引言：居屋點解係上車熱門？
私樓貴，公屋輪候長，喺兩者之間，居屋（居者有其屋計劃） 成為好多香港人上車嘅務實選擇。居屋由房委會興建，以低於市價賣俾合資格市民，入場門檻同按揭要求都比私樓寬鬆。
但居屋制度細節多——白表定綠表？未補價定已補價？補價又點計？呢篇幫你由零搞清楚。想試自己供唔供得起，可以先用 供樓負擔能力計算機。
白表 vs 綠表：你屬於邊類？
申請居屋主要分兩類身份：
- - 綠表：主要係現有公屋租戶或已獲編配公屋嘅人。買居屋後要交還公屋單位。綠表免補地價買，而且揀樓次序較前。
- - 白表：即係唔住公屋嘅市民（有入息及資產上限）。白表買未補價居屋要符合資格，揀樓次序在綠表之後。
簡單記：綠表 = 公屋住戶（放棄公屋換居屋）；白表 = 一般市民（有入息資產限制）。 每期申請嘅入息／資產上限由房委會公佈，申請前一定要對清楚。
2026 申請與揀樓流程
居屋一般以「攪珠 + 揀樓」方式分配：
- 1. 遞交申請（新居屋發售期內）。
- 2. 攪珠排序：抽籤決定揀樓次序（綠表通常優先）。
- 3. 揀樓：按次序到揀樓中心揀單位，睇樓價、座向、樓層。
- 4. 簽臨約 + 申請按揭。
- 5. 正式簽約、收樓。
揀樓次序決定你有幾多選擇，攪珠靠彩數，但符合資格 + 準備好首期同按揭文件係基本功。
未補價 vs 已補價（自由市場）
呢個係居屋最重要嘅概念：
- - 未補價居屋：只可以喺「居屋第二市場」賣俾綠表或白居二合資格買家，價錢受限，但買賣雙方唔使補地價。
- - 已補價居屋（自由市場）：業主向政府補返「地價」之後，單位就變成一般私樓，可以喺公開市場自由買賣、放租。
所以你會見到同一個居屋屋苑有兩種成交：第二市場（未補價、平）同自由市場（已補價、貼近私樓價）。
白居二計劃（白表居屋第二市場）
白居二 全名「白表居屋第二市場計劃」，容許合資格白表人士，免補地價購買居屋第二市場（未補價）單位。呢個對首次置業、又唔想俾自由市場高價嘅人好有吸引力。
要留意白居二有配額、有申請期，成功攞到「批准信」後先可以喺指定期限內買。詳情以房委會每期公佈為準。
補價點計？
補價（補地價）金額 = 當時單位評估市值 × 當年買入時嘅折扣率。即係話你當年以幾折買入，補價時就要按而家市值補返嗰個折扣差額。
例如當年以市值 7 折買入，補價時就要補返市值嘅 3 成（按當時估值）。市值升，補價金額亦升。補價估值由差餉物業估價署做，想了解相關名詞可睇 物業詞彙表。
居屋按揭有咩唔同？
居屋按揭比私樓有優勢：
- - 房委會擔保：一手居屋（首次購買期內）通常有房委會提供按揭擔保，銀行可批較高成數、較長還款期。
- - 壓力測試較寬鬆：因為有擔保，部分情況免除或放寬壓測要求（以銀行及當期政策為準）。
- - 但二手居屋（尤其擔保期屆滿） 條件會收緊，成數同年期要視乎樓齡同剩餘擔保期。
揀居屋伏位
- - 呎價唔一定平：熱門居屋屋苑自由市場呎價可以貼近同區私樓，未必「平」。
- - 轉售限制：未補價前只可賣第二市場，流通性較低。
- - 樓齡同按揭：舊居屋樓齡高，二手按揭年期會被壓縮。
- - 管理費同維修：舊屋苑要留意大維修攤分。
常見問題
問：白表同綠表可以同時申請？
答：唔可以，一次申請只能以一種身份。要按自己實際情況（是否公屋住戶）選擇。
問：居屋一定要補價先可以賣？
答：唔一定。未補價可以喺第二市場賣俾綠表／白居二買家；想喺公開自由市場賣，先要補價。
問：白居二同新居屋有咩分別？
答：新居屋係買房委會一手全新單位；白居二係白表身份免補價買二手（第二市場）居屋。
總結
居屋係私樓同公屋之間嘅重要一級。記住：白表／綠表決定資格同次序；未補價只可第二市場、已補價先入自由市場；白居二俾白表免補價買二手；補價金額跟市值同當年折扣走。
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