現點計？
加按可套現金額，大致邏輯：
可套現額 ≈ 物業現值 × 可造按揭成數 − 現時按揭餘額
例如物業重估值 800 萬、可造 5 成（400 萬），而你按揭仲欠 250 萬，理論上可套現約 150 萬（實際以銀行審批、成數指引同壓測為準）。
所以樓價升值同已還本金越多，套現空間越大。要留意套現一樣受金管局成數指引限制，套現用途、成數上限視乎自住/非自住而不同。
現金回贈點運作？
轉按時，銀行常提供現金回贈（貸款額某個百分比），吸引你轉會。但要留意：
- - 回贈通常對應罰息期：期內轉走或提早還款，可能要退回回贈。
- - 唔好淨係睇回贈高低，要連埋利率、罰息期一齊計「總成本」。
罰息期（Penalty Period）陷阱
呢個係轉按最容易忽略嘅位：
- - 大部分按揭有罰息期（通常 2–3 年），期內轉按或提早還清，要俾罰息 + 退回現金回贈。
- - 若你喺罰息期內轉按，慳到嘅息未必抵得過罰款。
- - 時機：通常喺罰息期一過就檢視轉按，最能發揮慳息 + 回贈嘅效果。
轉按成本要計清
轉按唔係免費：
- 1. 律師費（部分銀行有提供免律師費計劃，但條款不同）。
- 2. 估價費（部分免）。
- 3. 原按揭罰息（若喺罰息期內）。
- 4. 時間同手續：重新審批、估價、簽約。
計「淨慳幾多」= 慳到嘅利息 + 現金回贈 − 上述成本。
加按套現一樣要壓測
好多人以為套現係「攞返自己層樓嘅錢」就唔使審查，其實：
- - 加按 = 增加貸款 = 月供上升 = 要重新通過壓力測試同 DSR。
- - 銀行會重新審視你嘅入息、現有債務。
- - 套現用途部分銀行會問（尤其大額）。
想了解壓測，可睇 按揭常見問題。唔肯定成數同資格，可用 免費按揭諮詢。
幾時值得轉按 / 加按？
- - 罰息期已過 + 市場有更平利率或吸引回贈 → 轉按慳息。
- - 樓價升值 + 需要現金周轉（且用途合理）→ 考慮加按套現。
- - 供款壓力大 → 可考慮轉按延長年期減月供（但總利息會增）。
- - 罰息期未過 / 套現後供款吃力 → 未必抵，要計清。
轉按前 checklist
- 1. 確認罰息期：現有按揭罰息期過咗未？未過通常唔抵轉。
- 2. 比較利率：新銀行實際利率（連封頂位）有冇明顯平過現時。
- 3. 計現金回贈淨值：回贈幾多？要唔要對應新罰息期？
- 4. 計轉按成本：律師費、估價費，有冇銀行提供免費計劃。
- 5. 加按需求：需唔需要同時套現？套現後供款壓測過唔過到。
- 6. 算總帳：慳到嘅息 + 回贈 − 所有成本 = 淨慳，正數先值得。
- 7. 搵專業比較：多間銀行條款不同，可用 免費按揭諮詢。
做齊呢七步，先至知轉按對你抵唔抵。
常見問題
問：轉按一定慳到錢？
答：唔一定。要計埋罰息、律師/估價成本，扣除後先知淨慳幾多。罰息期內轉按往往唔抵。
問：加按套現嘅錢點用有冇限制？
答：視乎銀行。大額套現銀行可能查用途；用途影響審批。務必如實申報。
問：加按會唔會增加負資產風險？
答：會。加按令貸款額上升，若樓價下跌，較易出現市值低於欠款嘅情況。
總結
轉按為慳息賺回贈、加按為套現。轉按前必計罰息期、律師估價成本同回贈退回條款；加按套現要重新壓測，並注意增加負債同負資產風險。